2007年广州房地产行业研究咨询报告

内容简介 2007年央行上调存款储备金和基准利率，这是近10年我国首次同时宣布上调存款准备金率和存款利率。加息再次给购房者带来压力，同时也抑制部分房地产消费行为。值得关注的是，亚运村的建设给广州房地产市场深刻的影响，给予开发商开发投资的信心，为广州楼市的良性发展创造更好的条件。
2007年上半年，随着中心城区土地供应的减少，开发商积极进行土地储备，土地竞投更加激烈。平均房价保持高增幅，商品房销售均价为7743元/平方米，增长25.8%，比上年同期高出1590元/平方米，1~5月份全市一手住宅成交均价为7462元/m2，同比上升24.9%，其中中心城区成交均价为8654元/m2，同比上升28.1%；全市二手住宅成交均价为3687元/m2，同比上升13.4%，其中中心城区成交均价为4225元/m2，同比上升15.9%。上半年广州的别墅供应热点在花都和东部地区，但随着这些楼盘销情紧俏，售价在短短几个月内纷纷上调，尤其是独立别墅，有的楼盘最高售价已超过2万元/平方米。
2007年上半年广州市十区一手住宅的批准预售面积约在300万平方米左右，市场消化的面积高达230万平方米，市场可售的面积进一步减少；并且广州楼市供应结构一直处于失衡状态，市场充斥的都是大户型贵价楼盘，中低价楼盘几乎绝迹；广州市政府表示从2007年开始连续3年确保广州十区每年供应住宅用地5平方公里以上，但是2007年上半年出让用地面积约41.9万平方米，仅完成全年计划8.4%，广州楼市求大于供，产品结构失衡，土地供应量未能按承诺增加而有开发商“囤地”、“囤房”，国家没有再出台震撼性调控政策，导致楼价急升。
2007年广州市国土房管局公布，将推出中心城区31宗地块，用于缓解中心城区商品房的供需压力。这些地块包括15宗居住类闲置土地和通过司法途径盘活再利用的16宗居住类烂尾地，总用地面积约63.7万平方米，总建筑面积约121.7万平方米。广州市政府加大土地供应量，对未来的房价走势和整个房地产市场未来发展有何直接影响？开发商和消费者能否从中获得利益，达到双赢？
本研究咨询报告依据国家统计局、广州市统计局、深圳市统计局、广州房屋置换中心、全国商业信息中心、中国房地产行业协会、国民经济景气监测中心、《广州房地产年鉴》、中国行业研究网、国内外相关报刊杂志的基础信息，结合深入的市场调查资料，以独特精辟的视角，集思广益的对广州房地产行业的需求状况、相关产业的发展情况、竞争格局、居民消费水平等进行了深入分析，并重点分析了广州市各片区域市场的房地产销售状况，以及广州房地产行业将面临的冲击以及企业的应对策略。报告涵盖了广州房地产行业的房产开发、销售状况、行业盈利模式、房地产需求规模、行业竞争态势以及发展趋势等重要板块的内容，并对广州房地产相关产业政策进行了介绍和政策趋向研判。
目 录
CONTENTS 第一部分 行业发展现状分析
第一章 房地产行业概况 1
第一节 房地产的基本知识 1
一、房地产的定义 1
二、房地产业主要涵盖的领域 2
三、房地产行业的特点 2
第二节 我国房地产市场与股市的相关性分析 6
一、房地产与股市吸纳货币资金的理论分析 6
二、房地产与股票市场关系 8
三、房地产与股票的新特征 9
四、房地产和股票的宏观调控措施 10 第二章 我国房地产行业发展现状 15
第一节 房地产发展面临挑战分析 15
一、投资热再现反弹之势 15
二、房价上涨出现轮动效应 16
三、外资助推楼市继续上涨 16
四、保障性住房供应仍显不足 17
第二节 2007年我国房地产市场变化分析 18
一、政策不明朗 18
二、两极分化严重 19
三、成为奢侈消费文化的罪魁祸首 20
四、浪费社会资源 20
第三节 房地产消费者需求分析 21
一、房地产需求的地域性差异 21
二、购房者考虑因素分析 24
三、购房者对交易市场的看法 28
第四节 房地产上市公司综合实力前十位分析 30 第二部分 行业市场状况分析
第三章 广州房地产发展现状 41
第一节 广州房地产发展环境分析 41
一、2007年一季度广州市居民现金收支情况分析 41
二、2007年上半年广州工业经济状况 43
三、2007年二季度广州企业景气度分析 50
四、广州新10年总体规划 57
第二节 广州市房地产现状分析 61
一、土地市场出现垄断 61
二、开发商状况 62
三、市民状况 63
四、广州楼价上升原因分析 68
五、2007年上半年广州房价涨幅分析 69
第三节 广州房地产消费者分析 71
一、消费者购买力分析 71
二、消费者需求类型分析 73
三、消费者需求变化分析 78
四、青年购房一族需求分析 79
第四节 广州房地产中介的监管之路 82
一、机构与“条例” 82
二、完善的管理制度 84
三、强化日常管理 85
四、高度重视宣传工作 86
五、不断创新管理手段和方法 87
第五节 广州房地产政策状况 88
一、“穗七条”已全面启动 89
二、执行力度还需加强 89
三、严格调控可望平抑 90
四、“穗七条”执行情况分析 90
五、广州完善住房保障体系分析 93
第六节 广州市房地产经纪人分析 100
一、年龄结构与学历 100
二、收入状况 100
三、持证状况 101
四、人员流动状况 103 第四章 广州房地产市场分析 106
第一节 全国房地产市场运行状况 106
第二节 2007年上半年广州房地产市场运行状况 114
一、宏观经济分析 114
二、房地产市场状况 116
三、土地市场状况 118
第三节 2007年上半年房地产需求与供应分析 122
一、写字楼市场需求与供应 122
二、住宅市场需求与供应 131
三、商铺市场需求与供应 144
第四节 广州房地产开发及价格分析 154
一、2007年一季度广州市房地产开发情况 154
二、2007年1-6月广州各板块房价分析 157 第五章 房地产行业细分市场分析 196
第一节 一手房市场分析 196
一、2007年2-7月份广州一手住宅市场状况 196
二、广州普通住宅租赁价格指数分析 208
三、广州高端住宅市场状况 216
四、广州别墅市场状况 218
五、单身公寓与酒店式公寓市场状况 219
第二节 二手房市场分析 223
一、2007年1-7月广州二手房市场状况 223
二、2007年6月广州二手房价格指数分析 255
第三节 写字楼市场分析 265
一、2007年1-7月写字楼市场状况 265
二、竞争焦点转移 270
三、从办公综合体形式慢慢走向专业化 271
四、商务式写字楼成热点 272 第三部分 行业市场竞争分析
第六章 广州房地产竞争 275
第一节 中小房地产竞争分析 275
一、竞争形势和环境分析 275
二、竞争方法分析 277
第二节 广州与深圳CBD高端住宅竞争分析 280
一、珠三角经济一体化力促深圳购买力外溢 280
二、展现广州CBD宏图珠江新城成投资首选 281
三、商务配套需求上升高端项目走强CBD 281
第三节 2007年1-6月广州与全国各地中房指数比较 282
一、2007年一月指数对比 282
二、2007年二月指数对比 285
三、2007年三月指数对比 289
四、2007年四月指数对比 292
五、2007年五月指数对比 295
六、2007年六月指数对比 298 第七章 广州房地产优势企业分析 302
第一节 珠江实业 302
一、公司简介 302
二、公司经营状况 304
三、公司楼盘情况 305
四、公司财务数据 306
第二节 东华实业 308
一、公司简介 308
二、公司经营情况 309
三、公司财务数据 311
第三节 保利房地产 313
一、公司简介 313
二、公司战略 314
三、公司土地储备状况 321
四、公司财务数据 324
第四节 广州富力地产 326
一、公司简介 326
二、公司策略 327
三、公司品牌分析 329
四、公司华东战略 330
第五节 万科股份 333
一、公司简介 333
二、公司房地产业务 334
三、2007年公司主题 341
四、公司品牌之路 342
五、公司财务数据 355
第六节 广州城建集团 358
一、公司简介 358
二、公司发展状况 359
三、公司项目情况 360
第七节 碧桂园 365
一、公司简介 365
二、公司经营状况 366
三、公司发展前景 367
四、公司凤凰城运营策略 369
第八节 金融街控股公司 374
一、公司简介 374
二、公司动态 375
三、公司经营状况 375
四、公司财务数据 377
第九节 合生创展 379
一、公司简介 379
二、公司创新战略 380
三、公司经营状况 384
四、公司发展方向 385 第四部分 行业趋势及策略分析
第八章 广州房地产发展趋势分析 387
第一节 2007年房地产行业运行趋势 387
一、调控之下继续升温 388
二、行业运行趋势展望 390
三、行业下半年投资策略 392
第二节 2007中国写字楼地产发展趋势 397
一、市场需求差异化明显 397
二、写字楼的商品化程度提高 398
三、高端写字楼配置升级 399
四、小户型写字楼将成为投资新宠 400
五、独立性企业总部写字楼模式将进一步发展 401
六、绿色和可持续将进一步发展 402
七、专业聚集特征愈加鲜明 403
第三节 广州房地产发展趋势分析 404
一、居住郊区化成发展趋势 404
二、广州楼市“酒店地产”趋势 407
三、新房房价趋势 408
第四节 各类型用户趋势 413
一、中小户型时代降临广州 413
二、小户型发展趋势 417
三、中户型发展趋势 418
四、大户型发展趋势 419
五、超大户型发展趋势 420
六、别墅发展趋势 421 第九章 房地产投资及策略分析 423
第一节 我国房地产金融市场分析 423
一、我国房地产金融体系分析 423
二、我国商业银行对公房地产金融业务的发展策略 429
三、我国房地产投资信托产品发展路径 437
四、房地产投资基金分析 442
五、流动性过剩下的房地产金融形势 446
六、银行所面对的二手房贷款风险及化解建议 454
第二节 房地产发展策略分析 459
一、产品策略 459
二、价格策略 460
三、促销策略 461
四、渠道策略 462
第三节 房地产品牌策略分析 464
一、房地产营销的品牌观 464
二、房地产发展模式分析 466
三、房地产价格非理性增长因素分析 468
第四节 广州房地产的模式变化 473
一、房地产开发模式“三层次” 473
二、传统模式制约广州发展 474
三、全新模式的兴起 475 图表目录
图表：我国商品房销售额增长与GDP增长之间的关系 3
图表：购房者对房地产市场秩序的看法 29
图表：购房者对房地产开发商的看法 29
图表：购房者的利益受房地产市场秩序影响的情况 29
图表：购房者对房地产市场秩序与高涨房价的关系 29
图表：购房者购房意愿与购房行为的影响因素 30
图表：购房者对房地产严打后的看法 30
图表：2007年沪深房地产上市公司综合实力前十位 31
图表：2007年沪深房地产上市公司综合实力前十位总资产及市值 31
图表：2007年中国大陆在港上市房地产公司综合实力前十位 33
图表：2007年中国大陆在港上市房地产公司综合实力前十位总资产及市值 33
图表：2007年沪深房地产上市公司EVA前十位 35
图表：2007年沪深房地产上市公司经济增加值（EVA）前十位 35
图表：2007年中国大陆在港上市房地产公司经济增值（EVA）前十位 36
图表：2007年沪深地产绩优股前十位 37
图表：2007年沪深地产绩优股前十位盈利能力 38
图表：2007年沪深地产绩优股前十位市盈率及市净率 38
图表：2007年1-5月广州规模以上工业与部分城市的比较 48
图表：2007年2季度广州企业家信心指数、企业景气指数走势 51
图表：2007年三季度广州八行业企业景气指数、企业家信心指数预测 55
图表：2007年广州市景气特点分析图 56
图表：不同收入国家人均住房建筑面积比较 71
图表：广州居民购房价格比例图 76
图表：广州青年一族家庭月收入情况 79
图表：广州青年一族可接受房价情况 79
图表：广州青年一族置业区域比例表 80
图表：广州青年一族房产信息来源比例图 81
图表：广州青年一族购房关注因素 81
图表：2006年1-12月全国各地区城镇住宅建设情况 106
图表：2007年1-2月全国分地区住宅建设完成情况 107
图表：2006年1-12月全国各地区房地产开发投资情况 108
图表：2006年四季度全国35个大中城市房屋租赁价格指数 109
图表：2006年四季度全国35个大中城市土地交易价格指数 110
图表：2006年四季度全国35个大中城市房屋销售价格指数 110
图表：2006年1-12月全国住宅投资完成额 111
图表：2007年1-4月全国住宅投资完成额 111
图表：2006年1-12月全国办公楼投资完成额 111
图表：2007年1-4月全国办公楼投资完成额 112
图表：2006年1-12月全国商业营业用房投资完成额 112
图表：2007年1-4月全国商业营业用房投资完成额 112
图表：2006年1-12月全国商品房销售面积 112
图表：2007年1-4月全国商品房销售面积 113
图表：2006年1-12月全国商品房销售额 113
图表：2007年1-4月全国商品房销售额 114
图表：2007年第一季度主要经济指标 115
图表：2007年第二季度广州市主要经济指标 115
图表：2007年1-6月一手商品房各用途批准预售面积占比图 116
图表：2007年1-6月一手商品房各用途交易登记面积占比图 117
图表：2007年1-6月二手房各用途交易登记面积占比图 117
图表：2007年1-6月广州房地产相关指标 118
图表：2007年第一季度成交地块用途占比图 119
图表：2007年第一季度土地公开出让表 119
图表：2007年第二季度成交地块用途占比图 120
图表：2007年第二季度广州土地公开出让表 121
图表：2007年第一季度广州甲级写字楼市场吸纳分布 122
图表：2007年第一季度写字楼指数变化趋势 122
图表：2007年第一季度广州部分租赁成交表 123
图表：2007年第一季度广州甲级写字楼分区租金和空置率分布 124
图表：2007年第一季度广州甲级写字楼租金和空置率走势 125
图表：2007年第一季度广州甲级写字楼市场存量和新增供应量 125
图表：2007年第一季度广州甲级写字楼市场分布 126
图表：2007年广州下半年的新写字楼供应 126
图表：2007年第二季度广州市写字楼吸纳分布 127
图表：2007年第二季度广州写字楼指数变化 127
图表：2007年第二季度广州市部分租赁成交情况 128
图表：2007年第二季度广州甲级写字楼分区租金和空置率分布 129
图表：2007年第二季度广州甲级写字楼租金和空置率走势 129
图表：2007年第二季度甲级写字楼市场存量和新供应量 130
图表：2007年第二季度广州甲级写字楼市场分布 130
图表：2007年广州下半年的新写字楼供应 131
图表：2007年第一季度广州住宅指数变化 131
图表：2007年第一季度广州高档住宅租金及空置率 132
图表：2007年第一季度服务式公寓租金和空置率区域分布 132
图表：2007年第一季度广州新开盘的区域分布 134
图表：2007年第一季度广州住宅价格分布 134
图表：2007年第一季度广州高档住宅价格分布 135
图表：2007年第一季度广州主要新开盘高档项目 136
图表：2007年第一季度广州二手房成交案例 137
图表：2007年第二季度广州住宅指数变化 138
图表：2007年第二季度广州高档住宅租金及空置率 139
图表：2007年第二季度服务式公寓租金和空置率区域分布 139
图表：2007年第二季度新开盘的区域分布 141
图表：2007年第二季度住宅价格分布 141
图表：2007年第二季度高档住宅价格分布 142
图表：2007年第二季度主要新开盘高档项目 143
图表：2007年第二季度二手房成交案例 144
图表：2007年第一季度广州主要成交案例 145
图表：2007年第一季度广州主要商业项目租金 146
图表：2007年第一季度广州新开业商业项目 146
图表：2007年第一季度广州物流仓库租金 148
图表：2007年第二季度主要成交案例 150
图表：2007年第二季度主要商业项目租金 150
图表：2007年第二季度新开业商业项目 151
图表：2007年第二季度物流仓库租金 153
图表：2007年1-3月广州房地产开发投资完成情况 154
图表：2007年1-3月广州各区（县级市）房地产开发投资完成情况 155
图表：2007年1-3月广州各区县房地产开发新开工面积完成情况 157
图表：2007年1月广州领先指数走势图 157
图表：2007年1月广州领先指数环比增长情况 158
图表：2007年1月广州领先指数区域指数变化 159
图表：2007年1月广州领先指数区域指数数据 159
图表：2007年1月白云区二手指数均价 160
图表：2007年1月番禺区二手指数均价 161
图表：2007年1月海珠区二手指数均价 161
图表：2007年1月荔湾区二手指数均价 161
图表：2007年1月天河区二手指数均价 162
图表：2007年1月越秀区二手指数均价 162
图表：2007年2月广州各区域指数情况 162
图表：2007年2月广州领先指数月度走势图 163
图表：2007年2月中原（广州）领先指数环比增长情况 163
图表：2007年2月广州各区域二手指数环比增长情况 164
图表：2007年2月中原（广州）领先指数区域指数数据 166
图表：2007年2月白云区各板块均价 167
图表：2007年2月番禺区各板块均价 167
图表：2007年2月海珠区各板块均价 167
图表：2007年2月荔湾区各板块均价 167
图表：2007年2月天河区各板块均价 168
图表：2007年越秀区各板块均价 168
图表：2007年3月广州各区域指数 168
图表：2007年3月广州领先指数月度走势图 169
图表：2007年3月广州领先指数环比增长情况 169
图表：2007年3月广州各区域二手指数环比增长情况 170
图表：2007年3月广州领先指数区域指数数据 172
图表：2007年3月白云区楼盘均价 173
图表：2007年3月番禺区楼盘均价 173
图表：2007年3月海珠区楼盘均价 174
图表：2007年3月荔湾区楼盘均价 174
图表：2007年3月天河区楼盘均价 174
图表：2007年3月越秀区楼盘均价 174
图表：2007年4月广州各区域指数 175
图表：2007年4月广州领先指数月度走势 175
图表：2007年4月广州领先指数增长情况 175
图表：2007年4月广州各区域二手指数环比增长情况 176
图表：2007年4月广州领先指数区域指数表 177
图表：2007年4月白云区楼盘均价 178
图表：2007年4月番禺区楼盘均价 179
图表：2007年4月海珠区楼盘均价 179
图表：2007年4月荔湾区楼盘均价 179
图表：2007年4月天河区楼盘均价 180
图表：2007年4月越秀区楼盘均价 180
图表：2007年5月广州指数综述 181
图表：2007年5月广州城市综合指数 181
图表：2007年5月广州住宅指数与Hedonic指数 182
图表：2007年1-4月广州商品房竣工面积和销售面积 184
图表：2007年1-4月广州商品房投资额和销售额 185
图表：2007年1-4月商品住宅新开工面积 186
图表：2007年1-4月广州商品住宅竣工面积和销售面积 186
图表：2007年1-4月广州商品住宅投资额和销售额 186
图表：2007年1-4月广州写字楼新开工面积 187
图表：2007年1-4月广州写字楼竣工面积和销售面积 187
图表：2007年1-4月商铺新开工面积 188
图表：2007年1-4月广州商铺竣工面积和销售面积 188
图表：2007年6月广州城市综合指数 189
图表：2007年6月广州住宅指数与Hedonic指数 189
图表：2007年6月广州中房指数 190
图表：2007年5、6月广州10区商品住宅签约面积 193
图表：2007年5、6月广州10区商品住宅成交套数 193
图表：2007年6月广州中心城区商品住宅成交套数走势图 194
图表：2007年5、6月广州10区商品住宅成交均价 194
图表：2007年6月广州中心城区商品住宅成交均价走势 195
图表：2007年5月广州新取预售证的楼盘 200
图表：2007年5月广州楼盘开售情况 201
图表：2007年5月广州一手房成交面积统计 202
图表：2007年5月广州一手房成交套数统计 202
图表：2007年5月广州一手房成交均价统计 203
图表：2007年6月广州普通住宅租赁价格指数 208
图表：2007年6月广州普通住宅租赁价格指数走势图 209
图表：2007年6月份广州各城区普通住宅租赁价格指数对比图 209
图表：2007年6月份广州挂牌样本量区域结构图 211
图表：2007年6月份广州挂牌样本量户型构成结构图 211
图表：2007年6月份广州各城区指数环比变化图 212
图表：2007年6月份广州市各片区普通住宅租赁指导价格 214
图表：2006年4月-2007年4月广州二手住宅成交均价走势图 232
图表：2007年四月区域住宅买卖区间分类表 234
图表：2007年4月广州部分楼盘物业在长、短租期间的租金差异表 235
图表：2007年4月广州部分写字楼单位买卖成交表 236
图表：2007年4月广州各区二手住宅买卖、出租毛回报率表 237
图表：2007年4月广州花都区部分物业买卖成交情况表 239
图表：2007年6月广州二手房价格指数 255
图表：2007年6月广州二手房价格指数走势图 256
图表：广州各城区二手房价格指数走势图 256
图表：2007年6月份广州各城区二手房价格指数对比图 258
图表：2007年6月份广州各城区指数环比变化图 258
图表：2007年4、5、6月份天河区各片区指数对比图 259
图表：2007年4、5、6月份荔湾区各片区指数对比图 260
图表：2007年4、5、6月份越秀区各片区指数对比图 261
图表：2007年4、5、6月份海珠区各片区指数对比图 262
图表：2007年4、5、6月份白云区各片区指数对比图 263
图表：2007年4、5、6月份番禺区各片区指数对比图 263
图表：2007年6月份广州各片区二手房价格指数变化表 264
图表：2006-2007年广州珠江实业开发股份有限公司每股指标表 306
图表：2006-2007年广州珠江实业开发股份有限公司获利能力表 306
图表：2006-2007年广州珠江实业开发股份有限公司经营能力表 307
图表：2006-2007年广州珠江实业开发股份有限公司偿债能力表 307
图表：2006-2007年广州珠江实业开发股份有限公司资本结构表 307
图表：2006-2007年广州珠江实业开发股份有限公司发展能力表 308
图表：2006-2007年广州珠江实业开发股份有限公司现金流量分析表 308
图表：2006-2007年广州东华实业股份有限公司每股指标表 311
图表：2006-2007年广州东华实业股份有限公司获利能力表 311
图表：2006-2007年广州东华实业股份有限公司经营能力表 311
图表：2006-2007年广州东华实业股份有限公司偿债能力表 312
图表：2006-2007年广州东华实业股份有限公司资本结构表 312
图表：2006-2007年广州东华实业股份有限公司发展能力表 312
图表：2006-2007年广州东华实业股份有限公司现金流量分析表 312
图表：2006-2007年保利房地产(集团)股份有限公司每股指标表 324
图表：2006-2007年保利房地产(集团)股份有限公司获利能力表 324
图表：2006-2007年保利房地产(集团)股份有限公司经营能力表 325
图表：2006-2007年保利房地产(集团)股份有限公司偿债能力表 325
图表：2006-2007年保利房地产(集团)股份有限公司资本结构表 325
图表：2006-2007年保利房地产(集团)股份有限公司发展能力表 325
图表：2006-2007年保利房地产(集团)股份有限公司现金流量分析表 326
图表：2006-2007年万科企业股份有限公司主营业务收入表 355
图表：2006-2007年万科企业股份有限公司每股指标表 355
图表：2006-2007年万科企业股份有限公司获利能力表 356
图表：2006-2007年万科企业股份有限公司经营能力表 356
图表：2006-2007年万科企业股份有限公司偿债能力表 356
图表：2006-2007年万科企业股份有限公司资本结构表 357
图表：2006-2007年万科企业股份有限公司发展能力表 357
图表：2006-2007年万科企业股份有限公司现金流量分析表 357
图表：2006-2007年金融街控股股份有限公司每股指标表 377
图表：2006-2007年金融街控股股份有限公司获利能力表 377
图表：2006-2007年金融街控股股份有限公司经营能力表 378
图表：2006-2007年金融街控股股份有限公司偿债能力表 378
图表：2006-2007年金融街控股股份有限公司资本结构表 378
图表：2006-2007年金融街控股股份有限公司发展能力表 378
图表：2006-2007年金融街控股股份有限公司现金流量分析表 379
图表：2007年下半年广州中心城区新增货量分布趋势 410