2006年北京宣武区房地产行业研究咨询报告

内容简介 　　北京宣武区房地产发展相对其它城区较晚，发展速度也相对慢一些，一个金融街题材，好象永远被中关村、亚运村和CBD压制，而且似乎还有点距离，直到两广路打通后，宣武区房地产项目才开始真正火热起来，但真正形成高潮，还数目前传媒大道的闪亮登场。所以，宣武区在近十年的房地产开发中，仅涌现了50余家房地产项目，可谓供不应求。
　　宣武区新近提出的步行商业街的规划：磁器口至珠市口之间南北两侧将建设北京大家庭商业街，商业街全长1.8公里，总建筑规模30万平方米。宣武区是北京四个中心城区之一。近年来，该区确定了"老城区改造与合理开发"相结合的道路，在改造琉璃厂、大栅栏、牛街、天桥等传统文化区域的同时，正有重点地建设一批高品质的房地产项目。
　　目前，南城一度落后的面貌正在不断改变，水网、电网、热网、路网正在延伸到南城各地，特别是南城的道路几年来发生了巨大变化，菜市口大街、丰北路、丽泽路、广安大街、南中轴路纷纷得到改造，地铁五号线正在启动。广安大街的地下市政设施投资额约30亿元，沿线城市基础设施薄弱的状况得到根本性改变，直接受益者便是沿线的房地产项目。
　　宣武区的房价明显低于东城区与西城区，而住宅档次却丝毫不逊色，较低的价位正吸引来ＣＢＤ甚至中关村的客户群。今后两年，宣武区将迎来大改造与大开发齐头并进的喜人局面。
目 录
CONTENTS 第一章 相关概念及行业投资特性分析 1
第一节 产业相关概念 1
一、房地产业的含义 1
二、房地产的分类 1
第二节 房地产行业的基本特性 3
一、土地的特性 3
二、北京土地资源的特征 4
三、房地产业的基本特性 4 第二章 我国房地产行业的概况 7
第一节 我国房地产业发展历史综述 7
一、房地产市场的基本情况 7
二、房地产金融的基本情况 13
三、经济增长与房地产业发展 19
四、如何看待房地产市场的"冷"和"热" 20
五、对策建议 21
第二节 我国房地产业发展现状 22
一、市场化程度也日益提高 23
二、房地产开发企业正向规模化和集团化方向发展 23
三、房地产企业更加注重树立品牌 24
四、民营经济在房地产领域中迅速崛起 24
五、中国房地产业大趋势是供不应求 25
六、判断中国房地产市场年度形势要调整思路 25
第三节 我国房地产市场发展前景 26
一、前11月中国房产开发投资情况 26
二、房地产发展前景分析 26
第四节 2005年房地产走势预测与对策分析 29
一、2005年有利于我国房地产业发展的因素分析 29
二、2005年制约我国房地产业发展因素分析 33
三、2005年促进我国房地产业良性发展的思路与对策 35
第五节 中国房地产市场有没有泡沫 38
一、房价与收入比偏高算不算泡沫 38
二、房租背离房价算不算泡沫 38
三、住房空置率低算不算无泡沫 39
第六节 中国房地产金融分析 41
一、住宅的整个金融体系要有利于住宅的整体发展 42
二、金融平台是房地产强大的基础 42
三、信托基金给开发商带来无限商机 42
四、控制公司战略和财务风险 财务安排首当其冲 43
第七节 中国2005年房地产市场发展趋势 44
一、房价将持续上涨 44
二、融资多元化 45
三、二手房市场持续升温，有望夺回半壁江山 45
四、政府将加大对地产开发的介入，政府调控市场的力度将增强 46
五、行业洗牌风起云涌 46
六、物业管理社会化、专业化、市场化 46
七、房地产营销将回归到地点、产品、社区三个基本层面 46
八、土地政策与融资方式的变革，中国地产终结大盘时代 47 第三章 我国房地产行业的主要特点 48
第一节 我国房地产行业的主要特点 48
一、房地产市场的6个主要特点 48
二、2005房地产走入品牌时代 49
三、产投资主要特点 55
四、纵观房地产广告的特点与策略 57
五、房地产价格变动特点 59
六、抵押房地产拍卖价格评估的特点 60
第二节 近期国家宏观调控政策对房地产业的影响 61
一、平抑房价仍然将是重心 宏观调控之音尚未休止 61
二、影响别墅市场的土地政策 64
三、后宏调房地产企业如何走 65
四、房地产业成宏观调控重中之重 71
第三节 宏观调控下房地产企业的对策 73
一、房地产市场宏观调控要与时俱进 73
二、根据宏观经济形势的变化，人民银行及时调整房地产金融政策 74
三、房地产信贷政策 76
四、房地产金融风险不容忽视 77
五、中国房地产业的治理与调控理性 78
六、房地产业如何应对宏观调控 81
第四节 我国房地产发展的十大问题 83
一、土地征用的补偿问题 83
二、城市规划问题 83
三、土地的一级开发问题 84
四、土地招拍挂问题 84
五、房地产结构失衡问题 84
六、经济适用房政策问题 84
七、宏观调控问题 85
八、全球经济一体化和外资对国内房地产的影响 86
九、房地产的金融 86
十、房地产的经营模式问题 87
第五节 房地产新政策分析 87
一、房地产新政策不可动摇 87
二、适当增加房地产信贷和土地供给 89 第四章 影响房地产业发展的主要因素 90
第一节 影响我国房地产业和房地产金融发展的制度性因素 90
一、房地产市场发展中的制度影响 90
二、三大张力影响房地产业 90
第二节 影响房地产市场的不利与有利因素 91
一、其不利因素 91
二、其有利因素 92
第三节 影响房地产价格的因素 93
一、社会因素 93
二、政治因素 93
三、经济因素 94
四、自然因素 94
五、区域因素 94
六、别因素 94
第四节 房地产投资过热的影响 94
第五节 北京房地产政策及影响 97
一、土地政策 97
二、住房政策 97
三、影响京城楼市的新政 98
四、影响京城楼市的十大新闻 99
五、政府对开发商、购房者的影响 100 第五章 北京房地产市场分析 103
第一节 北京房地产产品变迁经历的三个发展阶段 103
一、发展阶段 103
二、北京房地产市场有六大影响 104
三、北京二手楼市走势 105
四、北京房地产市场仍处在一个调整时期 108
第二节 北京房地产市场状况 109
一、2004年市场回顾 109
二、2005年总体情况 110
三、2006年预测 111
第三节 北京自然地理和社会经济情况简介 121
一、北京自然地理 121
二、北京市经济发展概况 121
三、北京市民购房意愿上升 124
四、经济适用房将建在轨道交通终点 125
第四节 北京房地产的优势 126
一、地域优势，创建品牌实力 127
二、优越性加比，促成投资价值 127
三、北京大兴商业地产开发滞后 后发优势明显 128
第五节 北京房地产市场具体分析 131
一、需求分析 131
二、供应结构透视 140
三、商业地产成为新热点 144
四、经济房定向销售 146
第六节 2005年9月份北京房地产市场总结 148
一、9月份北京房地产市场总体概况 148
二、各物业体的细化分析 149
三、9月份新盘项目 154
四、9月份市场小结 157
第七节2005年10月份北京房地产市场总结 159
一、10月份北京房地产市场总体概况 159
二、各物业体的细化分析 162
三、10月份新盘项目 166
四、10月份市场小结 169
第八节 成业行2005年11月份北京房地产市场总结 170
一、11月份北京房地产市场总体概况 170
二、各物业类型市场交易状况统计分析 172
三、2005年11月北京市房地产新开盘项目统计表 175
四、11月份市场小结及12月份市场展望 180 第六章 北京市宣武区发展现状 182
第一节 宣武区概况 182
一、基本概况 182
二、宣武区人才市场建设蓬勃发展 183
三、宣武房地产规划 184
第二节 宣武区社区商业发展情况 185
一、发展现状 185
二、主要问题 187
三、发展思路 188
四、主要措施 189
第三节 房屋租赁市场日渐兴起 191 第七章 北京市宣武区房地产发展分析 193
第一节 宣武区房地产市场分析 193
一、宣武区期房均价涨增幅最高 193
二、北京26个项目获批预售 面积逾百万平米 193
三、有价无市现象 194
四、北京老旧楼改造 195
第二节 宣武区房地产发展优势 197
一、宣武地产先行者 枫桦豪景不设防 197
二、宣武地产之领先地段 197
三、宣武地产之优质产品 198
四、宣武地产之超高档次 198
五、宣武地产之最具增值 198
六、宣武地产之创新服务 199
第三节2005年北京东西南北区域新盘大盘点 200
一、东部 飞龙在天 200
二、西部 虎落平阳 201
三、南部 朱雀亮翅 201
四、北部 玄武蛰伏 202
第四节 北京市房地产行业竞争情况 203
一、北京A写字楼租金上扬 豪宅市场竞争加剧 203
二、北京写字楼市场供需矛盾愈演愈烈 205
三、未来三年北京房地产市场趋势将稳步上升 209
四、房地产行业薪酬排名 211
第五节 房地产投资分析 213
一、二级市场投资渐旺 213
二、北京房地产投资选择多 217
三、新兴区域成投资热点 218
四、北京８成民间资本投资地产 220
五、2006年投资市场 220
第六节 宣武区周边房地产竞争状况 220
一、二环内人口密度过大 221
二、今年市场供应出现断档 221
三、新开发项目多集中在崇文、宣武 221
四、写字楼项目抢滩二环 222
五、二环内项目价格普遍上调 222
六、二手房选择多 223
第七节 宣武区维修资金落实情况 223
一、维修状况 223
二、资金办法还需细化 225 第八章 北京部分上市房地产公司分析 229
第一节 北京城建投资发展股份有限公司 229
一、基本概况 229
二、筹资情况 230
三、财务分析 230
第二节 北京天鸿宝业房地产股份有限公司 234
一、基本概况 234
二、筹资情况 235
三、财务分析 236
第三节 金融街控股股份有限公司 238
一、基本概况 238
二、筹资情况 239
三、财务分析 240
第四节 天创置业股份有限公司 242
一、基本概况 242
二、筹资情况 243
三、财务分析 244 第九章 我国房地产市场投资策略分析 247
第一节 我国房地产发展趋势分析 247
一、海量供应与不确定需求 247
二、差异化经营将成市场主流 248
三、品牌驱动市场 249
第二节 房地产投资风险分析及防范策略 249
一、房地产投资风险 249
二、我国房地产投资风险的总体状况及变化趋势 250
三、房地产投资风险的防策略 251
四、投资策略 252
第三节 房地产营销策划-制定房地产营销策略 253
一、制定出好的房地产营销策略 253
二、制定房地产营销策略的条件 255
三、促进房地产业健康发展的建议 256
第四节 2006年房产新政四大招预测 258
一、公示闲置和囤积的土地 258
二、创新分散风险的金融衍生产品 258
三、征收重保有、轻交易的税收 258
四、发展多层次的住房保障体系 259
第五节 房地产市场与金融的发展趋势 259
一、房地产市场和房地产金融发展趋势 259
二、促进房地产业和房地产金融的健康发展 260
三、及时防范和化解房地产金融风险，维护金融系统稳定 262 第十章 我国房地产行业竞争格局分析 265
第一节 房地产行业竞争格局 265
一、2005上海楼市呈现n型走势新格局 265
二、上海房价动态 266
三、供应放量上海写字楼"饥渴"缓解 270
第二节 房地产投资对区域可持续发展的影响及对策 271
一、房地产投资对区域可持续发展的影响 272
二、房地产投资促进区域可持续发展的对策 274
三、结论 275 附录
附录一 宣武区房地产企业名录 276
附录二 荣丰嘉园概况 278 图表目录
图表：中国房地产投资累计同期比增长率 8
图表：商品房和住宅竣工面积增长率 9
图表：商品房和住宅销售季度同期比价格指数 10
图表：土地交易价格指数 11
图表：全国土地开发情况 12
图表：1997-2004年房地产开发企业资金来源构成 13
图表：房地产贷款与金融机构人民币贷款的对比 14
图表：对房地产开发商的贷款增长率 14
图表：个人购房贷款余额和余额同比增长率 15
图表：中国住房贷款的按揭成数 16
图表：2004年个人购房贷款增加额的地区分布 17
图表：政策性住房贷款的变动情况 17
图表：四大国有商业银行房地产贷款不良状况 19
图表：全国商品房空置面积 22
图表：全国房地产开发景气指数 29
图表：2005年中国房地产上市公司综合实力十强 47
图表：2005年各价位商品住宅成交面积同比变化曲线 113
图表：2003-2005年普通住宅各月价格走势 114
图表：购房者对下一年度房价变化示意 118
图表：北京写字楼的促销方式 128
图表：大兴在售（租）商铺一览 130
图表：2005年北京房产前30名销售金额与面积排行 130
图表：置业目的为改善生活空间的购房者目前居所与意向居所的建筑面积比较 134
图表：购房者对不同配套设施的关注程度 135
图表：投资型购房者投资方式 138
图表：2005年1-9月预售成交量走势及比较 148
图表：2005年1-9月预售成交面积走势及比较 149
图表：2005年1-9月住宅及商品房预售量对比 150
图表：2005年1-9月住宅商品房预售量对比及成交走势 150
图表：2005年1-9月经济适用房预售量比较及走势 151
图表：2005年1-9月经济适用房预售量面积对比及走势 152
图表：2005年1-9月写字楼、商铺预售成交面积走势 152
图表：2005年1-9月写字楼、商铺预售量比较及走势 153
图表：2005年9月新盘项目 154
图表：2005年1-9月新盘量比较 154
图表：2005年9月新盘区域分布 155
图表：2005年9月住宅类不同物业类型开盘数量比较 156
图表：2005年前1-10月预售成交量走势 160
图表：2005年前1-10月预售房屋总量走势 160
图表：2005年前1-10月预售成交面积走势图 161
图表：2005年前1-10月预售总成交面积比较 161
图表：2005年前1-10月商品房预售成交量比较 162
图表：2005年前1-10月商品房预售量对比 162
图表：2005年前1-10月经济适用房预售量比较 163
图表：2005年前1-10月经济适用房预售走势 163
图表：2005年前1-10月写字楼、商铺预售量比较 164
图表：2005年前1-10月写字楼、商铺预售量走势 164
图表：2005年前1-10月写字楼、商铺预售成交面积对比 165
图表：2005年前1-10月写字楼、商铺预售量成交面积走势 165
图表：2005年10月北京新盘项目 166
图表：2005年前1-10月新盘量对比 167
图表：2005年前1-10月新盘区域分布 168
图表：2005年前10月住宅类不同物业类型开盘数量比较 168
图表：2005年1-11月预售成交量走势 170
图表：2005年1-11月预售房屋总量比较 171
图表：2005年1-11月预售成交面积走势 171
图表：2005年1-11月预售总成交面积比较 172
图表：2005年1-11月住宅 172
图表：2005年1-11月住宅商品房预售量对比 173
图表：2005年1-11月住宅商品房预售成交面积走势 173
图表：2005年1-11月住宅商品房预售量对比 174
图表：2005年11月北京市房地产新开盘项目统计 175
图表：2005年1-11月新盘量对比 175
图表：2005年1-11月新开盘项目总量走势 176
图表：2005年1-11月新盘项目分布区域图 176
图表：区域新盘数量 177
图表：2005年8-11月普通住宅类价格情况 177
图表：2005年8-11月公寓类价格情况 177
图表：2005年8-11月别墅类价格情况 177
图表：2005年11月城八区商品房住宅预售成交量统计 178
图表：2005年11月郊区县商品房住宅预售成交量统计 178
图表：2005年11月各区县商品房住宅成交量比例分配 179
图表：2005年11月城八区商品房住宅成交面积对比 180
图表：2005年11月郊区县商品房住宅成交面积对比 180
图表：北京外商投资企业土地使用费用标准 190
图表：北京市外商投资企业土地类别 191
图表：长椿街1-5月房屋租赁走势 192
图表：北京商业供应吸纳及空置率 204
图表：北京豪宅供应吸纳及空置率 204
图表：北京房地产主要广告主广告版数分配比例 205
图表：2005年4、5月北京各大商圈写字楼租金及入住率指数 206
图表：CBD区域甲级写字楼概况 207
图表：中关村区域的写字楼总体情况 208
图表：金融街区域内房产概况 209
图表：2005年7月北京市房地产新开盘项目统计 210
图表：2005年1-7月新盘供应面积走势图 211
图表：2005年四地各层级岗位年度基本现金收入总额对比 212
图表：2005年北京房地产行业总现金收入固浮比例 213
图表：2005年9月北京城建投资发展股份有限公司主要股东 230
图表：2004-2005年北京城建投资发展股份有限公司股本结构 230
图表：2004-2005年北京城建投资发展股份有限公司每股指标 230
图表：2004-2005年北京城建投资发展股份有限公司利润构成 231
图表：2004-2005年北京城建投资发展股份有限公司利润构成 232
图表：2004-2005年北京城建投资发展股份有限公司经营能力 232
图表：2004-2005年北京城建投资发展股份有限公司资本结构 232
图表：2004-2005年北京城建投资发展股份有限公司发展能力 233
图表：2004-2005年北京城建投资发展股份有限公司资金流量 233
图表：2005年9月北京天鸿宝业房地产股份有限公司主要股东 235
图表：2004-2005年北京天鸿宝业房地产股份有限公司股本结构 235
图表：2004-2005年北京天鸿宝业房地产股份有限公司每股指标 236
图表：2004-2005年北京天鸿宝业房地产股份有限公司利润构成 236
图表：2004-2005年北京天鸿宝业房地产股份有限公司获利能力 237
图表：2004-2005年北京天鸿宝业房地产股份有限公司经营能力 237
图表：2004-2005年北京天鸿宝业房地产股份有限公司资本结构 237
图表：2004-2005年北京天鸿宝业房地产股份有限公司发展能力 238
图表：2004-2005年北京天鸿宝业房地产股份有限公司资金流量 238
图表：2005年9月融街控股股份有限公司主要股东 239
图表：2005年融街控股股份有限公司股本结构 239
图表：2004-2005年融街控股股份有限公司每股指标 240
图表：2004-2005年融街控股股份有限公司利润构成 240
图表：2004-2005年融街控股股份有限公司获利能力 241
图表：2004-2005年融街控股股份有限公司经营能力 241
图表：2004-2005年融街控股股份有限公司资本结构 241
图表：2004-2005年融街控股股份有限公司发展能力 242
图表：2004-2005年融街控股股份有限公司资金流量 242
图表；2005年9月天创置业股份有限公司主要股东 243
图表；2004-2005年天创置业股份有限公司股本结构 244
图表；2004-2005年天创置业股份有限公司每股指标 244
图表；2004-2005年天创置业股份有限公司利润构成 244
图表；2004-2005年天创置业股份有限公司获利能力 245
图表；2004-2005年天创置业股份有限公司经营能力 245
图表；2004-2005年天创置业股份有限公司资本结构 246
图表；2004-2005年天创置业股份有限公司发展能力 246
图表；2004-2005年天创置业股份有限公司资金流量 246
图表：人均居住面积的国际比较 259
图表：上海二手房指数连续6个月下跌 268
图表：2005年中房上海综合指数 269
图表：2005年三季度上海办公楼区域供应面积 270
图表：荣丰2008之非常空间周边的四大楼盘 280
图表：荣丰2008（三期非常空间）项目累计成交状况 280
图表：荣丰2008（三期非常空间）全部楼盘销售情况 280
图表：荣丰2008（三期非常空间）配套设施 281