2007年成都房地产行业研究咨询报告

内容简介 2007年上半年成都土地市场共发布拍卖和挂牌宗地165宗，共计9495.0153亩。其中主城区（五城区和高新区）有53宗，共2606.64亩；其余112宗分布在各郊（区）县，共6888.4亩，约占上半年土地总供应量的72.55%。
2007年1-6月，成都市新开住宅楼盘178个，新增供应面积1023.02万。其中，主城区新增楼盘108个，新增供应面积568.1万，占到总体供应量的56%；郊区住宅供应量略少于主城区。随着主城区土地的稀缺，郊区市场所占比例份额将越来越重。
2007年上半年成都市办公物业和投资市场持续升温，政府配套政策带来的经济强劲增长和需求的增加，使业主对办公物业租金的预期增高；而在房地产投资市场，外来投资机构纷纷进驻成都，寻找整体物业收购的机会；在项目开发领域，高端住宅市场则成为他们的主要目标。
随着“70/90”政策的推行，成都楼市已经成为中小户型的天下。虽然因政策限制而相对供应量大幅降低的大户型略显稀缺，但上半年的销售表现却大大出乎许多开发商的预料，许多呈现滞销的尴尬局面。电梯超大户型(普遍认为在170平方米以上)产品，是个“蓝海”市场——基本属于新的“无人竞争”的市场，市场需求确实很大；但城市超大户型不好做，它全面考验着开发商的实力和水平，并不是意味着面积大就具有市场竞争力。
在经历上半年持续良性发展后，成都楼市在接下来的时间里又将呈现什么样的局面？对于众多的置业群体，又将怎样从纷繁的市场中寻找到适合自己的居所？面对激烈的市场竞争，哪些区域将成为下半年成都楼市不得不重点关注的热点，哪些企业将成为这场战役的最终胜利者？
本研究咨询报告依据国家统计局、国家发改委、国务院发展研究中心、中国房地产协会、成都市统计局、成都市国土资源局、成都市房产管理局、成都市房地产经纪协会、成都住宅与房地产产业协会、成都房地产信息中心、中国行业研究网及国内外相关报刊杂志的基础信息，全面分析了成都市房地产行业发展的宏观形势、政策、行业总体水平、市场供求现状、市场结构特征。报告汇集了成都及成都主要片区的房地产开发、投资、商品房交易价格、销售和空置状况等重要经济指标；报告涵盖了房地产开发与投资、商品房销售与空置、各主要类型物业（写字楼、住宅、别墅、商铺、二手房）、片区房地产、行业盈利模式、房地产需求规模、房地产政策与住房金融、行业竞争态势以及发展趋势等重要板块的内容；深度分析了成都土地供给市场、住宅市场的供求状况、价格走势、主要片区的房地产开发与区域竞争力、住房消费状况与需求特征以及房地产开发企业的竞争态势；为成都房地产商在激烈的市场竞争中洞察先机，根据市场需求及时调整经营策略，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供了准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。
目 录
CONTENTS 第一部分 房地产行业发展概况
第一章 房地产行业概况 1
第一节 房地产的基本知识 1
一、房地产的定义 1
二、房地产业主要涵盖的领域 2
第二节 房地产行业的特点 2
一、周期性 2
二、高度的综合性和关联性 3
三、政策敏感性 4
四、地域性 4
五、高收益、高风险与不确定性 5 第二章 我国房地产行业发展现状 6
第一节 房地产发展面临挑战分析 6
一、投资热再现反弹之势 6
二、房价上涨出现轮动效应 7
三、外资助推楼市继续上涨 7
四、保障性住房供应仍显不足 8
第二节 2007年我国房地产市场变化分析 9
一、政策不明朗 9
二、两极分化严重 10
三、成为奢侈消费文化的罪魁祸首 11
四、浪费社会资源 11
第三节 房地产消费者需求分析 12
一、房地产需求的地域性差异 12
二、购房者考虑因素分析 15
三、购房者对交易市场的看法 19
第四节 房地产上市公司综合实力前十位分析 21 第二部分 成都房地产市场现状
第三章 成都房地产行业发展分析 33
第一节 成都楼市发展现状分析 33
一、成都楼市6年的发展轨迹 33
二、2007年上半年成都楼市进入平稳发展期 37
三、成都低收入家庭房租补贴分析 40
四、成都商品房预售款专户管理分析 41
五、成都房地产房价分析 42
六、成都成为新特区 44
第二节 成都房地产业发展方向分析 45
一、宜居城市的评价指标体系 46
二、宜居城市“三大环境”基本特质 48
三、成都的宜居城市特质 49
四、成都房地产业的发展理念 50
五、成都“80后”买房状态分析 53
第三节 成都热点楼盘分析 54
一、华润二十四城 55
二、置信丽都花园城 55
三、龙湖三千里 55
四、花样年花郡 56
五、蓝光富丽花城 56
第四节 成都土地市场分析 57
一、成都土地一级市场分析 57
二、成都市土地权分析 60
三、2007年2-7月成都土地供应市场分析 62
第五节 成都房地产政策 99
一、2007年1-6月成都房地产政策分析 99
二、个人住房出租使用税分析 121
三、成都公共住房保障分析 123
四、90/70政策分析 131
五、2007年成都实行住宅强制分户验收分析 137
六、成都住宅工程质量分户验收管理规定分析 139 第四章 成都房地产市场分析 141
第一节 全国房地产市场运行状况 141
第二节 2007年成都房地产新盘分析 149
一、2007年3月新盘透析 149
二、2007年4月新盘透析 153
三、2007年5月新盘透析 158
四、2007年6月新盘透析 162
第三节 2007年1-7月成都房地产市场分析 166
一、2007年上半年新盘整体概况 166
二、2007年上半年住宅市场特征分析 168
三、2007年上半年土地状况 172
四、2007年7月成都市房地产分析 180
第四节 2007年成都房地产广告及预售证情况 195
一、2007年第二季度成都房地产媒体广告统计分析 195
二、2007年第二季度成都房地产预售证分析 219
第五节 2007年1-6月成都与全国各地中房指数比较 228
一、2007年一月指数对比 228
二、2007年二月指数对比 232
三、2007年三月指数对比 235
四、2007年四月指数对比 238
五、2007年五月指数对比 242
六、2007年六月指数对比 245 第五章 成都房地产细分市场状况 248
第一节 2007年上半年成都别墅市场分析 248
一、成都别墅市场分布 248
二、成都别墅市场供需分析 249
三、成都市别墅市场发展前景 252
四、成都千万级别墅群核心价值分析 254
五、成都高尔夫别墅分析 257
六、2007城市别墅造新成都 259
第二节 2007年上半年成都公寓市场分析 261
一、电梯公寓成为绝对主导 261
二、服务式公寓发展分析 263
三、成都服务式公寓发展前景 265
第三节 2007年上半年成都住宅供求状况分析 268
一、供应市场 268
二、需求市场 270
三、2007年6月成都商品房销售排行榜 271
第四节 2007年成都二手房市场分析 278
一、成都二手小户型分析 278
二、成都二手房房价概述 281
三、成都七大城市二手房价比较 284
四、2007年7月成都二手房市场综述 285
第五节 2007年成都写字楼市场分析 290
一、房地产投资人转战成都写字楼 290
二、成都甲级写字楼剧增 292
三、成都写字楼市场持续升温 293 第六章 成都各区域房地产市场分析 297
第一节 2007年成都各区域房地产市场概述 297
一、成都各大区域格局分析 297
二、207年1-4月成都区域房价分析 302
第二节 城东房地产市场分析 306
一、建设路 306
二、东湖 308
三、万年场 310
四、东部新区 312
五、龙泉板块 316
第三节 城南房地产市场分析 318
一、南部新区 318
二、双流 321
第四节 城西房地产市场分析 322
一、金沙 322
二、光华 324
三、武侯大道 326
四、高新西区 328
五、清水河 331
六、羊西线 332
第五节 城北房地产市场分析 334
一、驷马桥 334
二、北新干线 336
第六节 城中房地产市场分析 338 第三部分 成都房地产竞争分析
第七章 成都房地产市场竞争分析 343
第一节 成都房地产市场竞争格局 343
一、成都楼市成中小户型的天下 343
二、成都与其他各地房价比较 346
三、郊县楼市抢占半壁江山 349
四、成都12大楼盘户型竞争 354
第二节 成都房地产企业竞争分析 365
一、地产豪门屯兵中国二线城市 365
二、新加坡房企成都“变脸” 367
三、成都本土房企步入上市时代 369
四、地产巨头“围攻”建设路 370
第三节 成都地产巨头品牌竞争 375
一、龙湖与万科 376
二、雅居乐与麓山国际 377
三、蓝光与置信 378
第四节 成都近郊楼市竞争 380
一、区域房价竞争 380
二、道路交通竞争 381
三、生态环境竞争 382
四、生活配套竞争 383 第八章 成都房地产优势企业分析 384
第一节 成都万科 384
一、公司简介 384
二、公司投资项目 384
三、公司发展战略 387
第二节 中海地产成都公司 402
一、公司简介 402
二、公司项目 402
三、公司前景 410
四、公司开启别墅时代 414
五、2007年公司大事记 418
第三节 成都置信实业（集团）有限公司 419
一、公司简介 419
二、公司项目 421
三、公司经营之道 425
第四节 华润置地成都公司 431
一、公司简介 431
二、公司动态 432
三、翡翠城分析 433 第四部分 成都房地产发展趋势及策略
第九章 成都房地产发展趋势分析 435
第一节 2007年房地产行业运行趋势 435
一、调控之下继续升温 436
二、行业运行趋势展望 438
三、行业下半年投资策略 440
第二节 2007年下半年成都楼市趋势分析 445
一、2007下半年成都顶级写字楼趋势 445
二、成都14街道未来发展轮廓 448
三、2007年下半年成都楼市焦点分析 453
四、成都二手房市场新趋势 456
第三节 成都区域市场发展趋势 457
一、成都未来居住热点区域分析 457
二、成都适合移居的片区分析 463 第十章 成都房地产投资及策略分析 467
第一节 房地产金融市场分析 467
一、我国商业银行对公房地产金融业务的发展策略 467
二、流动性过剩下的房地产金融形势 474
三、银行所面对的二手房贷款风险及化解建议 482
四、银行利率变动对房地产市场的影响 487
第二节 房地产发展策略分析 493
一、产品策略 493
二、价格策略 494
三、促销策略 495
四、渠道策略 496
第三节 成都房地产发展策略 505
一、2007年下半年成都买房建议 505
二、地铁周围物业置业指南 515
第四节 成都解决中低收入家庭住房问题分析 518
一、公共住房制度的内涵创新 518
二、公共住房制度的重点突破 519
三、公共住房制度安排的经验与启示 522 图表目录
图表：我国商品房销售额增长与GDP增长之间的关系 3
图表：购房者对房地产市场秩序的看法 19
图表：购房者对房地产开发商的看法 20
图表：购房者的利益受房地产市场秩序影响的情况 20
图表：购房者对房地产市场秩序与高涨房价的关系 20
图表：购房者购房意愿与购房行为的影响因素 20
图表：购房者对房地产严打后的看法 21
图表：2007年沪深房地产上市公司综合实力前十位 21
图表：2007年沪深房地产上市公司综合实力前十位总资产及市值 22
图表：2007年中国大陆在港上市房地产公司综合实力前十位 23
图表：2007年中国大陆在港上市房地产公司综合实力前十位总资产及市值 24
图表：2007年沪深房地产上市公司EVA前十位 25
图表：2007年沪深房地产上市公司经济增加值（EVA）前十位 26
图表：2007年中国大陆在港上市房地产公司经济增值（EVA）前十位 27
图表：2007年沪深地产绩优股前十位 28
图表：2007年沪深地产绩优股前十位盈利能力 28
图表：2007年沪深地产绩优股前十位市盈率及市净率 29
图表：零点宜居指标体系 46
图表：中国人民大学宜居城市评价体系 47
图表：美国十大宜居城市指标体系 48
图表：2006年2月与2007年2月成都土地供应对比情况 63
图表：2007年2月成都供应土地用途构成 63
图表：2007年2月成都土地供应区分布图 64
图表：2007年2月成都主城区与郊区供应土地平均规模情况 65
图表：2007年2月成都土地规模数据表 66
图表：2007年2月成都成交土地区域分布图 66
图表：2007年2月成都成交土地环线构成 67
图表：2006年2月与2007年2月成都土地成交对比 67
图表：2007年2月成都成交土地区域均价图 68
图表：2007年2月成都主城区与郊区各类型物业可开发量 70
图表：2007年2月成都成交地块详细情况列表 72
图表：2006年4月与2007年4月成都土地供应情况图 79
图表：2007年4月成都供应土地用途构成 80
图表：2007年4月成都各区域土地供应情况 80
图表：2007年4月成都土地供应平均规模情况图 81
图表：2007年4月成都市土地数据表 82
图表：2007年4月成都成交土地区域分布图 82
图表：2007年4月成都成交土地环线分布图 83
图表：2006年4月与2007年4月土地交易对比图 84
图表：2007年4月成都成交土地区域均价分布图 85
图表：2007年4月成都土地市场供需情况对比图 87
图表：2007年5月成都土地市场发展情况 88
图表：2007年5月成都土地市场成交情况 89
图表：2007年4月成都成交地块详细情况列表 90
图表：2007年与2006年5月成都土地供应面积对比 91
图表：2006年5月与2007年5月成都土地成交对比情况 93
图表：2006年7月与2006年7月成都土地供应对比图 96
图表：2007年7月成都土地情况表 97
图表：2007年7月成都土地供销情况图 98
图表：2006年1-12月全国各地区城镇住宅建设情况 141
图表：2007年1-2月全国分地区住宅建设完成情况 142
图表：2006年1-12月全国各地区房地产开发投资情况 143
图表：2006年四季度全国35个大中城市房屋租赁价格指数 144
图表：2006年四季度全国35个大中城市土地交易价格指数 145
图表：2006年四季度全国35个大中城市房屋销售价格指数 145
图表：2006年1-12月全国住宅投资完成额 146
图表：2007年1-4月全国住宅投资完成额 146
图表：2006年1-12月全国办公楼投资完成额 146
图表：2007年1-4月全国办公楼投资完成额 147
图表：2006年1-12月全国商业营业用房投资完成额 147
图表：2007年1-4月全国商业营业用房投资完成额 147
图表：2006年1-12月全国商品房销售面积 147
图表：2007年1-4月全国商品房销售面积 148
图表：2006年1-12月全国商品房销售额 148
图表：2007年1-4月全国商品房销售额 149
图表：2007年3月成都新盘和供应量区域分布 149
图表：2007年3月成都新盘供应量环线分布 151
图表：2007年3月成都新盘物业类型供应项目数量 151
图表：2007年3月成都新盘物业类型供应面积 152
图表：2007年4月成都新盘建筑形态供应量 152
图表：2007年3月成都新盘区域均价对比 153
图表：2007年4月成都新盘和供应量区域分布 154
图表：2007年4月成都新盘供应量环线分布 155
图表：2007年4月成都新盘物业类型供应项目数量 155
图表：2007年4月成都新盘物业类型供应面积 156
图表：2007年4月成都新盘建筑形态供应量 156
图表：2007年4月新盘区域均价对比 157
图表：2007年5月成都新盘和供应量区域分布 158
图表：2007年5月成都新盘供应量环线分布 159
图表：2007年5月成都新盘物业类型供应项目数量 160
图表：2007年5月成都新盘物业类型供应面积 160
图表：2007年5月成都新盘建筑形态供应量 161
图表：2007年5月与4月成都新盘区域均价对比 161
图表：2007年6月成都新盘和供应量区域分布 162
图表：2007年6月成都新盘供应量环线分布 163
图表：2007年6月成都新盘物业类型供应项目数量 164
图表：2007年6月成都新盘物业类型供应面积 164
图表：2007年6月成都新盘建筑形态供应量 165
图表：2007年6月成都新盘区域均价对比 165
图表：2007年上半年成都土地成交情况表 173
图表：2007年上半年与2006年成都驷马桥片区土地成交均价表 175
图表：2007年上半年与2006年成都建设路片区土地成交均价表 176
图表：2007年上半年与2006年国宾－营门口片区土地成交均价图 177
图表：2007年上半年与2006年成都南三环板块土地成交均价图 177
图表：2007年上半年与2006年光华大道沿线土地成交均价表 178
图表：2007年上半年与2006年郫县土地成交均价表 179
图表：2007年7月成都新盘和供应量区域分布 180
图表：2007年7月成都新盘供应量环线分布 181
图表：2007年7月成都新盘物业类型供应项目数量 181
图表：2007年7月成都新盘物业类型供应面积 182
图表：2007年7月成都新盘建筑形态供应量 182
图表：2007年7月成都新盘区域均价对比 183
图表：2007年7月成都楼房交易总量 184
图表：2007年7月成都不同方位楼房成交量比较 186
图表：2007年7月房地产主要广告诉求 187
图表：2007年7月莲花逸都基础数据 187
图表：2007年7月莲花逸都户型比较 187
图表：2007年7月华府金沙基础数据 188
图表：2007年7月成都华府金沙户型配比 188
图表：2007年7月78号观邸基础数据 189
图表：2007年7月78号观邸各户型配比 190
图表：2007年3月成都房地产广告投放按类别划分 196
图表：2007年3月与2006年3月成都房地产广告投放比较 196
图表：2007年3月成都房地产广告色彩对比 197
图表：2007年3月成都房地产广告套红、彩色、黑白频次对比图 197
图表：2007年3月成都房地产广告投放按发布规格统计 198
图表：2007年3月成都广告投放按物业类型统计 198
图表：2007年3月成都商住、住宅、写字楼频次对比条型图 199
图表：2007年3月成都广告投放按行政区域统计 200
图表：2007年3月成都新推楼盘 201
图表：2007年4月成都房地产按广告类别划分 202
图表：2007年4月与2006年4月成都房地产广告投放对比柱状图 202
图表：2007年4月成都房地产广告投放色彩对比 203
图表：2007年4月与2006年4月成都房地产广告套红、彩色、黑白频次对比图 203
图表：2007年4月成都房地产广告投放按发布规格统计 204
图表：2007年4月成都房地产广告投放按物业类型统计 204
图表：2007年4月成都商住、住宅、写字楼频次对比条型图 205
图表：2007年4月成都房地产广告投放按行政区域统计 205
图表：2007年4月成都新推楼盘 206
图表：2007年5月成都房地产各广告类别划分 207
图表：2007年5月与2006年5月成都房地产广告投放比较 208
图表：2007年5月成都房地产广告色彩情况 208
图表：2007年5月与2006年5月成都房地产广告色彩对比 209
图表：2007年5月成都房地产广告按发布规格统计 209
图表：2007年5月成都房地产广告发布规格比较 210
图表：2007年5月成都房地产广告按物业类型统计 210
图表：2007年5月成都商住、住宅、写字楼频次对比条型图 211
图表：2007年5月成都房地产广告投放按行政区域统计 211
图表：2007年5月成都新推楼盘 212
图表：2007年6月成都房地产广告投放类型 213
图表：2007年6月与2006年6月成都广告频次对比图 213
图表：2007年6月成都房地产广告色彩版面 214
图表：2007年6月与2006年6月成都广告色彩频次对比图 214
图表：2007年6月成都房地产广告版面类型频次 215
图表：2007年6月成都房地产广告版面类型投放频次图 215
图表：2007年6月成都物业类型广告情况 216
图表：2007年6月成都物业类型广告频次 216
图表：2007年6月成都房地产区域广告频次版面 217
图表：2007年6月成都开盘销售项目 218
图表：2007年3月成都各区域楼盘供应情况 219
图表：2007年3月成都各区域楼盘供应变化趋势 219
图表：2007年3月成都各环域楼盘供应情况 220
图表：2007年3月成都各环域楼盘供应情况 221
图表：2007年4月成都各区域楼盘供应情况 221
图表：2007年4月成都各区域楼盘供应变化趋势 222
图表：2007年4月成都各环域楼盘供应情况 223
图表：2007年4月成都各环域楼盘供应变换趋势 223
图表：2007年5月成都各区域楼盘供应情况 224
图表：2007年5月成都各区域楼盘供应变化 224
图表：2007年5月成都各环域楼盘供应情况 225
图表：2007年5月成都各环域楼盘供应变化 225
图表：2007年6月成都各区域楼房供应量 226
图表：2007年6月成都各区域楼盘供应变化 226
图表：2007年6月成都各环域楼盘供应量 227
图表：2007年6月成都各环域楼盘供应变化 228
图表：2007年上半年成都郊区别墅分布 248
图表：2007年上半年成都别墅供应量对比 249
图表：2007年上半年成都别墅价格供应分布图 250
图表：2007年上半年成都别墅主力户型供应区间比例分布图 251
图表：2007年上半年成都别墅消费市场分析 251
图表：2007年上半年成都别墅区域市场开发前景预测 252
图表：2007年上半年成都别墅功能开发前景预测 252
图表：2007年上半年成都别墅类型发展前景预测 253
图表：2007年上半年成都住宅供应量 268
图表：2007年上半年成都住宅均价 269
图表：2007年上半年成都住宅供应均价 269
图表：2007年上半年成都住宅成交量分析 270
图表：2007年上半年成都住宅成交价格走势 271
图表：2007年6月成都住宅销售数量排行 271
图表：2007年7月1-7日成都二手房成交套数 285
图表：2007年7月1-7日成都二手房分方位分析 286
图表：2007年7月1-7日成都二手房分地段分析 287
图表：2007年7月8-14日成都二手房成交套数 288
图表：2007年7月8-14日成都二手房分方位分析 289
图表：2007年7月8-14日成都二手房分地段分析 289
图表：人民币存贷款基准利率调整表 488