2008年中国物业管理行业研究咨询报告

内容简介 目前全国实行物业管理的房屋面积超过100亿平方米，物业管理覆盖率已接近50%，北京等较发达城市的覆盖率达70%，深圳、上海已达90%以上。以上3座城市物业管理企业创造的产值已占当地国民生产总值的2%左右。全国物业管理企业已超过3万家，其中一级资质企业300多家，从业人员超过300万人。可见，物业管理在我国发展快速，市场广阔，潜力无穷。然而物业管理行业在快速发展的过程中，也遇到诸多的困难和压力，暴露出一系列的问题和矛盾：行业公信受到质疑；相关主体矛盾频发；有关制度尚待落实；市场机制有待完善；执法困境没有解决；行业风险日益加剧。
在当前经济全球化加快、市场竞争加剧和WTO环境下，国外先进的物业管理企业纷纷进入国内，这些都使得我国的物业管理企业面临激烈的市场竞争。内部是企业的无序非正当竞争，外部来自宏观大环境如法制环境的不完善、政府导向的干预等，外部微观有具有资金雄厚、技术先进、管理超前的外资狼，例如美国的为您服务与澳洲的商务年华等以及机制灵活、拥有成本优势的民营物业管理企业等等，还有在物业管理发展较成熟的地区，竞争不断加剧，竞争日趋白热化。
《物权法》于2007年10月1日起正式实施，是调整财产支配管理的法律，是对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则，是中国制定民法典的重要组成部分，是完成构建中国特色社会主义法律体系的法制目标，《物权法》的颁布将解决中国物业管理行业内一系列长期悬而未决的问题。这将对2008年中国物业管理行业的发展及其未来的趋势起到重要而深远的影响。
物业管理从产生初期的感性、无序，到迅速发展狂热的中期，再到平稳和理性的后期，走过了二十多年发展历史。现在，中国的物业管理市场已经日渐成熟，表现在物业管理法规更加完善，政府监管物管行业也日趋规范；经过不断的行业重组，物业管理企业实力增强；业主维权行为趋于理性；业主委员会的运行逐步规范并开始纳入政府监管范围。物业管理发展到现在又似乎进入一个两难境地一方面市场化正日渐成熟，另一方面物业管理发展方向却又十分迷茫。这种矛盾和不平衡预示着物业管理行业变盘即将到来。
本研究咨询报告由咨询公司领衔撰写，其中主要依据了国家统计局、物业管理行业协会、国家经济信息中心、国务院发展研究中心、中国建设部、中国行业研究网、国内外相关刊物的基础信息以及产业研究单位等公布和提供的大量资料。本报告对国内外物业管理行业市场的发展现状、趋势、投资前景等进行了分析，并对中国重点城市物业管理的发展做了具体分析，深入研究了物业管理优势企业的发展、经营状况。本报告是物业管理企业及相关企业和单位、计划投资于物业管理的企业等准确了解目前中国物业管理市场发展动态，把握物业管理发展趋势，制定市场策略的必备的精品。
目 录
CONTENTS 第一部分 国内外物业管理发展概况
第一章 物业管理的相关概述 1
第一节 物业管理的介绍 1
一、物业管理的定义 1
二、物业管理服务的内容 1
三、物业管理七大特色 3
四、水准物业管理的九条原则 5
第二节 国内外物业管理基本特征的比较 7
一、国外物业管理的基本特征分析 7
二、国内物业管理的基本特征分析 10
第三节 物业管理产权理论分析 12
一、产权理论简介 12
二、物业管理产生的产权理论分析 12
三、我国物业管理发展的产权理论分析 14 第二章 国际物业管理的发展分析 17
第一节 国外物业管理的发展综述 17
一、国外物业管理的特点 17
二、国外最新物业管理形式 17
三、国外物业税特点 19
第二节 美国物业管理的发展情况 21
一、美国物业管理的主要特点 21
二、美国物业管理收费制度 23
三、美国物业管理的服务宗旨 26
四、美国物业管理企业的经费运作概况 27
第三节 新加坡物业管理的发展情况 32
一、新加坡物业管理概况 32
二、新加坡的共管式物业管理 34
第四节 澳大利亚物业管理的发展情况 36
一、澳大利亚物业管理的主要特点 36
二、澳大利亚物业管理特色 39 第二部分 中国物业管理发展分析
第三章 中国物业管理的发展概况 41
第一节 中国物业管理发展历程 41
一、中国物业管理的产生与发展 41
二、中国物业管理的三个阶段 42
三、我国物业管理面临的主要矛盾 49
第二节 中国物业管理行业结构分析 52
一、潜在的进入者 52
二、替代品 54
三、购买者的讨价还价能力 55
四、供应者的讨价还价能力 55
五、行业内部现有竞争者的抗衡 56
第三节 物业管理的法律特色分析 56
一、物业纠纷类型 56
二、物业纠纷的法律特征 57
三、物业纠纷的法律分析 59
四、物业纠纷的解决办法及国外经验 60
五、物业管理市场纠纷的信息经济学分析 62
六、物业管理的市场化是解决物业矛盾纠纷的根本办法 65
第四节 物业管理行业风险 69
一、物业管理风险的表现形式 69
二、物业管理风险的规避方式 71
第五节 物业管理消费分析 74
一、物业管理消费的特征和功能 74
二、物业管理消费满意度分析 78
三、物业管理的消费者分析 82
第六节 中国物业管理的发展模式分析 98
一、酒店式物业管理模式分析 98
二、服务集成型物业管理模式分析 99
三、物权法实施后物业管理有新模式 102
第七节 《物权法》的实施对行业的影响 104
一、《物权法》对物业管理的影响分析 104
二、《物权法》对物业管理的法制作用 109
三、《物权法》的实施对物业管理发展格局的影响 112 第四章 物业管理的费用分析 119
第一节 物业管理费的介绍 119
一、物业管理费的构成 119
二、物业管理费的收费标准 120
三、物业管理费的主要用途 122
四、物业管理消费的特征和功能 123
第二节 物业管理的经济环境分析 127
一、2007年我国物业管理价格指数分析 127
二、2007年物业管理企业排名分析 130
三、物业管理的经济分析 130
四、物业税的核心是找到平衡点 133
五、2008年不会开征物业税 135
第三节 拓宽物管行业盈利空间 138
一、物业管理企业拓展盈利空间的理论思考 139
二、物业管理行业盈利能力的重新定位 142
三、物业管理企业盈利点的设计 143
第四节 物业管理企业绩效管理分析 145
一、物业管理行业绩效管理的特点及要求 146
二、物业管理行业绩效管理现状分析 149
第五节 物业管理企业成本的特点及管控分析 153
一、物业管理企业成本的特点 154
二、物业管理企业成本管理的现状 155
三、完善物业管理企业成本管控的对策 157
第六节 物业管理费用收取存在的问题及对策 160
一、收费难的现状及其原因 160
二、解决收费难的基本思路 163
三、物业服务收费矛盾纠纷的成因 165
四、物业服务收费矛盾解决的基本思路与对策 170
五、解决物业收费难完善法规是关键 175 第五章 物业管理招投标的发展 177
第一节 物业管理招投标机制的综述 177
一、物业管理招投标的重要性及其意义 177
二、物业管理招投标的特点及其要点 179
第二节 中国物业管理招投标方法的分析 184
一、我国物业管理三种招标方法分析 184
二、住宅小区物业管理招投标方法分析 188
第三节 物业管理招投标存在的问题及对策 193
一、实施物业管理招投标所面临的主要问题 193
二、当前在物业管理招投标中存在的主要问题 195
三、实施物业管理招投标的措施 196
四、完善物业管理招投标的六点建议 199
五、物业管理招投标策略分析 203 第六章 中国主要地区物业管理的发展 205
第一节 深圳物业管理的发展 205
一、深圳物业管理的现状 205
二、深圳发展物业管理的优势条件分析 207
三、深圳物业管理模式 209
四、深圳物业管理发展的趋势 210
第二节 北京物业管理的发展 212
一、北京物业管理的发展分析 212
二、北京物业管理现状分析 213
三、北京市写字楼市场物业管理市场分析 216
四、2008年奥运会加快北京物业管理的发展 218
第三节 上海物业管理的发展 221
一、上海物业管理市场分析 221
二、上海物业管理价格的市场化升速 228
三、2007年上海物业管理企业公众满意度分析 232
四、2010年世博会拉动上海物业管理快速发展 237
五、“十一五”上海物业管理规划 241
第四节 郑州物业管理的发展 248
一、郑州写字楼物业管理的现状与发展 248
二、郑州市物业管理行业自律规则 253
三、《郑州市物业管理条例》于2008年3月1日起实施 255
四、2010年底前郑州所有住宅小区实施物业管理 256 第七章 中国房地产行业发展分析 257
第一节 2007年中国房地产业发展现状 257
一、2007年房地产行业分析 257
二、2007年房地产市场运行情况 258
三、2007年国房景气指数分析 261
第二节 2007-2008年年中国房地产市场分析 263
一、2007-2008年一线城市房地产市场分析 263
二、2008年房地产市场突显三足鼎立 294
第三节 房地产与物业管理的发展分析 296
一、房地产经营与物业管理的关系 296
二、物业管理对房地产经营的影响 298
三、房地产行业的发展对物业管理影响重大 299
四、优秀的物业管理是房地产开发业的图腾 300
第四节 2008年地产业发展的趋势 305
一、2008年房地产市场发展形势分析 305
二、2008年房地产行业的走势分析 311
三、2008年房地产行业投资策略 314 第三部分 中国物业管理营销策略分析
第八章 行业营销分析 319
第一节 物业管理营销特点与规律分析 319
一、内在、持续的过程性营销 319
二、营销过程中“人”的要素作用 320
三、等值等价的营销原则 321
四、差别化营销理论的正确运用 322
第二节 行业市场营销存在的问题及相应对策 323
一、物业管理市场营销的必要性 323
二、物业管理企业在市场营销中存在的问题 323
三、解决物业管理企业在市场营销中存在问题的对策 326
第三节 物业管理市场营销博弈分析 329
一、物业管理企业之间的博弈分析 330
二、物业管理企业与物业消费者的博弈 331
三、物业管理企业、业主与社会利益三者博弈分析 332 第九章 行业发展策略分析 334
第一节 物业管理跨区域发展的策略分析 334
一、初始规模不经济问题 334
二、拓展区规模效益问题 335
三、地域文化差异问题 336
四、本地化与特色化问题 336
五、人力资源本地化问题 337
第二节 我国物业管理企业品牌创新策略分析 341
一、物业管理品牌形象的构成要素 341
二、物业管理企业炼好内功的主要策略 342
三、物业管理企业外部传播策略 345
第三节 中国物业管理发展的策略 346
一、物业管理的市场竞争与对策 346
二、物业管理当以构建和谐社会为己任 350
三、物业管理应成为和谐平衡器 352
四、增强物业管理企业市场竞争力的“三把利器” 354
第四节 中国物业管理可持续发展战略分析 356
一、物业管理可持续发展的必要性 356
二、我国物业管理持续发展的对策 357
三、物业管理可持续发展战略 362
四、创新服务理念实现物业行业可持续发展 367 第四部分 中国物业管理竞争格局分析
第十章 物业管理的竞争分析 371
第一节 物业管理的市场竞争分析 371
一、物业管理进入市场竞争的必然趋势 371
二、物业管理应对市场竞争分析 372
三、物业管理在竞争中走向成熟分析 374
第二节 物业管理中的品牌竞争探析 377
一、物业管理的品牌支撑点 377
二、物业品牌价值战略的定位 379
三、物业管理的品牌扩张分析 380
四、物业管理的市场竞争与对策 383 第十一章 行业重点企业分析 387
第一节 上海陆家嘴物业管理有限公司 387
一、公司概况 387
二、公司服务产品 388
三、公司动态 389
第二节 第一太平戴维斯 391
一、公司概况 391
二、公司经营策略 392
三、公司动态 394
第三节 浙江绿城物业管理有限公司 395
一、公司概况 395
二、公司动态 396
第四节 中海物业管理有限公司 397
一、公司概况 397
二、公司动态 398
第五节 深圳市中航物业有限公司 399
一、公司概况 399
二、2007年公司业绩及2008年发展展望 401
三、公司动态 404
第六节 万科企业股份有限公司 405
一、公司概况 405
二、2007年公司经营情况 406
三、公司动态 410
第七节 上海明华物业公司 411
一、公司概况 411
二、公司动态 412
第八节 深圳市万厦居业有限公司 413
一、公司概况 413
二、公司动态 414 第五部分 中国物业管理发展趋势分析
第十二章 物业管理的发展趋势 417
第一节 网络时代的物业管理 417
一、网络对物业管理的影响 417
二、网络时代的客户需求及行为分析 420
三、网络时代的物业管理市场竞争策略 421
第二节 高校物业管理的发展趋势 422
一、高校住宅物业管理的现状 423
二、高校物业管理的发展趋势 424
第三节 中国物业管理的发展趋势 429
一、21世纪中国物业管理发展趋势 429
二、中国物业管理发展趋势分析 433
三、未来中国物业管理发展的十大趋势 438
四、和谐物管是当代物业管理的发展方向 443
五、从开发商视角看物业管理企业的发展趋势 446 附录
附录一：物业管理条例 450
附录二：中华人民共和国物权法 463 图表目录
图表：传统房屋管理与现代物业管理的区别 15
图表：美国注册物业经理的平均时间分配 30
图表：美国注册物业经理的各类收入比例 31
图表：美国注册物业经理在各项地产行业的比例 31
图表：2006年宜居指数一级指标得分比较 79
图表：社区空间满意度比较 80
图表：物业管理满意度调查 80
图表：物业管理不满意的方面 81
图表：受访者业主性别构成的分析情况 82
图表：消费者对物业管理服务满意程度的分析 83
图表：服务满意程度与性别进行相关分析 84
图表：服务满意程度与年龄进行相关分析 84
图表：消费者对住宅物业管理希望的分析 85
图表：消费者年龄与物业管理方式的交叉分析 86
图表：消费者对小区物业管理费用接受程度的分析 87
图表：受访者性别与管理费用接受程度的分析 88
图表：受访者年龄与管理费用接受程度的分析 88
图表：受访者对于小区安全防范措施需求的分析 89
图表：受访者对小区智能化管理需求情况的分析 90
图表：受访者性别与智能管理的交叉分析 90
图表：受访者年龄与智能管理的交叉分析 90
图表：受访者对智能化管理作用的分析 91
图表：对于服务项目认为最有必要的分析情况表 92
图表：对于服务项目认为最没有必要的分析情况表 92
图表：受访者的年龄与最有必要服务项目进行交叉分析 93
图表：受访者的年龄与最没有必要服务项目进行交叉分析 93
图表：各项服务项目之间重要程度的交叉分析 95
图表：各项服务项目与满意程度的相关分析 95
图表：回归分析（方程模型） 96
图表：聚类分析表1 97
图表：聚类分析表2 97
图表：聚类分析表3 98
图表：2007年一季度全国房屋租赁和物业管理价格指数 127
图表：2007年二季度全国房屋租赁和物业管理价格指数 128
图表：2007年三季度全国房屋租赁和物业管理价格指数 129
图表：2007年1-4季度物业服务公众满意度测评结果的柱状图表 233
图表：2007年4季度上海市物业服务公众满意度百强企业排行榜 234
图表：2007年1-11月全国分地区房地产开发投资情况 259
图表：2007年1-11月全国房地产开发投资情况 260
图表：2006年-2007年11月全国房地产景气指数趋势图 262
图表：1997-2007年10月天津商品房供求状况及价格分析 265
图表：1997-2007年10月天津房地产投资状况分析 266
图表：1999-2007年9月天津商品房开工建设情况分析 267
图表：2004-2007年11月土地购置面积和开发面积的变动情况 268
图表：2005-2007年11月天津房地产开发资金来源变动情况 269
图表：2001-2006年天津新增外来人口带来潜在住房需求 270
图表：2000-2007年11月购房能力分析 270
图表：2004-2007年11月天津房地产行业利用外资变动情况 271
图表：2004-2007年11月一线城市房地产供求矛盾分析 272
图表：2004-2007年11月北京商品房开发投资情况分析 273
图表：2004-2007年11月上海商品房开发投资情况分析 273
图表：2004-2007年11月重庆商品房开发投资情况分析 274
图表：2004-2007年11月北京商品房开发投资情况分析 274
图表：2004-2007年11月上海商品房开工建设情况分析 276
图表：2004-2007年11月北京商品房开工建设情况分析 277
图表：2004-2007年11月重庆商品房开工建设情况分析 277
图表：2004-2007年11月广州商品房开工建设情况分析 278
图表：2004-2007年11月北京土地购置及开发情况分析 279
图表：2004-2007年11月上海土地购置及开发情况分析 280
图表：2004-2007年11月重庆土地购置及开发情况分析 281
图表：2002-2007年11月广州土地市场变动情况分析 282
图表：2002-2007年11月深圳土地市场变动情况分析 283
图表：2004-2007年11月北京商品房销售面积变动情况分析 284
图表：2004-2007年11月北京商品房销售价格变动情况分析 285
图表：2004-2007年11月上海商品房销售面积变动情况分析 286
图表：2004-2007年11月上海商品房销售价格变动情况分析 286
图表：2004-2007年11月天津商品房销售面积变动情况分析 287
图表：2004-2007年11月天津商品房销售价格变动情况分析 287
图表：2004-2007年11月重庆商品房销售面积变动情况分析 288
图表：2004-2007年11月重庆商品房销售价格变动情况分析 289
图表：2004-2007年11月广州商品房销售面积变动情况分析 289
图表：2004-2007年11月广州商品房销售价格变动情况分析 290
图表：2004-2007年11月深圳住宅销售面积变动情况分析 291
图表：2004-2007年11月深圳住宅销售价格变动情况分析 291
图表：2006年沪、深、京、津、穗和渝六大城市人均可支配收入情况 293
图表：2006年22座城市城市化带来户籍人口增长数比较分析 294
图表：2006年沪、深、京、津、穗和渝六大城市新增外来人口潜在住房需求 294
图表：深圳市中航物业有限公司经营型物业管理模式 401
图表：2007年二季度万科企业股份有限公司主营构成表 406
图表：2007年一、二、三季度万科企业股份有限公司每股指标 407
图表：2007年一、二、三季度万科企业股份有限公司获利能力表 408
图表：2007年一、二、三季度万科企业股份有限公司经营能力表 408
图表：2007年一、二、三季度万科企业股份有限公司偿债能力表 408
图表：2007年一、二、三季度万科企业股份有限公司资本结构表 408
图表：2007年一、二、三季度万科企业股份有限公司发展能力表 409
图表：2007年一、二、三季度万科企业股份有限公司现金流量分析表 409
图表：2007年一、二、三季度万科企业股份有限公司利润分配表 409