2007年中国三线城市房地产市场研究报告

摘要
随着国家宏观调控的日益加紧，北京、上海、深圳等一线大城市，对土地的限制越来越紧，土地资源稀缺，拿地成本加大。房地地产开发商由于利润空间的缩小，不得已把目光投向了经济比较落后的三线城市。 三线城市与一线城市相比，其城市基数较低，消费水平较低，存在着巨大的市场潜力和获利空间。特别是一些省会城市，随着城市实力的增长，周边县市人口的涌入以及城市化进程而产生的自住需求相对增多，外地商人投资性购房需求不断增加，等等这些都成为了三线城市房产市场不断扩大的动力。 就三线城市的房地产发展现状来看，其房地产市场还处于自发无序的发展状态，住宅造型设计还未摆脱传统“火柴盒”式的单调形式，建筑产品风格单一，项目规模过小，相关配套不健全，住宅户型单一等等，随着人们收入的增加，对居住提出了新的更高的要求，同时也为三线城市房地产的开发提供了广阔的空间。 目前，许多知名的房地产开发商都已经纷纷转战二、三线城市，诸如保利集团、万科集团、金地集团、复地集团、天源地等等在三线城市都已经开发完成了许多大型的房产项目。万科集团2006年在长沙、宁波、沈阳等几个三线城市共开发了6个大型的房地产项目，占地多达948411平方米；金地集团于2004年-2005年先后在武汉、西安、东莞等三线城市的房地产开发项目上投资了54.81亿；复地集团也于2006年在海口、无锡、武汉等地共投资开发房地产404302平方米。 图：2005年1季度-2007年2季度各区域累计房地产开发投资额及其增长率比较

房地产开发商虽然在三线城市拥有较多的机遇，但风险往往也是并存的，三线城市地产项目开发存在的风险有以下几个方面： 1、市场容量小，如果项目过大，则很容易造成船大调头难的局面；
2、消费能力低，如果选择一个没有重要产业支持的城市就更要小心谨慎；
3、价格瓶颈死，如果突破历史和平均消费水准，消费形势将变得微妙而险峻；
4、风俗习惯强，消费者往往不是诱导型消费，而是抵抗型消费；
5、住房紧迫性，消费者对期房持观望态度，相信眼见为实；
6、政策变化大，城市领导的换届往往会带来一些政策的改变。 这就要求开发商进驻三线城市，不可以简简单单复制一线城市的运作模式，而是要找到新的立足点和增长点，做足充分准备，面对新形势，在细分市场中找到自己的定位，形成自己的品牌，获得在三线城市时代的发展。 政府则要在政策上加强引导和规范，针对三线城市房地产市场存在的新情况提出新的战略。房地产具有不动产的地域特征，受项目开发的周期性及宏观政策、城市发展阶段的周期性等影响很大，要通过整体发展战略来降低可能存在的风险，抵御区域发展的周期性振荡。政府要作出整体上的发展规划，并处理好政府与市场之间的关系，为三线城市时代的到来打下良好的基础。 正文
目录
第一章中国房地产市场发展分析
1.1 2007中国房地产市场发展现状
1.1.1 2007中国房地产市场的特点
1.1.2 全国房地产市场分析
1.1.3 区域房地产市场分析
1.1.4重点城市房地产市场分析
1.2中国房地产的市场结构
1.2.1中国房地产市场结构分析
1.2.2 目前中国房地产结构失衡
1.2.3 中国房地产市场结构的优化对策
1.3.中国房地产市场面临的问题及解决方案
1.3.1房地产市场七大问题亟需关注
1.3.2 对促进房地产市场健康发展的几点建议
1.4中国房地产宏观调控政策分析
1.4.1 2003年——2006年中国房地产宏观调控政策回顾
1.4.2 2007中国房地产宏观调控政策分析
1.4.3 中国应该重视税收政策对房地产市场的影响
1.4.4未来房地产政策的重点应该是完善我国住房保障制度
1.5 中国房地产未来发展趋势
1.5.1 我国房地产发展历史
1.5.2 2007中国房地产市场的六大趋势 第二章 中国三线城市房地产市场发展分析
2.1 中国三线城市的定义及其分类
2.1.1中国三线城市的定义
2.1.2中国三线城市分类
2.2中国二、三线城市房产的发展
2.2.1中国三线城市房地产的发展空间分析
2.2.2 房地产商转战二、三线城市
2.2.3 二、三线时代要求市场新解答
2.2.4 中国三线城市商业地产的特点 第三章 中国主要三线城市房地产市场分析
3.1 呼和浩特房地产运行情况
3.1.1呼和浩特当前房地产发展现状分析
3.1.2呼和浩特房地产市场运行特点
3.1.3呼和浩特当前房地产市场存在的问题及解决建议
3.2 常州市房地产运行情况
3.2.1 房地产供销分析
3.2.2、商品房价格分析
3.2.3 常州房地产发展方向
3.3 郑州房地产运行情况
3.3.1目前郑州房产价格分析
3.3.2郑州房地产的供求关系
3.3.3 2007郑州房地产成交套数分析
3.3.4 郑州地王推动房产市场
3.3.5郑州房地产的后市预测 3.4无锡房地产运行情况
3.4.1 2006无锡房地产市场特点
3.4.2 2007年无锡房地产运行情况
3.4.2.1 2007年第一季度无锡房地产运行特点
3.4.2.2 2007年第二季度无锡房地产运行特点
3.4.2.3 2007年第三季度无锡房地产运行特点 3.5银川房地产运行情况
3.5.1 2006年银川市房地产市场形势分析
3.5.2 2007年上半年银川市房地产市场分析 3.6许昌房地产运行情况
3.6.1 2006年许昌房地产市场总体行情
3.6.1.1 2006年许昌市区房地产运行情况
3.6.1.2 2006年许昌县（市）房地产运行情况
3.6.1.3 2006年许昌市房地产运行存在的问题
3.6.2 2007年1－9月房地产市场信息 3.7 洛阳房地产运行情况
3.7.1 2006年洛阳房地产市场总体行情分析
3.7.2 2007第一季度洛阳房地产市场分析
3.7.3洛阳房地产发展趋势分析 3.8镇江房地产运行情况
3.8.1 2007上半年镇江房地产宏观市场形势
3.8.2镇江房地产营销特点
3.8.3镇江市五大行政区域房地产市场信息概述
3.8.4 2007下半年镇江房地产发展趋势 3.9沈阳房地产运行情况
3.9.1 2006年沈阳房地产市场回顾
3.9.1.1 2006年沈阳市房地产市场综述
3.9.1.2房地产开发投资情况
3.9.1.3房地产供应与销售
3.9.1.4房地产供应与销售结构分析
3.9.1.5房地产价格分析
3.9.2 2007年上半年沈阳市房地产市场运行综述
3.9.2.1上半年沈阳市房产市场总体运行情况分析
3.9.2.2上半年沈阳市房产市场结构分析
3.9.2.3上半年沈阳市房产价格分析 第四章 中国三线城市主要房地产公司市场运营分析
4.1保利（沈阳）房地产开发有限公司
4.1.1 公司简介
4.1.2公司2007发展战略
4.1.3 2006公司主要财务指标
4.2沈阳万科房地产开发有限公司
4.2.1公司简介
4.2.2 万科集团房地产开发项目状况
4.3金地集团武汉房产开发有限公司
4.3.1 公司简介
4.3.2 2006年金地集团房地产开发项目
4.4天地源股份有限公司
4.4.1公司简介
4.4.2公司战略规划
4.4.3 2007年上半年公司主要的财务指标
4.5复地 （集团） 股份有限公司
4.5.1公司简介
4.5.2公司动态
4.5.3公司在二、三线城市的开发情况 第五章 中国三线城市房地产市场风险分析与投资建议
5.1中国三线城市房地产市场风险分析
5.1.1房地产风险的含义
5.1.2房地产市场风险的特征
5.1.3房地产风险的类型
5.1.4我国房地产投资风险的总体状况及发展趋势
5.1.5 中国三线城市房地产风险分析
5.2三线城市房地产市场风险的防范
5.2.1 房地产市场风险的回避
5.2.2房地产投资中的损失控制
5.2.3房地产投资中的风险自留策略
5.2.4房地产投资过程中的风险转移
部分图表目录 图：2005年1季度-2007年2季度累计土地购置面积与完成土地开发面积走势
图：2005年1季度-2007年2季度各区域土地购置面积走势比较
图：2005年1季度-2007年2季度土地购置单价及单位土地面积开发成本走势比较
图：2005年1季度-2007年2季度累计房地产开发投资额走势
图：2005年1季度-2007年2季度累计房地产开发投资各类资金来源增长率
图：2005年1季度-2007年2季度累计商品房销售额及销售面积增长率比较
图：2005年3季度-2007年2季度累计商品房期、现房销售面积走势对比
图：2005年3季度-2007年2季度累计商品房期、现房销售额走势对比
图：2007年1-6月房屋分类销售价格指数走势
图：2006年1月-2007年6月新建住房及二手住房销售价格指数走势
图：2005年1季度-2007年2季度分物业累计开发投资同比增长率比较
图：2005年1季度-2007年2季度商品住宅累计开发投资额及同比增长率
图：2005年1季度-2007年2季度办公楼累计开发投资额及同比增长率
图：2005年1季度-2007年2季度各区域累计房地产开发投资额及其增长率比较
图：2005年-2007年上半年各区域房地产开发投资额比重变化比较
图：2006年1季度-2007年2季度各区域累计土地开发面积占购置面积比重走势
图：2005年3季度-2007年2季度各区域累计商品房销售面积及其增长率走势比较
图：2005年-2007年上半年各区域商品房销售面积比重变化比较
图：2007年1-6月重点城市房地产开发投资同比增长率比较
图：2007年1-6月重点城市土地开发面积同比增长率比较
图：2007年1-6月重点城市商品房新开工面积同比增长率比较
图：2007年1-6月份重点城市二手房交易同比增长
图：2007年1-6月份重点城市商品住房批准预售面积同比增长
图：2007年1-6月份重点城市商品住房登记销售面积同比增长
图：2007年1-6月份重点城市商品住房面积供求对比
图：四城市消费者对目前价格水平的看法
图：六城市消费者购房用于投资的比重
图：2007年5-9月经济适用房投资增长情况
图：2007年9月与2006年9月投资比较
图：2007年9月房地产投资用途构成
图：2007年9月与2006年9月资金构成
图：2007年9月同比资金增长情况
表：2007年9月与2006年9月土地供应增长情况
表：2007年9月、2006年9月房屋施工、新开工、竣工情况
图：2007年9月商品房实际销售面积增长情况
图：2007年5-9月与2006年5-9月商品房空置情况
图：不同套型新建商品住房批准预售面积情况
表： 2007年9月二手房基本情况
图：2007年1-9月商品房价格走势
表：不同价位新建商品房价格
图：不同价位商品住房价格增长走势
图：商品住宅房购买对象构成
图：市区商品房的新增供销比情况
图：商品房新增供应量的月度新增供应走势
图：各季度新建商品房的成交均价走势
图：市区新建商品住宅的月度成交走势
图：市区典型住宅价格指数
图：各区域的成交均价对比情况
图：二季度区域高价位住宅价格分析
表：2007年1-8月销售价格分析
图：2007年整体市场价格走势
图：2007年二手房市场价格走势极住宅市场价格走势
图：2007年非住宅市场价格走势
表：2007年1-8月批准预售情况分析
表：2007年1-8月成交套数情况分析
表：郑州“地王”发展史
图：2006年下半年商品房交易金额
图：2006年下半年无锡商品房交易面积
表：2007第1季度无锡住宅指数
图：2007第1季度锡房住宅指数走势
表：2007第2季度锡房住宅均值情况
图：2007第3季度锡房住宅指数走势图
表：2007第3季度锡房住宅均值情况表
图：2007第3季度锡房住宅指数走势
图：2007年上半年银川市辖区房地产市场主要数据指标
图：2007年上半年银川市辖区各类房屋市场供给情况
图：2007年上半年各类房屋销售合同备案情况
图：2001-2007年上半年房地产开发投资及增幅情况
图：2003-2007年上半年房地产投资结构比例情况
图：2001-2007年上半年房地产供给与需求情况
图：2007上半年市辖区不同户型面积商品住房供求情况
图：2004-2006年商品房投放面积对比图
图：2004-2006商品房成交面积对比图
图：2003-2006商品成交均价走势图
图：2007年第一季度投放面积对比图
图：2007年第一季度商品房成交面积对比图
图：2006-2007商品房成交面积走势图
图：2007年第一季度商品房成交均价对比图
图：2006-2007商品房成交均价走势
图：镇江市2007年1—6月份商品房成交走势情况
图：润州区07年上半年商品房成交走势情况
图：京口区07年上半年商品房成交走势情况
图：丁卯新区07年上半年商品房成交走势情况
图：大港新区07年上半年商品房成交走势情况
图：丹徒新区07年上半年商品房成交走势情况
表：沈阳市房地产开发投资情况年度对比表
图：2006年沈阳市房地产投资增长率及占固定资产比重图
表：2006年沈阳市商品房供求基本情况表
图：沈阳市商品房上市量与销售量年度对比走势
图：沈阳市各季度商品住宅户均成交面积与供应面积对比
表：2006年沈阳市存量房成交情况表
图：沈阳市存量房与存量住宅年度成交面积对比图
图：沈阳市商品住宅与存量住宅年度成交面积走势
图：2006年沈阳市商品房销售用途结构表
图：2006年沈阳市商品房销售面积比重图（按物业类型）
表：2006年沈阳市商品房与商品住宅成交面积区位分布表
图：2006年沈阳市各区域商品住宅成交面积比重图
图：2006年沈阳市各区域商品住宅销售金额分布图
表：沈阳市不同价位商品住宅上市情况年度对比表
表：沈阳市不同价位商品住宅销售情况年度对比表
图：2006年沈阳市不同价位商品住宅供销比及户均成交面积图
表：2006年沈阳市不同套型商品住宅上市情况表
表：2006年沈阳市不同套型商品住宅销售情况表
图：2006年沈阳市不同套型商品住宅供销结构对比图
表：2006年沈阳市商品住宅购买者结构表
表：2006年沈阳市商品住宅购房者结构图
表：2006年沈阳市存量房与存量住宅成交面积区位分布表
图：2006年沈阳市各区域存量住宅成交面积比重图
图：沈阳市商品房与商品住宅成交均价年度对比走势图
图：2006年沈阳市商品房市场不同物业类型销售均价对比图
图：2006年沈阳市商品房与商品住宅市场区域销售均价对比图
图：沈阳市存量房与存量住宅销售均价年度对比走势图
图：2006年沈阳市存量房与存量住宅区域销售均价对比图
图：2006年和2007年上半年沈阳市不同价位商品住宅供销比变化对比图
图：2002年－2007年上半年沈阳房产二三级市场联动分析
图：2007年上半年沈阳各区商品住宅供销比对比图
表：2006年保利（沈阳）房地产开发有限公司主要财务指标
表：2006年万科集团房地产看法项目
表：2007年第一季度万科二、三线城市开发项目
表：2006年金地集团房地产开发在建项目
表：2006金地已完工开发产品列表
表：2006年金地主要财务指标列表
表：2007年上半年天地源股份有限公司主要财务指标
表：复地集团二、三线城市的房地产开发情况
表：2006年复地土地储备和在建项目列表