2006年中国房地产行业研究咨询报告

内容简介 　　我国房地产业作为国民经济的支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。与此相对应的是房地产业作为周期性消费品，又具有其固有的波动较大和变化多端的自身特征，所以政府通过宏观调控政策来平抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响，以防止供求关系过大波动来作为衡量宏观调控各项政策措施是否落到实处的主要标准。
　　我国房地产业经过五年的快速发展和一年的宏观调控，进入2006年的房地产市场和房地产企业的整体主客观环境要好于市场原来的预期，加上资本市场的日益复苏，人民币进入升值周期和我国经济的持续、健康和快速的发展，房地产市场的预期开始回暖。2006年金融市场将全面开放，未来房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金多渠道进军内地楼市，外资银行、外来资金必将成为中国房地产业新的力量。2006年国家将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。但是在2006年我国要面对通货紧缩的可能和生产过剩所带来的影响，所以在"十一五"规划的起始年的经济运行中，扩大消费需求，已经变成经济运行中至关重要的决策点，那么房地产业应该如何适应新形式的发展？怎样达到供需平衡呢？
　　本咨询研究报告依据国家统计局、北京市统计局、上海市统计局、深圳市统计局、全国商业信息中心、中国房地产行业协会、国民经济景气监测中心、《中国房地产年鉴》、国内外相关报刊杂志的基础信息，结合深入的市场调查资料，以独特精辟的视角，全面分析了我国房地产行业发展的宏观形势、行业总体水平、市场供求现状、市场结构特征。报告对北京、上海、广州、深圳等主要城市房地产市场发展状况和消费情况进行深入的研究探讨。并在这一基础之上，对2006年全国和各地区房地产市场的发展前景、趋势做出推测并提出了可操性创新建议，是房地产业及相关单位准确了解当前我国房地产行业发展动态，把握企业定位和发展方向的重要决策依据。
目 录
CONTENTS 第一部分 行业发展现状分析
第一章 房地产业发展周期分析 1
第一节 我国房地产业发展历程 1
第二节 国内外房地产周期性发展的理论评析 2
一、房地产发展周期理论的回顾与评析 2
二、世界各国、地区房地产发展周期的不同特点 4
第三节 房地产发展周期波动研究 6
一、我国房地产周期波动规律分析 6
二、中国房地产的低谷临界点 7
三、房地产周期波动的主要影响因素分析 8 第二章 国际房地产业发展现状 12
第一节 典型国家房地产业发展特点及动向 12
一、美国房地产业发展分析 12
二、英国房地产业发展现状与特点分析 19
三、德国房地产业发展现状与特点分析 22
四、日本房地产业发展现状与特点分析 25
五、加拿大房地产业发展现状与特点分析 30
第二节 港台房地产业的发展现状与特点 33
一、香港房地产业发展现状与特点分析 33
二、台湾地区房地产中介行业现状 39 第三章 我国房地市场走势分析 42
第一节 宏观经济运行及房地产市场形势分析 42
一、宏观经济态势 42
二、金融市场运行 43
三、房地产市场 44
第二节 房地产资本运营现状及渠道创新 45
一、房地产金融的现状 45
二、房地产证券化 46
三、房地产信托投资 47
第三节 现阶段我国房地产开发商融资模式 49
第四节 全国土地市场状况 53
一、土地市场环境 53
二、我国土地市场存在问题 54
三、土地市场环境变化对房地产业的影响 55
第五节 我国房地产业投资状况分析 56
一、写字楼投资分析 56
二、楼价高位运行投资风险显现 57
第六节 我国房地产业供给状况分析 58
一、房地产业市场供给结构分析 58
二、住宅供给的制约因素 61
第七节 国房景气指数分析 65
第八节 我国房地产价格分析 71
一、房屋销售价格涨幅趋平稳 71
二、我国城市地位演变与房地产价格走势 72
三、人民币汇率对我国房地产市场价格的影响 76 第四章 我国房地产业需求分析 77
第一节 我国城市居民住房需求分析 77
一、我国居民购买力水平分析 77
二、我国居民住房水平分析 78
三、我国城镇居民住房水平差异性分析 79
第二节 我国房地产市场需求特点分析 80
一、25-39岁的青年人成为个人买房最强的消费群体 80
二、对住房的消费需求大于投资需求 81
三、住房需求收入弹性较大 82
第三节 深圳住宅消费意愿统计分析 83
一、购房考虑因素及选择区域 83
二、购房者的产品需求 85
三、购房者的价格需求 88
四、潜在消费者特征分析 90
五、2006年深圳商品房成交量分析 93
第四节 北京购房基本需求调查 97
一、购房群体的基本状况 97
二、消费者住房需求特点与趋势 99
三、购房者置业特点与趋势 102
四、房地产住宅市场中具有明显特征的重要购买人群 107
五、房地产顾客满意度指数系统的结构 108
第五节 上海购房需求调查分析 111
一、购房者的主要特征 111
二、购房时比较重视的因素 112
三、购房偏好 113
四、获取房地产信息的主要渠道 116
五、不同年龄收入人群需求的比较分析 117
第六节 影响房地产消费需求的主要因素分析 119
一、我国宏观经济走势 119
二、住房产权制度对房地产需求的影响分析 120
三、住宅金融风险防范机制对房地产需求的影响分析 122
第七节 我国房地产市场需求预测 124
一、我国房地产业成长性分析 124
二、市场需求人员结构及未来需求量分析 126 第五章 我国房地产发展特点分析 128
第一节 我国现阶段房地产业发展特点 128
一、土地管理逐步规范 128
二、房地产价格动态 129
三、房地产开发投资增速趋缓 130
四、房地产金融的监管力度不断加强 130
五、市场调控仍需大力改进 131
第二节 现阶段房地产业发展存在问题 132
一、土地供应增幅过大 132
二、结构失衡是房地产市场的根本矛盾 133
三、房地产业对金融依赖程度较高 133
四、局部泡沫蔓延 134
五、产生问题的原因分析 136 第二部分 细分市场分析
第六章 各主要类型物业发展状况 139
第一节 我国住宅产业现状分析 139
一、住宅产业发展的历史沿革 139
二、当前住宅市场发展的趋势 142
三、我国住宅发展的类型及特征 149
四、我国住宅产业的国际比较 151
五、我国住宅产业的发展特征 158
六、我国住宅市场分析 160
第二节 我国写字楼市场发展现状分析 169
一、中国的写字房地产市场的历史沿革 169
二、未来甲级写字楼存量预测 173
三、北京写字楼现状分析及预测 174
四、上海写字楼市场发展的现状与趋势分析 185
五、写字楼需求结构与建筑特征 189
六、当前写字楼开发问题 190
第三节 商铺市场发展现状分析 192
一、全国及主要城市商铺市场发展状况 192
二、商铺投资分析 201
三、商铺与住宅投资开发的比较分析 205
第四节 二手房市场发展现状分析 211
一、全国二手房发展状况 211
二、北京二手房市场分析 214
三、北京与上海二手房市场对比分析 218 第七章 重点城市房地产发展状况 221
第一节 上海房地产业发展状况分析 221
一、上海房地产市场简析 221
二、上海房地产业未来趋势 222
三、上海目前投资热点 224
四、风险提示与建议 226
五、2006年上海商品住宅市场展望 226
第二节 杭州房地产市场分析 229
一、房地产市场供给分析 229
二、房地产市场需求分析 236
第三节 深圳房地产业发展状况分析 239
一、深圳房地产业发展历程 239
二、2006年深圳房地产市场预测 240
三、深圳房地产市场发展趋势 240
第四节 广州房地产业发展状况分析 246
一、广州市房地产细分市场分析 246
二、2006年广州市房价分析 255
第五节 北京房地产业发展状况分析 258
一、2006年北京房地产市场发展预测 258
二、房地产相关政策及影响 259
三、北京市房价走势分析 259
四、北京市高端别墅市场需求调研分析 263
第六节 成都房地产业发展状况分析 274
一、成都房地产运行综述 274
二、2006年房产投资分析 277
三、成都市房地产市场运行特征 278
四、成都市区商品房销售价格情况 280
五、成都市区二手房分析 290
第七节 滨海地区房地产市场分析 293
一、宏观环境 293
二、土地市场 295
三、住宅市场 295
四、商业市场 299 第八章 房地产行业经营模式分析 302
第一节 房地产公司的商业模式分析 302
一、开发公司模式 302
二、房屋（物业）经营模式 303
三、房地产的服务模式 304
四、不动产金融公司的商业模式 304
第二节 我国房地产销售模式 305
一、我国房地产业营销特点 305
二、香港与台湾房地产代理模式分析 306
三、我国房地产中介服务业的现状 309 第三部分 竞争格局及优势企业
第九章 行业竞争分析 313
第一节 我国房地产市场竞争格局 313
一、我国房地产市场缺少"霸主" 313
二、上市公司大举进军房地产业 313
三、跨国房地产企业在我国取得竞争优势的分析 315
四、外资进入我国房地产市场的动向分析 316
五、2006年购房竞争选择 318
第二节 竞争趋势分析 320
一、市场的均衡发展 320
二、各级市场发展将逐渐均衡 321
三、房地产服务业竞争趋向多元化 321
四、房地产的资本竞争时代来临 322
五、行业集中度进一步提高 323
六、房地产业竞争战略将呈现大变局 324 第十章 房地产业优势企业分析 326
第一节 中远发展 326
一、公司财务分析 326
二、公司经营战略分析 327
三、竞争力分析 328
四、发展前景分析 329
第二节 万科地产 330
一、公司概况 330
二、公司财务分析 332
第三节 华侨城地产 334
一、公司财务分析 334
二、经营中出现的问题 335
三、公司业务发展计划 336
第四节 天鸿集团 337
一、公司财务分析 337
二、经营策略和市场推广 339
三、经营中出现的主要问题 341
第五节 金地集团 341
一、发展存在的问题 341
二、公司财务分析 343
第六节 北京城建集团 344
一、公司财务分析 344
二、公司发展战略分析 346
第七节 陆家嘴 347
一、公司财务分析 347
二、经营战略研究 349 第四部分 发展趋势与企业策略
第十一章 房地产政策及相关因素分析 351
第一节 我国房地产金融形势分析 351
一、我国房地产金融形势分析 351
二、对我国房地产金融发展的判断 352
三、房地产金融政策趋向 354
第二节 我国建材市场分析 355
一、市场现状 355
二、建材市场特点 356
三、发展趋势 358
第三节 物业管理行业的发展桎梏与机遇 359
一、中"洋"物业管理差距在哪儿 359
二、入世对物业管理的利与弊 360
第四节 申奥成功对房地产业的影响 361
一、奥运对悉尼房地产业的影响分析 361
二、举办奥运对北京房地产市场的影响分析 362
第五节 WTO对我国房地产业发展的影响 365
一、建筑领域加入WTO后的对外承诺 365
二、入世后外资不会大量进入房地产市场 366
三、WTO对我国房地产市场的影响 367 第十二章 房地产业发展趋势分析 369
第一节 国际房地产行业发展大趋势 369
一、提高住宅全寿命周期、全方位的总体质量 369
二、提高施工技术水平 369
三、重视可持续发展战略 370
第二节 我国房地产行业发展趋势 371
一、2006年房地产将呈结构性异动 371
二、房地产长期走势分析 374
三、宏观政策正确引导，平抑房地产周期波动 375
四、2006房地产强者恒强 376
五、政策预期引导行业走向 379
六、2006年房地产信贷呈现五大基本特点 381
第三节 2006年房地产市场发展趋势及预测 385
一、楼市能否迈向理性繁荣 385
二、人民收入预期及实际收入能否保持双增长 386
三、刺激内需措施是否得力到位 386
四、地方政府能否贯彻中央政策 387
五、二手房市场启动 388
第四节 2006年我国房地产业的走势和对策分析 389
一、2006年我国房地产业将逐步进入良性循环 389
二、2006年我国房地产业发展的政策导向 392
三、2006年我国房地产业发展的相关对策措施 394 第十三章 我国房地产行业SWOT分析 399
第一节 我国房地产业发展制约因素分析 399
第二节 我国房地产业发展的优势分析 400
第三节 机遇面前应警惕房地产泡沫 403
第四节 入世带来的机遇和挑战 405
一、WTO给我国房地产业带来的机遇分析 405
二、WTO给我国房地产业带来了挑战 410 第十四章 房地产业发展战略研究 414
第一节 房地产企业的核心竞争力剖析 414
一、房地产企业的核心竞争力的内涵与特性 414
二、传统经济下房地产企业核心竞争力的演变过程 415
三、新经济时代房地产企业的核心竞争力 417
四、构建并维持现代房地产业核心竞争力 420
第二节 不同类型房地产企业的发展战略 422
一、房地产集团公司的发展战略选择 422
二、小型房地产企业的发展模式 426 图表目录
图表：2005年1-5月住宅指数与Hedonic指数比较 11
图表：美国平均家庭收入及住房支出情况 15
图表：假如将中国的收入按相应的情况分类 15
图表：美国现有住房的平均出租水平 16
图表：2005年美国二手房成交情况 19
图表：美国REITs投资的房地产分布 19
图表：日本地价指数与物价指数之比 26
图表：房地产开发三大资金来源比例 50
图表：各国自有住房与出租房的比率 65
图表：2005年中国房地产城市住宅指数 70
图表：不同收入国家人均住房建筑面积比较 78
图表：房地产供需指标 82
图表：房地产泡沫指标 83
图表：房地产泡沫参考标准 83
图表：深圳购房者考虑的主要因素 83
图表：深圳购房者优先选择的购房区域 84
图表：深圳购房者的户型选择 85
图表：深圳购房者的购房面积选择 86
图表：深圳购房者对房屋装修标准的需求 86
图表：深圳购房者能承受的购房单价 88
图表：深圳购房者能承受的购房总价 88
图表：深圳购房者选择的付款方式 89
图表：深圳潜在购房者的性别结构 90
图表：深圳潜在购房者的年龄结构 91
图表：深圳潜在购房者的文化程度 91
图表：深圳潜在购房者的职业分布 92
图表：深圳潜在购房者的工作单位性质 92
图表：深圳潜在购房者的居住区域 92
图表：深圳潜在购房者在深家庭结构 93
图表：深圳潜在购房者置业次数 93
图表：2004-2006年1月深圳市各类商品房成交量对比 94
图表：2006年1月深圳市各区商品房成交量对比 94
图表：2006年1月深圳市各区住宅新增供求量对比 95
图表：2006年1月深圳市各类住宅预售量与成交量比例 95
图表：2006年1月深圳市各区商铺新增供求量对比 96
图表：北京购房者各事业发展状态 97
图表：北京购房者对房地产开发商品牌的知晓程度 98
图表：北京居所与意向居所的居室数量选择比例比较 99
图表：北京居所与意向居所套内建筑面积比较 100
图表：北京居所与意向居所相同格局的面积比较 100
图表：北京居所与意向居所至工作单位平均车程比较 101
图表：北京居所与意向居所至工作单位较远车程接受程度比较 101
图表：北京居所与意向居所所在区域比较 101
图表：北京为改善生活空间的购房者居所与意向居所建筑面积比较 102
图表：北京购房者对不同配套设施的关注程度 104
图表：北京投资型购房者投资方式 106
图表：中国房地产顾客满意度指数框架 109
图表：房地产业顾客满意度指数框架 110
图表：中国房地产顾客满意度指数模型 110
图表：上海购房者年龄分布图 111
图表：上海购房者家庭月收入分布图 112
图表：上海购房时考虑最多的因素 113
图表：上海房型选择分布图 113
图表：上海面积选择分布图 114
图表：上海购房总价分布图 115
图表：上海购房单价分布图 115
图表：上海获得房地产信息渠道分布图（复选） 116
图表：上海未来两年内可能购房者的主流需求 117
图表：上海不同年龄、收入人群的需求比较 118
图表：2005年1-3季度国内生产总值 119
图表：2005年上海GDP总量及构成 119
图表：未来50年我国人口城市化进程 126
图表：城市化率提高引起未来50年对住宅的自然需求量预测 127
图表：2005年北京顶级写字楼区域分布 176
图表：2005年北京顶级写字楼平均租金 176
图表：2005年北京顶级写字楼分布 177
图表：2005年北京甲级写字楼区域分布 178
图表：2005年北京甲级写字楼平均租金 178
图表：2005年北京在售在建写字楼项目区域总量分布 179
图表：2005年北京在售在建写字楼不同区域分布比例 179
图表：2005年北京在售在建写字楼项目各商圈总量分布 180
图表：2005年北京在售在建写字楼项目各商圈总量所占比例分布 180
图表：北京市2004-2008年在建在售写字楼项目供给预测 181
图表：北京市2004-2008年在建在售写字楼项目供给分布预测 181
图表：2006-2007年北京写字楼需求预测 182
图表：2004-2008北京市甲级顶级写字楼供需对比 183
图表：2004-2007北京市主要区域顶级写字楼存量增量对比 184
图表：2004-2008北京市主要区域甲级写字楼存量增量对比 184
图表：我国写字楼市场需求主体情况 190
图表：北京零售业新开业选例 194
图表：北京主要租赁案例 195
图表：2005年北京主要在售商业物业报价 196
图表：2005年北京主要商业物业租金报价 196
图表：2005年北京主要商业区商铺存量及空置情况 198
图表：2005年北京黄金商业区商铺的平均租金水平 199
图表：2007年北京商铺市场供应与需求预测 200
图表：2005年三季度上海商铺环内外分布 200
图表：商铺投资选项比例 202
图表：商铺投资回报预期选项比例 203
图表：商铺投资观点比例 204
图表：北京商铺投资区域选择比例 205
图表：2005年第三季度不同属性房屋成交比例 213
图表：2005年第三季度与第二季度不同属性房屋成交比例 214
图表：2005年9-10月北京市二手房主要成交区域比重统计 214
图表：2005年9-10月北京市二手房价格结构对比 214
图表：2005年9-10月北京市二手房价格结构对比示意表 215
图表：2005年9-10月北京市二手房居室结构对比示意图 215
图表：2005年9-10月北京市二手房居室结构对比 215
图表：北京、上海二手房税费比较 220
图表：2006年上海商品房供需规模预测 222
图表：未来上海高档商品房供应价位段结构预测 223
图表：2002-2008年上海二手房市场发展趋势预测 224
图表：将开盘公寓摘录 230
图表：在售别墅摘录 231
图表：在售写字楼摘录 233
图表：开盘写字楼摘录 234
图表：可售商铺摘录 235
图表：广州市购房者对楼价的选择 247
图表：广州市居民购房因素的重视程度 247
图表：广州市购房者家庭月收入状况 247
图表：广州市购房者所在企业类型 248
图表：广州市购房者职业类别 248
图表：广州市购房者的年龄状况 249
图表：广州市购房者购房目的类型 249
图表：广州市住宅细分市场的轮廓 250
图表：白领与蓝领购房特点比较 251
图表：目标市场的购房消费特点 254
图表：1999-2005年北京市商品住宅价格变化 260
图表：2005年北京购房决策性别比例 263
图表：2005年北京居住区域分布比例 264
图表：2005年北京日常居所分布比例 264
图表：2005年北京物业价值分布 265
图表：2005年北京生活方式分析 265
图表：2005年北京市民别墅偏好分析 266
图表：2005年北京市民购买物业倾向比例 267
图表：2005年北京市民购买区域倾向比例 267
图表：2005年北京市复合地产搭配需求比例 268
图表：2005年北京度假物业购房目的比例 268
图表：2005年北京度假物业购房考虑因素 269
图表：2005年北京物业面积需求比例 270
图表：2005年北京庭院面积需求比例 271
图表：2005年北京市民客房数量需求比例 271
图表：2005年北京市民客房建筑风格需求比例 271
图表：2005年北京市民承受单价比例 272
图表：2005年北京市民承受总价比例 272
图表：2005年北京市民购房倾向和物业风格列联表 273
图表：2005年北京市民购房倾向和物业面积列联表 273
图表：2005年11月成都房地产交易套数区域比较 274
图表：2005年11月成都房地产交易金额及均价区域比较 275
图表：2005年11月成都房地产销售总金额区域比较 275
图表：2005年11月成都房地产销售面积环域比较 276
图表：2005年11月成都房地产交易总金额及均价环域比较 276
图表：2005年11月成都房地产销售面积环域比较 277
图表：成都市开发资金来源 280
图表：2005年1-10月成都市区商品房价格走势 281
图表：2004-2005年10月成都市区商品房价格走势 281
图表：2005年10月份各方位各物业价格情况 282
图表：2005年5-10月城东各物业价格走势 282
图表：2005年1-10月份城东各物业交易均价 283
图表：2005年5-10月城南各物业价格走势 284
图表：2005年1-10月份城南各物业交易均价 284
图表：2005年5-10月城西各物业价格走势 285
图表：2005年1-10月份城西各物业交易均价 285
图表：2005年5-10月城北各物业价格走势 286
图表：2005年1-10月份城北各物业交易均价 286
图表：2005年10月份成都市区商品住宅交易价格分段分析 287
图表：2005年1-10月成都市区各价格区间面积比重 288
图表：2005年10月份各价格段商品住宅交易均价环比变化 288
图表：2005年10月成都市区办公用房交易价格分段分析表 289
图表：2005年10月份各价格段办公用房交易均价环比变化 289
图表：2005年1-10月成都市区别墅成交情况 289
图表：2005年1-10月成都区办公用房销售价格分布 290
图表：成都市二手房购买者分布 292
图表：成都市成交房源情况 293
图表：2005年7-9月份出台的与房地产业相关的主要政策法规 294
图表：2005年7-9月塘沽区新上市楼盘 296
图表：2005年7-9月开发区新上市项目 297
图表：2005年7-9月开发区已上市项目 297
图表：2005年1-10月份塘沽地区的住宅价格走势 298
图表：2005年第三季度塘沽区销售商业项目 299
图表：2005年第三季度塘沽区开发区售商业项目 300
图表：2005年第三季度塘沽开发区售写字楼项目 301
图表：深圳和广州不同业务中介公司数量比例 310
图表：2004-2005年中远发展股份有限公司利润构成 326
图表：2004-2005年中远发展股份有限公司经营能力 326
图表：2004-2005年中远发展股份有限公司资本结构 327
图表：2004-2005年中远发展股份有限公司资金流量 327
图表：2004-2005年万科企业股份有限公司利润构成 332
图表：2004-2005年万科企业股份有限公司经营能力 332
图表：2004-2005年万科企业股份有限公司资本结构 333
图表：2004-2005年万科企业股份有限公司发展能力 333
图表：2004-2005年万科企业股份有限公司资金流量 333
图表：2004-2005年深圳华侨城控股股份有限公司利润构成 334
图表：2004-2005年深圳华侨城控股股份有限公司经营能力 334
图表：2004-2005年深圳华侨城控股股份有限公司资本结构 335
图表：2004-2005年深圳华侨城控股股份有限公司资金流量 335
图表：2004-2005年北京天鸿宝业房地产股份有限公司利润构成 337
图表：2004-2005年北京天鸿宝业房地产股份有限公司经营能力 338
图表：2004-2005年北京天鸿宝业房地产股份有限公司资本结构 338
图表：2004-2005年北京天鸿宝业房地产股份有限公司资金流量 338
图表：2004-2005年金地(集团)股份有限公司利润构成 343
图表：2004-2005年金地(集团)股份有限公司经营能力 343
图表：2004-2005年金地(集团)股份有限公司资本结构 344
图表：2004-2005年金地(集团)股份有限公司资金流量 344
图表：北京城建投资发展股份有限公司利润构成 344
图表：北京城建投资发展股份有限公司经营能力 345
图表：北京城建投资发展股份有限公司资本结构 345
图表：北京城建投资发展股份有限公司资金流量 346
图表：2004-2005年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司利润构成 347
图表：2004-2005年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司经营能力 348
图表：2004-2005年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司资本结构 348
图表：2004-2005年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司资金流量 348
图表：近年来部分房地产金融政策调整情况一览 35