2020年中国产业园区行业分析报告-行业竞争格局与未来趋势研究

目前我国经济在新的发展阶段时产业园区主要表现

总体分布保持稳定，东部领先局面不变

2018年，从区域来看的东部产业园区和从类别来看的高新技术产业开发区发展速度加快。东部产业园区在百强榜产业园区区域数量结构上保持稳定，占据大部分席位，其中江苏省发展势头凶猛。全国百强榜位于前5位的园区分别是中关村国家自主创新示范区（东部）、上海张江国家自主创新示范区（东部）、苏州工业园区（东部）、广州经济技术开发区（东部）和武汉东湖国家自主创新示范区（中部）。从榜单上，我们可以看出东部领先局面不变，中部增长缓慢，西部增速喜人。

模式不断创新突破，园区寻求转型升级

阶段在供给侧改革、脱虚向实的大背景环境下，政府鼓励向制造业、战略性新兴产业等实体经济发展，鼓励发展企业高端服务产业等。如何转变经济发展方式成为我国经济发展的大趋势，作为经济发展的主要载体的产业园区成为政府、企业家大刀阔斧的“热门之选”。

产城融合新模式持续火爆，反哺城镇化发展

随着产业园区的演化和发展，各地产业园区正逐步成为当地产业发展的重要依托，所承载的功能日益多元化，其与城市的发展关系也愈发紧密。

传统的产业园区原先只能称为生产聚集地，其通过生产聚集、招商引资、人文文化入驻，逐步进行主导产业，后续又通过园区产业转型升级、配套设施的完善，逐步完善产业生态链，进而走向综合城区，最终反哺城镇化发展，使其由单一生产型园区，逐渐规划发展成为集生产与生活于一体的新型城市。

园区运营专业化

现有产业园区普遍存在空心化、同质化、招商盲目化的现象。为针对上述现象，我国产业园区迎来整治浪潮。优质产业园区率先布局，引入专业运营机构。园区运营的专业化体现在在产业服务、资源积累、政策理解、供应商整合等方面，其有助于产业园区积极提高产业孵化、产业运营、产业服务的能力，真正具备产业导入的能力，从而提高园区的核心竞争力。

产业园区发展趋势分析

园区的战略转型和升级

近年来，我国园区发展方式正在出现一些新的趋势和特点：如增长方式由注重规模向更加注重发展质量转变；资源配置由粗放式发展向集约化发展转变；产业结构由以制造业为主向制造业和专业服务业相结合转变；环境建设由相对注重硬环境向更加注重软环境转变等。而相对现有园区的战略转型升级，新的园区规划建设也呈现了新的趋势：在各地区可建设用地日益稀缺的情况下，一些小型的园区业态正在不断涌现出来，一些大型产业园区也纷纷建设园中园、专业园等不同形式的小型园区，小型园区正焕发出蓬勃的经济活力。

园区产业的“瘦身”“增高”

在我国经济转型升级战略的大背景下，推动产业提质升级是园区“二次创业”的根本。园区产业的变革可以总结为两个词——“瘦身”和“增高”。“瘦身”主要体现在产业门类上，就像很多成功企业进行业务重组或聚焦一样，现在很多园区都需要进行产业整合，结合产业发展基础、条件和产业发展动向，对园区现有产业进行“整理、优化、升级”，确立园区的主导产业，围绕主导产业打造产业链经济。“增高”主要体现在产业提升上，对于不同的园区，由于其发展情况不同，产业提升的方向也有所差异。

产业园区走向综合城区

随着产业园区的演化和发展，园区承载的功能日益多元化，大量城市要素和生产活动在区内并存聚集，从而推动了产业园区的城市化进程，园区经济与城区经济逐渐走向融合。为顺应这一发展趋势，一些产业园区主动谋求战略转型，从单一生产型的园区，逐渐规划发展成为集生产与生活于一体的新型城市。

园区开发（产业地产）商的崛起

近年来，在我国的产业园区开发建设中，市场化的园区开发商正在成为一个活跃的群体。其一，国际园区开发商活跃。如新加坡腾飞集团1994年介入苏州工业园开发，至今业务已扩展至上海、苏州、北京、深圳等多个城市。其二，张江高科等老牌园区开发商寻求外延式扩张，合作及合资创办主题园区。其三，民营园区开发商崛起。天安数码城集团已开发运营多个城市产业综合体。绿地集团等房地产公司，利用房地产开发与园区开发的业务关联性，也纷纷介入园区开发业务。

产业招商的精细化运作

从我国产业园区的招商引资模式看，基本经历了“优惠政策主导”阶段、“投资环境主导”阶段到“产业环境主导”阶段，园区软环境建设越来越成为产业招商的重要砝码。产业招商是一个系统工程，涉及产业规划、政策体系、招商接洽、项目入驻、运营扶持等诸多环节，涉及招商参与部门的权责和利益设计。产业招商的精细化运作关键在于两点：一是精准定位，明确产业客商类型，建立产业项目信息库，进行定向式招商；二是系统运作，围绕产业招商构建全方位的服务能力，细化产业项目招商的流程和规范，使整个招商工作更具系统性和有序性。

园区的品牌化和“连锁经营”

创精品园区，建品牌园区，已成为各地政府发展经济的重要举措。园区的品牌化运作需要精耕细作，绝不仅仅只是个营销的过程，它需要有内涵支撑。园区的品牌建设，其实从园区规划启动之初就已开始。可以将园区品牌细化为环境品牌、产业品牌、企业品牌、服务品牌、文化品牌等，特别是服务品牌和文化品牌，更需要做精、做深、做出特色。

产业资本战略推动园区战略

为了推动园区的发展，很多园区开发商也定位为产业投资商，以较少的资金撬动更多的社会化资金形成一个大资金池，以土地入股、物业入股、产业投资基金等多种形式投资园区企业，从而形成了资本运作—园区开发—产业集聚之间的良性循环，在这里资本运作成为园区开发的撬动杠杆。

从招商引资到招商引“智”

很多产业园区在关注“招商引资”的同时，也在关注“引智招商”，积极吸引科研院所、科学家工作室、博士后工作站等落户园区。随着园区产业结构的不断升级，人力资源在园区发展中的作用日益凸显。高科技产业、现代服务业的主要驱动力就是批量人才的集聚，如生物医药产业、文化创意产业。

公共服务平台成为竞争利器

随着园区经济的深化发展，园区开发已逐渐从孤立的房产开发走向综合的产业开发，从片面的硬环境建设走向全方位的产业培育。其中公共服务平台建设日益成为一个备受关注的课题，已被提上园区工作日程。在我国，中关村科技园在公共服务平台建设方面做了最早探索，张江高科也较早在园区开发运营商的基础上提出了系统服务集成商的定位。

园区政策措施的创新空间

近年来，我国相继推出来一系列区域发展规划或区域试点，包括区域发展规划、金融综合改革试验区、承接产业转移示范区以及各种各样的改革试点，里面包含着很多创新的机会，如产业投资基金、中小企业集合债券、科技银行、金融仓库、合同能源管理、排污权交易、保税物流园区等等。