2006年广州楼市的热点还是住宅，估计上半年老八区的住宅供应量在150万-200万平方米之间，全年为500万平方米左右。总体供求情况将持续去年的求大于供。而上半年可能由于入市货量少，楼价上升幅度相对较高；下半年供应量加大，升幅将降缓，预计全年价格涨幅有可能突破两位数，即10%以上，而商品住宅的价格涨幅大约9%-11%。2006年比较值得关注的是四大板块：珠江新城、天河北板块写字楼、住宅物业；琶洲商铺及写字楼物业；番禺区华南板块住宅物业；白云区城郊板块住宅物业。2005年住宅价格涨幅的区域依次为天河区、海珠区、番禺区。预计2006年住宅价格涨跌，主要看天河区、海珠区、番禺区的价格表现。
基于2006年市场供求关系逐步趋于平衡，预计2006年的楼价仍会保持增长态势，但增幅不大，总体维持在5%-8%的增长水平；稳中有升仍将是2006年广州楼价的主旋律。预计2006年的广州楼市将向"扩张型"转变，而且广州房地产行业将面临着前所未有的机遇与挑战。因此，广州房地产行业何去何从成为我国房地产行业中的一个焦点。在2006年我国要面对通货紧缩的可能和生产过剩所带来的影响，所以在"十一五"规划的起始年的经济运行中，扩大消费需求，已经变成经济运行中至关重要的决策点，那么广州房地产业应该如何适应形式的发展？怎样达到供需平衡？2006年广州房地产业处于什么状况，与其他城市房地产业有什么异同点？该采取怎样的经营策略呢？
本研究咨询报告依据国家统计局、广州市统计局、深圳市统计局、广州房屋置换中心、全国商业信息中心、中国房地产行业协会、国民经济景气监测中心、《广州房地产年鉴》、国内外相关报纸杂志的基础信息，结合深入的市场调查资料，以独特精辟的视角，集思广益的对广州房地产行业的需求状况、相关产业的发展情况、竞争格局、居民消费水平等进行了深入分析，并重点分析了广州市各片区域市场的房地产销售状况，以及面对WTO时代，广州房地产行业将面临的冲击以及企业的应对策略，并在这一基础之上，对2006年全国和广州房地产市场的发展前景、趋势做出推测并提出了可操性创新建议。报告涵盖了广州房地产行业的房产开发、销售状况、行业盈利模式、房地产需求规模、行业竞争态势以及发展趋势等重要板块的内容，并对广州房地产相关政策进行了介绍和政策趋向研判。
目 录
CONTENTS 第一部分 行业发展现状分析
第一章 我国房地产开发状况分析 1
第一节 我国房地产概况及特点 1
一、市场概况 1
二、发展特点 4
第二节 全国土地资源的供给状况 9
一、土地市场环境 9
二、我国土地市场存在问题 10
三、土地市场环境变化对房地产业的影响 11
第三节 我国房地产业投资状况分析 12
一、写字楼投资分析 12
二、楼价高位运行投资风险显现 13
第四节 我国房地产业市场供给结构分析 14
一、房地产业市场供给结构分析 14
二、住宅供给的制约因素 17
第五节 我国房地产价格分析 22
一、房屋销售价格涨幅趋平稳 22
二、我国城市地位演变与房地产价格走势 23
三、人民币汇率对我国房地产市场价格的影响 27
第六节 现阶段房地产业发展存在问题 27
一、土地供应增幅过大 27
二、结构失衡是房地产市场的根本矛盾 28
三、房地产业对金融依赖程度较高 29
四、局部泡沫蔓延 29
五、产生问题的原因分析 32
第七节 中国房地产行业展望 33
一、房价将持续上涨 33
二、融资多元化 34
三、二手房市场持续升温 35 第二章 我国房地产行业经济指标分析 37
第一节 房地产行业内涵分析 37
一、房地产业的含义 37
二、房地产的分类 38
第二节 房地产行业的基本特性 39
一、土地的特性 39
二、房地产业的基本特性 41
第三节 房地产行业的投资特性分析 43
一、中国房地产业正步入"火山喷发期" 43
二、中国房地产业进入"均利"时代 43
三、我国房地产业的投资风险分析 45 第三章 广东房地产业发展状况分析 46
第一节 广州房地产市场发展分析 46
一、2006年土地市场计划 48
二、广州社区商铺投资 49
三、当前广州市房地产业存在的问题及解决措施 52
第二节 广州市房地产细分市场分析 53
一、广州市房地产细分市场 53
二、2006年广州市房价分析 61
三、建立各个细分市场的轮廓 64
四、各细分市场吸引力评估标准的确立 66
五、选择目标市场 67
六、为细分市场选择定位策略 69 第四章 广州房地产开发业发展概况 70
第一节 广州房地产业发展概况 70
一、市场总体形势分析 70
二、土地市场分析 72
三、商品房市场分析 76
第二节 广州房地产开发投资热点板块 81
一、员村 81
二、金沙洲 82
三、白云大道 84
四、琶洲 85
五、珠江新城 87
第三节 重点城市房地产开发及地产文化比较 88
第四节 广州房地产市场的特点 90
一、市场的四个"背离" 90
二、广州楼价发展预测 92
三、广州房地产市场发展面临的问题 96
第五节 广州房地产市场存在问题分析 98
一、房地产市场发展存在问题 98
二、问题的成因及潜在风险 100
第六节 2006年广州房地产市场展望 104
一、2006年营销策略 105
二、2006年市场供应量 105
三、2006年市场购买力 108 第二部分 广州房地产市场分析
第五章 房地产市场需求分析 111
第一节 商品房空置状况 111
第二节 广州房地产价格分析 113
一、2005年房价概况 113
二、写字楼价格分析 118
三、商铺价格分析 120
第三节 居民住房需求分析 123
一、居民住房水平分析 123
二、居民需求户型分析 127
三、居民需求新变化 131
第四节 广州青年购房一族需求分析 132
第五节 京、沪、穗三地房地产市场需求比较 135
第六节 广州房地产市场需求预测 141
一、需求预测 141
二、新开发楼盘规模将缩小 142
三、广佛都市圈概念的影响进一步显现 142
四、公寓成为市场新热点 143
五、珠江新城将迎来新的发展高潮 143
六、热点板块预测 144 第六章 各主要类型物业发展状况 145
第一节 广州住宅产业现状分析 145
一、住宅业发展概况 145
二、住宅价格分析 147
三、未来两年小户型住宅分析 151
第二节 2006年广州典型区域住宅价格分析 153
第三节 广州住宅建筑风格的现状及发展趋势 156
一、广州住宅建筑风格的现状 156
二、广州住宅建筑风格走势预测 159
第四节 广州写字楼市场发展状况 160
一、广州写字楼市场发展状况 162
二、2005年广州写字楼成交分析 164
三、粤、京、沪三地写字楼市场比较分析 167
四、广州写字楼市场发展特点分析 169
第五节 广州商铺市场发展状况 174
一、租售市场四面开花 174
二、商铺租值仍有上升空间 175
第六节 广州二手房市场发展状况 176
一、2006年广州二手房价格指数分析 176
二、广州楼市二手房走势 187
三、2006年展望 188 第七章 广州房地产片区市场分析 189
第一节 天河片区房地产市场分析 189
一、单价分类 189
二、租赁市场分析 190
三、天河区区域市场总体特征 191
四、天河区各板块客户群和区域优劣势分析 193
第二节 番禺片区房地产市场分析 196
一、2006年房产概况 196
二、成交量 197
三、番禺商圈住宅 198
四、番禺二手房市场 199
第三节 白云区房地产市场分析 201
一、白云大道板块二手新机 201
二、白云新楼市 202
三、白云周边市场 203
四、白云区住宅市场指标分析 203
五、主要板块客户及区域优劣势分析 208
第四节 海珠片区房地产市场分析 210
第五节 老城区市场分析 214
一、老城区市场特征分析 216
二、老城区客户群特征分析 218
三、老城区楼市发展预测 219
第六节 花都片区域市场分析 220
一、房地产开发状况 220
二、市场预测 221
第七节 芳村片区域市场分析 224
一、商业概况 224
二、商业的发展与特点 225
三、花地湾商业未来发展展望 226
四、芳村区房地产市场板块特征 227
五、芳村区楼盘特征 229
六、消费群体特征 229
七、芳村区楼层户型特征 230
八、芳村区销售居住现状特征 230
九、芳村区成本效益分析 231
第八节 黄埔片区域市场分析 232
一、黄埔藏着巨大潜力 232
二、黄埔楼市新崛起 233
三、黄埔楼市发展的瓶颈 235
第九节 增城市区域市场分析 237
一、广州东部板块崛起 237
二、融入东部板块承接都市辐射 238
第十节 从化市区域市场分析 239
一、从化市投资环境概况 240
二、从化兴建超大规模社区 240 第三部分 房地产经营模式分析
第八章 房地产行业经营模式分析 241
第一节 房地产公司的商业模式分析 241
一、开发公司模式 241
二、房屋（物业）经营模式 242
三、房地产的服务模式 243
四、不动产金融公司的商业模式 243
第二节 我国房地产销售模式 244
一、我国房地产业营销特点 244
二、香港与台湾房地产代理模式分析 245
三、房地产中介服务业的现状 248
第三节 物业管理行业的发展桎梏与机遇 251
一、中"洋"物业管理差距在哪儿 251
二、入世对物业管理的利与弊 252
第四节 广州市房地产广告分析 253
一、广告投放量综述 253
二、分区域广告投放量说明 254
三、广州房地产广告发展之路 255
四、房产广告传播十大真经 259 第九章 房地产金融市场分析 262
第一节 我国住宅产业发展现状分析 262
一、住宅产业发展的历史沿革 262
二、当前住宅市场发展的趋势 265
三、我国住宅发展的类型及特征 272
四、我国住宅产业的国际比较 274
五、我国住宅产业的发展特征 282
六、我国住宅市场分析 283
第二节 广州市住房融资分析 292
第三节 影响我国住房金融发展的主要因素 293
一、政府对住房金融发展的影响 293
二、房地产企业上市解禁的影响力分析 295
三、入世对我国房产金融的影响 299
四、国际资本流动对中国房地产市场的影响 302
第四节 国际住房金融政策模式比较分析 304
一、美国模式是特惠模式 304
二、日本模式是普惠模式 305
三、对我国住房政策的启示 306 第十章 影响房地产发展的因素分析 309
第一节 广州经济发展动态分析 309
一、经济发展回顾 309
二、广州2010年经济展望 311
第二节 我国建材市场分析 313
一、市场现状 313
二、建材市场特点 314
三、发展趋势 317
第三节 WTO对广州房地产业发展的影响 317
一、建筑领域加入WTO后的对外承诺 317
二、入世后外资不会大量进入房地产市场 319
三、WTO对广州房地产市场的深层影响 319 第四部分 广州房地产市场竞争分析
第十一章 行业竞争分析 325
第一节 广州房地产市场竞争格局 325
一、品牌的竞争 325
二、广州房地产开发与经营并重 328
三、外资进入我国房地产市场的动向分析 330
第二节 广州房地产业竞争趋势分析 331
一、增加土地供应可稳定楼价 331
二、"求大于供"带来楼价上升 332
三、房地产商刻意造势哄抬 333
四、房地产服务业竞争趋向多元化 334
五、房地产的资本竞争时代已经来临 334
六、广州房地产行业集中度进一步提高 335
第三节 中国加入WTO，短期内不会形成剧烈竞争 336
一、外企投资特点比较 336
二、跨国房地产企业竞争优势分析 337
三、入世后房地产外商投资的竞争性问题 339
第四节 广州民营房地产企业迅速崛起之透析 339
一、广州民营房地产企业迅速崛起 340
二、广州民营房地产企业崛起的原因 341
三、广州民营房地产业发展中的问题及对策 341 第十二章 房地产业优势企业分析 343
第一节 中远发展 343
一、公司财务分析 343
二、公司经营战略分析 344
三、竞争力分析 346
四、发展前景分析 347
第二节 万科地产 347
一、公司概况 347
二、公司成长性分析 349
三、公司财务分析 350
四、公司竞争优势分析 352
第三节 华侨城地产 354
一、公司财务分析 354
二、经营中出现的问题 356
三、公司业务发展计划 357
第四节 天鸿集团 358
一、公司财务分析 358
二、经营策略和市场推广 359
三、经营中出现的主要问题 361
第五节 金地集团 362
一、发展存在的问题 362
二、公司财务分析 363
三、金地的北京攻略 365
第六节 北京城建集团 368
一、公司财务分析 368
二、公司发展战略分析 370
第七节 陆家嘴 371
一、公司财务分析 371
二、经营战略研究 373
第八节 合生创展 375
一、公司业绩分析 375
二、公司运作模式分析 377
三、全国扩张策略 378
四、公司发展战略分析 379
第九节 富力地产 380
一、公司概况 380
二、公司经营业绩分析 382
三、公司经营要诀 383
第十节 珠江地产 384
一、公司业绩回顾 384
二、公司运作模式分析 385
三、最新动态 387 第十三章 房地产业发展趋势分析 389
第一节 2006年行业发展趋势预测 389
一、楼市能否迈向理性繁荣 389
二、人民收入预期及实际收入能否保持双增长 390
三、刺激内需措施是否得力到位 390
四、地方政府能否贯彻中央政策 391
五、二手房市场启动 391
第二节 2006年广州房地产发展趋势预测 392
一、宏观调控分析 392
二、商业地产市场份额预测 395
三、楼市规划的转变 395
四、地铁成楼市助推剂 396
五、新型地产营销模式 397
六、品牌发展的突破口 397
七、区域发展预测 398 第十四章 广州房地产行业SWOT分析 400
第一节 房地产业发展制约因素分析 400
第二节 广州房地产业发展的优势分析 401
第三节 入世带来的机遇和挑战 404
一、WTO给房地产业带来的机遇分析 404
二、WTO给房地产业带来了挑战 408
第十五章 房地产业发展战略研究 412
第一节 房地产企业的核心竞争力剖析 412
一、房地产企业的核心竞争力的内涵与特性 412
二、传统经济下房地产企业核心竞争力的演变过程 413
三、新经济时代房地产企业的核心竞争力 415
四、构建并维持现代房地产业核心竞争力 418
第二节 房地产企业市场经营策略 420
一、成本领先战略 420
二、市场营销策略 421
三、时间竞争战略 426
四、创新策略 431
五、人性化策略 435
第三节 不同类型房地产企业的发展战略 437
一、房地产集团公司的发展战略选择 437
二、小型房地产企业的发展模式 441 附录《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 446 图表目录
图表：各国自有住房与出租房的比率 21
图表：房地产泡沫指标 31
图表：房地产泡沫参考标准 32
图表：我国商品房销售额增长与GDP增长之间的关系 41
图表：我国商品房价格构成 44
图表：广州市购房者对楼价的选择 53
图表：广州市居民购房因素的重视程度 54
图表：广州市购房者家庭月收入状况 54
图表：广州市购房者所在企业类型 55
图表：广州市购房者职业类别 55
图表：广州市购房者的年龄状况 56
图表：广州市购房者购房目的类型 56
图表：广州市住宅细分市场的轮廓 57
图表：白领与蓝领购房特点比较 58
图表：目标市场的购房消费特点 61
图表：广州市住宅细分市场的轮廓 65
图表：目标市场的购房消费特点 68
图表：2005年12月网上签约前十强 75
图表：2005年12月广州商品房销售信息 75
图表：2005年6-10月广州楼市部分新盘一览 76
图表：2006年1月网上签约前十强 107
图表：2006年1月广州商品房销售信息 108
图表：2006年4月广州楼市可售情况 110
图表：2006年3月广州楼市已售情况 110
图表：不同收入国家人均住房建筑面积比较(平方米) 124
图表：广州市十区2001-2005年住宅供求关系走势 126
图表：广州市八区2001-2005年住宅供求关系走势 126
图表：广州市2003-2005年住宅用地出让分布情况 126
图表：广州居民购房价格比例图 129
图表：广州青年一族家庭月收入情况 132
图表：广州青年一族可接受房价情况 133
图表：广州青年一族置业区域比例表 133
图表：广州青年一族房产信息来源比例图 134
图表：广州青年一族购房关注因素 134
图表：制约房价的因素 135
图表：对三地房地产开发特点上的前期预测 136
图表：新开发楼盘卖点 137
图表：对物业管理的满意程度 138
图表：对物业管理收费的看法 139
图表：房地产供需指标 144
图表：2006年1-2月广州二手房价格指数 176
图表：2005-2006年广州二手房价格指数走势图 176
图表：2005-2006年广州各城区二手房价格指数走势图 177
图表：2006年2月广州各城区二手房价格指数对比图 178
图表：2006年2月广州各城区指数环比变化图 178
图表：2006年1-2月天河区各片区指数对比图 179
图表：2006年1-2月荔湾区各片区指数对比图 180
图表：2006年1-2月越秀区各片区指数对比图 181
图表：2006年1-2月海珠区各片区指数对比图 182
图表：2006年1-2月白云区各片区指数对比图 183
图表：2006年1-2月番禺区各片区指数对比图 184
图表：2006年1-2月份广州各片区二手房价格指数变化表 184
图表：2005年11-12月份广州各片区二手房价格指数变化表 186
图表：广州二手楼价走势表一 187
图表：广州二手楼价走势表二 187
图表：广州8区与10区二手住宅房价列表 187
图表：2005年第一季度天河区二手住宅成交单价分布图 189
图表：天河区各板块竞争力分析 195
图表：城市中心楼盘与郊区楼盘的对比分析 195
图表：2006年1-3月番禺一手商品房成交情况 197
图表：白云大道板块近期二手成交个案 202
图表：白云区楼盘价格指标 204
图表：白云区建筑类型指标 205
图表：白云区装修标准指标 206
图表：白云区主力户型一览 206
图表：广州市花都区精品楼盘一览 221
图表：芳村花地湾商业概况 224
图表：芳村花地湾交通概况 224
图表：芳村交通的发展、房地产的发展、商业的发展特点 225
图表：广州市黄埔区部分精品楼盘一览 236
图表：增城市"十佳楼盘"表 239
图表：深圳和广州不同业务中介公司数量比例 249
图表：广州市房地产报纸广告各月费用一览 254
图表：广州各区域房地产广告投放比例 255
图表：广州十个楼盘的广告主题语 256
图表：广州与北京部分优秀的楼盘广告语 258
图表：中国的收入按相应的情况分类（按北京计算） 281
图表：美国平均家庭收入及住房支出情况 305
图表：日本公团住宅建设资金来源 306
图表：近年来部分房地产金融政策调整情况一览 308
图表：2005年中远发展股份有限公司利润构成 343
图表：2005年中远发展股份有限公司获利能力 343
图表：2005年中远发展股份有限公司经营能力 344
图表：2005年中远发展股份有限公司资本结构 344
图表：2005年中远发展股份有限公司资金流量 344
图表：万科房地产业务指标推测 349
图表：2005年万科企业股份有限公司每股指标 350
图表：2005年万科企业股份有限公司利润构成 350
图表：2005年万科企业股份有限公司获利能力 351
图表：2005年万科企业股份有限公司经营能力 351
图表：2005年万科企业股份有限公司资本结构 352
图表：2005年万科企业股份有限公司资金流量 352
图表：2005年深圳华侨城控股股份有限公司利润构成 354
图表：2005年深圳华侨城控股股份有限公司获利能力 355
图表：2005年深圳华侨城控股股份有限公司经营能力 355
图表：2005年深圳华侨城控股股份有限公司资本结构 355
图表：2005年深圳华侨城控股股份有限公司资金流量 356
图表：2004-2005年北京天鸿宝业房地产股份有限公司利润构成 358
图表：2004-2005年北京天鸿宝业房地产股份有限公司经营能力 358
图表：2004-2005年北京天鸿宝业房地产股份有限公司资本结构 359
图表：2004-2005年北京天鸿宝业房地产股份有限公司资金流量 359
图表：2005年金地(集团)股份有限公司利润构成 363
图表：2005年金地(集团)股份有限公司获利能力 364
图表：2005年金地(集团)股份有限公司经营能力 364
图表：2005年金地(集团)股份有限公司资本结构 365
图表：2005年金地(集团)股份有限公司资金流量 365
图表：2005年北京城建投资发展股份有限公司利润构成 368
图表：2005年北京城建投资发展股份有限公司获利能力 369
图表：2005年北京城建投资发展股份有限公司经营能力 369
图表：2005年北京城建投资发展股份有限公司资本结构 370
图表：2005年北京城建投资发展股份有限公司资金流量 370
图表：2005年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司利润构成 371
图表：2005年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司获利能力 372
图表：2005年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司经营能力 372
图表：2005年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司资本结构 373
图表：2005年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司资金流量 373
图表：合生创展与珠江投资主要开发项目一览 377
图表：富力地产集团主要开发项目一览 382
