2007年中国物业管理行业研究咨询报告

内容简介 目前全国实行物业管理的房屋面积超过100亿平方米，物业管理覆盖率已接近50%，北京等较发达城市的覆盖率达70%，深圳、上海已达90%以上。以上3座城市物业管理企业创造的产值已占当地国民生产总值的2%左右。全国物业管理企业已超过3万家，其中一级资质企业300多家，从业人员超过300万人。可见，物业管理在我国发展快速，市场广阔，潜力无穷。
然而物业管理行业在快速发展的过程中，也遇到诸多的困难和压力，暴露出一系列的问题和矛盾：行业公信受到质疑；相关主体矛盾频发；有关制度尚待落实；市场机制有待完善；执法困境没有解决；行业风险日益加剧。
在当前经济全球化加快、市场竞争加剧和WTO环境下，国外先进的物业管理企业纷纷进入国内，这些都使得我国的物业管理企业面临激烈的市场竞争。内部是企业的无序非正当竞争，外部来自宏观大环境如法制环境的不完善、政府导向的干预等，外部微观有具有资金雄厚、技术先进、管理超前的外资狼，例如美国的为您服务与澳洲的商务年华等以及机制灵活、拥有成本优势的民营物业管理企业等等，还有在物业管理发展较成熟的地区，竞争不断加剧，竞争日趋白热化。
21世纪社会对物业管理的需求，既是多元化的综合需求，又是个性化的需求；既有物业本身的需求，又有物业使用人建立在物业基础上的需求，纷繁复杂。在众多的各种需求里面，有一个共同的核心需求：人为适应生存和发展而产生的需求。它要求社会诸多功能在个性化及个人领域得到延伸，以便更好地通过使用物业连接人与社会。
中国物业管理行业经过20多年的发展，逐步从产品时代演变到品牌时代。进入21世纪以来，随着中国房地产业的迅速发展，我国的物业管理高端、中端与低端市场层次逐步显现，物业管理企业要想在激烈的市场竞争中胜出，就必须基于细节，完美创新品牌的知名度、美誉度、忠诚度，这是当前物业管理企业战略思维与现实抉择。我国物业管理覆盖率还比较低。除现有住宅小区必须进行物业管理外，大范围的后勤服务社会化定会给物业管理更加广阔的发展空间。仅就广州而言，到2007年年底前，广州市旧城区物业管理覆盖率将达到75%。
本研究咨询报告依据国家统计局、物业管理行业协会、国家经济信息中心、国务院发展研究中心、中国建设部、中国行业研究网、国内外相关刊物的基础信息以及产业研究单位等公布和提供的大量资料。本报告对国内外物业管理行业市场的发展现状、趋势、投资前景等进行了分析，并对中国重点城市物业管理的发展做了具体分析，深入研究了物业管理优势企业的发展、经营状况。是物业管理企业及相关企业和单位、计划投资于物业管理的企业等准确了解目前中国物业管理市场发展动态，把握物业管理发展趋势，制定市场策略的必备的精品。
目 录
CONTENTS 第一部分 国内外物业管理发展概况
第一章 物业管理的相关概述 1
第一节 物业管理的介绍 1
一、物业管理的定义 1
二、物业管理服务的内容 1
三、物业管理七大特色 3
四、中外物业管理发展历史对比 5
第二节 国内外物业管理基本特征的比较 7
一、国外物业管理的基本特征分析 7
二、国内物业管理的基本特征分析 10
第三节 物业管理产权理论分析 12
一、产权理论简介 12
二、物业管理产生的产权理论解释 12
三、我国物业管理发展的产权理论解释 14 第二章 国际物业管理的发展分析 17
第一节 国外物业管理的发展综述 17
一、国外住宅区的物业管理概览 17
二、国外物业管理的特点 19
三、国外最新物业管理形式 20
四、国际传媒业办公大楼管理技巧 22
五、国外物业税特点 31
第二节 美国物业管理的发展情况 32
一、美国的物业管理概况 32
二、美国物业管理的主要特点 37
三、美国物业管理收费制度 40
四、美国物业管理的服务宗旨 43
五、美国物业管理企业的经费运作概况 44
第三节 新加坡物业管理的发展情况 48
一、新加坡物业管理概况 48
二、新加坡的共管式物业管理 50
第四节 澳大利亚物业管理的发展情况 52
一、澳大利亚物业管理的主要特点 52
二、澳大利亚物业管理特色 55
第五节 德国物业管理的发展情况 56
一、德国物业管理服务简介 56
二、德国物业管理的特色 58 第二部分 中国物业管理发展分析
第三章 中国物业管理的发展概括 59
第一节 中国物业管理发展历程 59
一、中国物业管理的产生与发展 59
二、中国物业管理的三个阶段 60
三、我国物业管理面临的主要矛盾 67
第二节 中国物业管理行业结构分析 70
一、潜在的进入者 70
二、替代品 72
三、购买者的讨价还价能力 73
四、供应者的讨价还价能力 73
五、行业内部现有竞争者的抗衡 74
第三节 物业管理的法律特色与完善 74
一、物业纠纷类型 74
二、物业纠纷的法律特征 75
三、物业纠纷的法律分析 77
四、物业纠纷的解决办法及国外经验 78
五、物业管理市场纠纷的信息经济学分析 80
六、物业管理的市场化是解决物业矛盾纠纷的根本办法 83
第四节 物业管理行业风险 87
一、物业管理风险的表现形式 87
二、物业管理风险的规避方式 89
第五节 中国物业管理可持续发展战略分析 92
一、物业管理可持续发展的必要性 92
二、我国物业管理持续发展的对策 94
三、物业管理可持续发展战略 98
四、创新服务理念实现物业行业可持续发展 103
第六节 物业管理消费分析 106
一、物业管理消费的特征和功能 106
二、物业管理消费满意度分析 110
三、物业管理的消费者分析 114
第七节 中国物业管理的发展模式分析 130
一、酒店式物业管理模式简析 130
二、服务集成型物业管理模式分析 131
三、物权法实施后物业管理有新模式 135
第八节 中国物业管理发展的策略 136
一、物业管理的市场竞争与对策 136
二、物业管理当以构建和谐社会为己任 140
三、物业管理应成为和谐平衡器 142
四、增强物业管理企业市场竞争力的“三把利器” 144 第四章 物业管理的费用分析 147
第一节 物业管理费的介绍 147
一、物业管理费的构成 147
二、物业管理费的收费标准 148
三、物业管理费的主要用途 150
四、物业管理消费的特征和功能 151
第二节 2006年我国物业管理价格指数分析 155
一、2006年35个大中城市物业管理价格指数 155
二、2006年1-4季度物业管理价格指数 155
第三节 拓宽物管行业盈利空间 156
一、物业管理企业拓展盈利空间的理论思考 157
二、物业管理行业盈利能力的重新定位 160
三、物业管理企业盈利点的设计 161
第四节 物业管理企业绩效管理分析 163
一、物业管理行业绩效管理的特点及要求 164
二、物业管理行业绩效管理现状分析 167
三、完善物业管理行业绩效管理的建议 171
第五节 物业管理企业成本的特点及管控分析 180
一、物业管理企业成本的特点 180
二、物业管理企业成本管理的现状 182
三、完善物业管理企业成本管控的对策 183
第六节 物业管理的经济环境分析 186
一、物业管理的经济分析 186
二、物业管理行业亟待“第三方机构”出现 190
三、物业税的核心是找到平衡点 194
四、2007年物业税开征必须解决三个问题 195
五、物业管理费回归市场是大势所趋 198
第七节 物业管理费用收取存在的问题及对策 200
一、收费难的现状及其原因 200
二、解决收费难的基本思路 203
三、物业服务收费矛盾纠纷的成因 205
四、物业服务收费矛盾解决的基本思路与对策 210
五、解决物业收费难完善法规是关键 215 第五章 物业管理招投标的发展 217
第一节 物业管理招投标机制的综述 217
一、物业管理招投标的重要性及其意义 217
二、实施物业管理招投标所面临的主要问题 219
三、物业管理招投标的特点及其要点 221
第二节 中国物业管理招投标方法的分析 226
一、我国物业管理三种招标方法分析 226
二、市场化的物业管理如何科学的开展招标投标 230
第三节 物业管理招投标存在的问题及对策 233
一、当前在物业管理招投标中存在的主要问题 233
二、物业管理招投标中存在问题的原因分析 234
三、实施物业管理招投标的措施 234
四、完善物业管理招投标的六点建议 237
五、物业管理招投标策略分析 241 第六章 中国主要地区物业管理的发展 243
第一节 深圳物业管理的发展 243
一、深圳物业管理的现状 243
二、深圳物业管理模式 245
三、深圳物业管理发展的趋势 246
四、深圳物业管理服务收费管理规定 248
五、2006年深圳物业管理行业十强排名 255
第二节 北京物业管理的发展 255
一、北京物业管理的发展综述 255
二、北京物业管理现状分析 256
三、北京市物业管理的收费分析 258
第三节 上海物业管理的发展 259
一、上海物业管理的总体透视 259
二、上海物业管理价格的市场化升速 267
三、“十一五”上海物业管理规划 271
四、2010年世博会与构筑“陆家嘴物业”国际知名品牌的策略 279
第四节 广西物业管理的发展 283
一、各市有关物业管理配套规章 制度建设情况 283
二、各市物业管理现状及行业基本情况 283
三、法规在执行过程中的难点和存在问题 285
四、各市物业管理方面热点难点问题 286
五、物业管理发展对策 289 第三部分 中国物业管理竞争及关联行业分析
第七章 行业重点企业分析 293
第一节 上海陆家嘴物业管理有限公司 293
一、公司简介 293
二、公司动态 294
第二节 第一太平戴维斯 295
一、公司简介 295
二、公司经营策略 295
第三节 北京天鸿集团 297
一、集团简介 297
二、集团物业管理的实践和发展 299
第四节 中海物业 303
一、公司简介 303
二、公司动态 303
第五节 深圳市万厦居业有限公司 304
一、公司简介 304
二、公司动态 305
第六节 万科物业管理有限公司 307
一、公司概况 307
二、最新动态 308
第七节 招商局物业管理有限公司 309
一、公司简介 309
二、最新动态 311
第八节 深圳市鹏基物业管理有限公司 313 第八章 中国房地产行业 314
第一节 中国房地产业发展现状 314
一、2007年房地产仍是经济形势风向标 314
二、2007年房地产发展面临四大挑战 317
三、2007年房地产行业欲再掀狂潮 319
第二节 2007年中国房地产市场分析 321
一、2006年经济运行分析 321
二、2007年经济运行分析 325
三、2007年上半年房地产开发投资热度不减 327
四、2007年1-5月全国房地产开发投资分析 328
第三节 房地产与物业管理的发展分析 329
一、房地产经营与物业管理的关系 329
二、物业管理对房地产经营的影响 330
三、房地产行业的发展对物业管理影响重大 331
四、优秀的物业管理是房地产开发业的图腾 332
第四节 地产业发展的前景与趋势 338
一、2007年房地产市场展望 338
二、2007年房地产行业运行趋势预测及下半年投资策略 339
三、2007年下半年中国房地产市场的六大趋势 346 第九章 物业管理的竞争分析 350
第一节 物业管理中的品牌竞争探析 350
一、物业管理的品牌支撑点 350
二、物业品牌价值战略的定位 352
三、物业管理的品牌扩张分析 353
四、物业管理的市场竞争与对策 355
第二节 物业管理企业要打造自己的品牌 358
一、品牌和物业管理品牌 359
二、创建物业管理品牌的条件 359
三、创建物业管理品牌的方法 361 第四部分 中国物业管理发展趋势分析
第十章 物业管理的发展趋势 365
第一节 网络时代的物业管理 365
一、网络对物业管理的影响 365
二、网络时代的客户需求及行为分析 368
三、网络时代的物业管理市场竞争策略 368
第二节 高校物业管理的发展趋势 370
一、高校住宅物业管理的现状 371
二、高校物业管理的发展趋势 372
第三节 中国物业管理的发展趋势 377
一、21世纪中国物业管理发展趋势 377
二、21世纪中国物业管理发展预测 381
三、物业管理行业发展前景 390
四、物业管理的发展前景展望 394
五、和谐物管是当代物业管理的发展方向 395
六、把握物业管理行业发展方向打造行业新形象 398
七、未来中国物业管理发展的十大趋势 400
八、从开发商视角看物业管理企业的发展趋势 405 附录
附录一：物业管理条例 409
附录二：中华人民共和国物权法 422 图表目录
图表：传统房屋管理与现代物业管理的区别 15
图表：美国注册物业经理的平均时间分配 46
图表：美国注册物业经理的各类收入比例 47
图表：美国注册物业经理在各项地产行业的比例 47
图表：2006年宜居指数一级指标得分比较 111
图表：社区空间满意度比较 112
图表：物业管理满意度调查 112
图表：物业管理不满意的方面 113
图表：受访者业主性别构成的分析情况 114
图表：消费者对物业管理服务满意程度的分析 115
图表：服务满意程度与性别进行相关分析 116
图表：服务满意程度与年龄进行相关分析 116
图表：消费者对住宅物业管理希望的分析 117
图表：消费者年龄与物业管理方式的交叉分析 118
图表：消费者对小区物业管理费用接受程度的分析 119
图表：受访者性别与管理费用接受程度的分析 120
图表：受访者年龄与管理费用接受程度的分析 120
图表：受访者对于小区安全防范措施需求的分析 121
图表：受访者对小区智能化管理需求情况的分析 122
图表：受访者性别与智能管理的交叉分析 122
图表：受访者年龄与智能管理的交叉分析 123
图表：受访者对智能化管理作用的分析 123
图表：对于服务项目认为最有必要的分析情况表 124
图表：对于服务项目认为最没有必要的分析情况表 124
图表：受访者的年龄与最有必要服务项目进行交叉分析 125
图表：受访者的年龄与最没有必要服务项目进行交叉分析 126
图表：各项服务项目之间重要程度的交叉分析 127
图表：各项服务项目与满意程度的相关分析 127
图表：回归分析（方程模型） 129
图表：聚类分析表1 129
图表：聚类分析表2 130
图表：聚类分析表3 130
图表：2006年4季度35个大中城市物业管理价格指数 155
图表：2006年1-4季度商业娱乐用房物业管理价格指数 155
图表：2006年1-4季度住宅物业管理价格指数 155
图表：2006年1-4季度办公楼物业管理价格指数 156
图表：2006年1-4季度物业管理价格指数 156
图表：2007年初评合格的一级资质物业管理企业名单 156
图表：物业管理三种导向的战略比较 173
图表：2006年深圳物业管理行业十强排名 255
图表：2006年1-12月住宅投资完成额 321
图表：2006年1-12月办公楼投资完成额 321
图表：2006年1-12月商业营业用房投资完成额 322
图表：2006年1-12月各地区房地产开发投资完成额 322
图表：2006年1-12月各地区住宅建设完成情况 323
图表：2006年1-12月各地区城镇住宅建设完成情况 324
图表：2007年1-4月住宅投资完成额 325
图表：2007年1-4月办公楼投资完成额 325
图表：2007年1-4月商业营业用房投资完成额 326
图表：2007年1-2月分地区住宅完成情况 326