2008-2010年中国办公楼行业调研及投资前景分析报告

报告目录 第一章 办公楼行业发展环境分析 1
第一节 办公楼行业简介 1
一、房地产行业定义及范围界定 1
二、办公楼发展历史回顾 2
三、办公楼划分标准 4
第二节 社会分析 8
一、人口规模分析 8
二、人口学历结构分析 10
三、城镇人员从业状况分析 10
第三节 技术分析 13
第四节 经济分析 17
第五节 政策法律分析 18
一、土地政策成为房地产市场宏观调控的重要手段 18
二、“招拍挂”土地出让制度有利于遏制开发商囤积土地的冲动 22
三、“限外政策”有利于缩小外资投资房地产的获利空间 29
四、一系列金融紧缩政策将对房地产行业产生重要影响 30
五、2008年全国土地供应结构进一步优化 34
六、党政机关办公楼建设将从严控制用地规模 36
七、《党政机关办公楼建设标准》修订工作正式启动 36 第二章 办公楼国际市场分析 38
第一节 办公楼国际需求分析 38
第二节 办公楼国际供给分析 41
一、办公楼供给分析 41
二、办公楼供需平衡分析 42
第三节 办公楼国际市场价格分析 44
第四节 办公楼国际区域市场分析 50
一、美国办公楼市场分析 50
二、日本办公楼市场分析 52
三、香港办公楼市场分析 52 第三章 办公楼国内市场分析 55
第一节 2008年办公楼市场分析 55
一、办公楼开发投资 55
二、办公楼新开工面积 56
三、办公楼新销售面积 56
四、可售型办公楼销竣比 57
五、可售型办公楼销售与租赁价格 58
六、办公楼市场特征分析 59
第二节 市场需求分析 61
一、行业需求总量分析 61
二、办公楼需求总量分析 63
三、办公楼需求结构分析 64
四、国内重点区域分析（华南、华北、华东、中西部） 71
五、国内重点城市分析（北京、上海、西安、重庆、大连） 74
第三节 供给分析 82
一、行业景气分析 82
二、办公楼供给总量分析 88
三、办公楼供给结构分析 93
四、办公楼供需平衡分析 101
第四节 办公楼价格分析 109
一、办公楼历年价格波动指数 109
二、办公楼价格波动原因分析 112
第五节 办公楼国内区域市场分析 113
一、市场结构分析 113
二、重点地区市场分析 117
第六节 办公楼品牌市场结构分析 157
一、中国办公楼开发企业10强研究 157
二、2008年中国房地产上市公司TOP10研究结果及分析 162
三、2008沪深房地产上市公司TOP10研究 167
四、2008中国内地在港上市房地产公司TOP10研究 169
五、2008中国大陆在其他境外市场上市的房地产公司研究 171
六、2008外资在华投资房地产公司综合实力TOP10研究 171
七、2008拟IPO中国房地产公司研究 172 第四章 办公楼市场竞争分析 177
第一节 市场集中度分析 177
一、房地产业前10名厂商市场占有率 177
二、集中度状态描述及趋势 177
第二节 价值链分析 178
第三节 办公楼行业生命周期分析 186
第四节 办公楼SWOT分析 186
一、优势（Strengths） 186
二、劣势（Weakness） 187
三、机会（Opportunities） 187
四、威胁（Threats） 188 第五章 主要厂商分析 191
第一节 中国海外发展有限公司 191
一、公司基本情况简介 191
二、公司办公楼业务分析 192
三、上市公司分析 192
第二节 北京中关村科技发展(控股)股份有限公司 198
一、公司简介 198
二、上市公司分析 199
第三节 北京首都开发控股（集团）有限公司 200
一、公司简介 200
二、经营分析 202
第四节 SOHO中国有限公司 202
一、公司简介 202
二、经营分析 203
三、财务分析 205
第五节 世茂集团 209
一、集团情况简介 209
二、集团办公楼业务简介 210
三、经营分析 212
第六节 香港长江实业集团公司 214
一、公司简介 214
二、经营分析 215
三、财务分析 217
第七节 香港新世界发展 220
一、公司简介 220
二、经营分析 221
三、财务分析 222 第六章 办公楼行业发展趋势分析 227
第一节 办公楼发展趋势 227
一、高端办公楼配置升级 227
二、小户型办公楼将成为投资新宠 227
三、独立性企业总部办公楼将进一步发展 228
四、绿色和可持续将进一步发展 229
第二节 办公楼市场规模预测 230
第三节 办公楼市场结构预测 232 第七章 办公楼行业风险评价 234
第一节 宏观经济波动风险 234
第二节 政策风险 241
第三节 供给风险 245
第四节 价格风险 246
第八章 行业发展策略与建议 247
第一节 产品策略 247
第二节 价格策略 247
一、定价策略 248
二、差价策略 249
三、调价策略 251
四、折扣策略 251
第三节 渠道策略 252
一、营销渠道运用要点----广告 254
二、营销渠道运用要点----新闻报道 255
三、营销渠道运用要点----直邮 255
四、营销渠道运用要点----互联网 256
五、营销渠道运用要点----朋友介绍 256
第四节 销售策略 257
一、形象差异化是办公楼营销的终点 257
二、客户定位应遵循四项原则 257
三、商业与办公楼关系的六项原则 258
四、主动出击是最重要的营销手段 258
五、办公楼整栋销售探秘 258
第五节 服务策略 265
第六节 品牌策略 267
第七节 办公楼行业投资机会与建议 269
一、六大要素决定其真正价值 269
二、办公楼价值被低估 271
三、价值低估带来的投资机会 273
四、数字背后的升值空间 273
五、甲级写字楼投资成本收益分析 274
六、投资者投资写字楼四法则 277 图表目录
图表：写字楼档次划分标准 8
图表：1990-2007年中国人口数量与增长率情况 9
图表：2007年人口数及其构成 9
图表：2003-2007年城镇居民人均可支配收入及其增长速度 9
图表：2000-2007年中国城镇就业人口数量与增长率情况 10
图表：2008年第二季度城镇单位就业人员劳动报酬情况 12
图表：2008年1-6月分地区城镇单位就业人员劳动报酬 12
图表：2003年-2007年国内生产总值及其增长速度 17
图表：2001年-2007年各产业国内生产总值增长情况 17
图表：2001年-2007年各产业国内生产总值增长率变动情况 18
图表：2007-2008年存款准备金率历次调整 31
图表：截至2008年3月31日的过去12个月中全球写字楼十大租金最昂贵市场及十大租金增长最快市场列表 45
图表：截至2008年5月全球50大租金最昂贵市场排名 46
图表：截至2008年5月全球50大租金增长最快市场 47
图表：2008年二季度全球写字楼十大租金最昂贵市场及十大租金增长最快市场列表 49
图表：2008年一季度亚太地区甲级写字楼租金对比 50
图表：2005年1季度-2008年上半年办公楼开发投资额及同比增长率 55
图表：2005年1季度-2008年上半年办公楼累计竣工面积及同比增长率 56
图表：2005年1季度-2008年上半年办公楼累计销售面积及同比增长率 57
图表：2005年1季度-2008年上半年办公楼累计竣工及销售面积比较 57
图表：2004年1季度-2008年2季度办公楼销售价格指数与租赁价格指数走势比较 58
图表：2006年6月-2008年6月全国商品房销售面积及同比增长情况 61
图表：2006年6月-2008年6月全国商品房销售额及同比增长情况 62
图表：1999年-2008年6月末全国商品房空置情况 63
图表：2000-2007年中国写字楼销售和竣工面积 63
图表：2000-2007年中国写字楼销售额和投资额 64
图表：2005年各地区按资质等级分的房地产开发企业（单位）办公楼销售面积 66
图表：2005年各地区按资质等级分的房地产开发企业（单位）办公楼销售额 67
图表：2005年各地区办公楼销售增长情况 68
图表：2006年各地区办公楼销售额增长情况 69
图表：2006年各地区办公楼销售面积增长情况 70
图表：2008年第一季度优质写字楼租金/ 售价 73
图表：2008年第二季度优质写字楼租金/ 售价 73
图表：07年北京写字楼大单交易表 75
图表：2007年-2008年7月全国房地产开发景气指数趋势图 83
图表：2006年6月-2008年6月国房景气指数及主要分类指数走势 86
图表：2006年国房景气指数 87
图表：2007年1-12月国房景气指数 87
图表：2008年1-07月国房景气指数 87
图表：2001-2008年6月固定资产投资及房地产开发投资增速变动情况 88
图表：2008年1-6月不同用途房地产投资完成额所占比重 90
图表：2006年6月-2008年6月东、中、西部地区房地产开发投资增长率变化情况 90
图表：2006年6月-2008年6月全国房地产企业土地购置与开发面积同比增长情况 91
图表：2006年6月-2008年6月全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长情况 92
图表：2006年6月-2008年6月全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长情况 92
图表：2000-2007年中国写字楼开工和施工面积 93
图表：2005年各地区按登记注册类型分的房地产开发企业(单位)办公楼完成投资 94
图表：2005年各地区按资质等级分的房地产开发企业(单位)办公楼完成投资 95
图表：2006年各地区办公楼开发规模与开、竣工面积增长情况 96
图表：2000年1-12月办公楼投资完成额 97
图表：2001年办公楼投资完成额（1-12月） 97
图表：2002年1-12月办公楼投资完成额 98
图表：2003年1-12月办公楼投资完成额 98
图表：2004年1-12月办公楼投资完成额 99
图表：2005年1-12月办公楼投资完成额 99
图表：2006年1-12月办公楼投资完成额 100
图表：2007年1-12月办公楼投资完成额 100
图表：2008年1-06月办公楼投资完成额 100
图表：2000-2007年全国写字楼市场供求情况 101
图表：2005年1-12月各地区办公楼开发规模与开、竣工面积增长情况 101
图表：2005年1-12月各地区办公楼销售面积增长情况 102
图表：2006年1-12月各地区办公楼开发规模与开、竣工面积增长情况 103
图表：2006年1-12月各地区办公楼销售面积增长情况 104
图表：2007年1-12月各地区办公楼开发规模与开、竣工面积增长情况 105
图表：2007年1-12月各地区办公楼销售面积增长情况 106
图表：2008年1-8月各地区办公楼开发规模与开、竣工面积增长情况 107
图表：2008年1-8月各地区办公楼销售面积增长情况 108
图表：2006年6月-2008年6月全国70个大中城市房屋销售价格指数变动情况 110
图表：2000-2007年中国写字楼销售均价变化 110
图表：2005年1-4季度办公楼销售价格指数 111
图表：2006年1-4季度办公楼销售价格指数 111
图表：2007年1-12月全国办公楼价格指数 111
图表：2008年1-06月全国办公楼价格指数 111
图表：2007年1-4季度办公楼租赁价格指数 111
图表：2007年1-4季度物业管理价格指数(办公楼) 111
图表：2008年1-2季度办公楼租赁价格指数 112
图表：2008年1-2季度物业管理价格指数(办公楼) 112
图表：2007年中国内地城市写字楼租金支出排行榜 112
图表：各地区物业市场地理分布 116
图表：2007年第四季度北京房地产市场摘要 118
图表：2007年第四季度北京优质写字楼租赁市场主要成交记录 119
图表：2007年北京主要商务区写字楼月均租金比较 119
图表：1993年Q1-2008年Q1北京优质写字楼市场租金指数和售价指数 120
图表：2008年第一季度北京优质写字楼市场供应情况 120
图表：1993年Q2-2008年Q2北京优质写字楼市场租金指数和售价指数 120
图表：2008年第二季度北京优质写字楼市场供应情况 121
图表：2007年第四季度上海房地产市场摘要 122
图表：1993年Q4-2007年Q4上海优质写字楼租金指数 123
图表：2007年Q4上海优质写字楼租赁市场主要成交记录 124
图表：1993年Q1-2008年Q1上海优质写字楼市场租金指数和售价指数 124
图表：2008年第一季度上海优质写字楼市场供应情况 125
图表：1993年Q2-2008年Q2上海优质写字楼市场租金指数和售价指数 125
图表：2008年第二季度上海优质写字楼市场供应情况 125
图表：2007年第四季度广州房地产市场摘要 126
图表：2000年Q2-2007年Q4广州优质写字楼市场租金指数和售价指数 127
图表：2007年第四季度广州优质写字楼租赁市场主要成交记录 128
图表：1993年Q1-2008年Q1广州优质写字楼市场租金指数和售价指数 128
图表：2008年第一季度广州优质写字楼市场供应情况 129
图表：1993年Q2-2008年Q2广州优质写字楼市场租金指数和售价指数 129
图表：2008年第二季度广州优质写字楼市场供应情况 129
图表：2007年第四季度深圳房地产市场摘要 130
图表：2003年Q2-2007年Q4深圳优质写字楼市场租金指数 130
图表：1993年Q1-2008年Q1深圳优质写字楼市场租金指数 131
图表：2008年第一季度深圳优质写字楼市场供应情况 132
图表：2002年Q2-2008年Q2深圳优质写字楼市场租金指数 132
图表：2008年第二季度深圳优质写字楼市场供应情况 132
图表：2003年Q2-2007年Q4天津优质写字楼市场租金指数 133
图表：1993年Q1-2008年Q1天津优质写字楼市场租金指数 134
图表：2008年第一季度天津优质写字楼市场供应情况 134
图表：2002年Q2-2008年Q2天津优质写字楼市场租金指数 134
图表：2008年第二季度天津优质写字楼市场供应情况 135
图表：2007年Q4大连房地产市场摘要 136
图表：2003年Q2-2007年Q4大连优质写字楼市场租金指数 136
图表：2003年Q1-2008年Q1大连优质写字楼市场租金指数 137
图表：2008年第一季度大连优质写字楼市场供应情况 137
图表：2003年Q2-2008年Q2大连优质写字楼市场租金指数 138
图表：2008年第二季度大连优质写字楼市场供应情况 138
图表：2007年Q4杭州房地产市场摘要 139
图表：2003年Q2-2007年Q4杭州优质写字楼市场租金指数 139
图表：2003年Q1-2008年Q1杭州优质写字楼市场租金指数 140
图表：2008年第一季度杭州优质写字楼市场供应情况 141
图表：2003年Q2-2008年Q2杭州优质写字楼市场租金指数 141
图表：2008年第二季度杭州优质写字楼市场供应情况 141
图表：2003年Q2-2007年Q4成都优质写字楼市场租金指数 142
图表：2003年Q1-2008年Q1成都优质写字楼市场租金指数 143
图表：2008年第一季度成都优质写字楼市场供应情况 143
图表：2003年Q2-2008年Q2成都优质写字楼市场租金指数 144
图表：2008年第二季度成都优质写字楼市场供应情况 144
图表：2003年Q1-2008年Q1南京优质写字楼市场租金指数 145
图表：2008年第一季度南京优质写字楼市场供应情况 145
图表：2003年Q2-2008年Q2南京优质写字楼市场租金指数 146
图表：2008年第二季度南京优质写字楼市场供应情况 146
图表：2003年Q1-2008年Q1青岛优质写字楼市场租金指数和售价指数 147
图表：2008年第一季度青岛优质写字楼市场供应情况 147
图表：2003年Q2-2008年Q2青岛优质写字楼市场租金指数 147
图表：2008年第二季度青岛优质写字楼市场供应情况 148
图表：2003年Q1-2008年Q1厦门优质写字楼市场租金指数 149
图表：2008年第一季度青岛优质写字楼市场供应情况 149
图表：2003年Q2-2008年Q2厦门优质写字楼市场租金指数 149
图表：2008年第二季度青岛优质写字楼市场供应情况 150
图表：2003年Q1-2008年Q1武汉优质写字楼市场租金指数 150
图表：2008年第一季度武汉优质写字楼市场供应情况 151
图表：2003年Q2-2008年Q2武汉优质写字楼市场租金指数 151
图表：2008年第二季度武汉优质写字楼市场供应情况 152
图表：2003年Q1-2008年Q1宁波优质写字楼市场租金指数 152
图表：2008年第一季度宁波优质写字楼市场供应情况 153
图表：2003年Q2-2008年Q2宁波优质写字楼市场租金指数 153
图表：2008年第二季度宁波优质写字楼市场供应情况 154
图表：2003年Q2-2008年Q2西安优质写字楼市场租金指数 155
图表：2008年第二季度西安优质写字楼市场供应情况 155
图表：2003年Q2-2008年Q2沈阳优质写字楼市场租金指数 156
图表：2008年第二季度沈阳优质写字楼市场供应情况 156
图表：2005-2007年中国房地产上市公司平均总资产及其增长率 163
图表：2005-2007年中国房地产上市公司平均营业收入及其增长率 163
图表：2006-2007年中国房地产上市公司EVA 164
图表：2006-2007年沪深房地产上市公司平均ROA、ROE及EPS 165
图表：2006-2007年沪深房地产上市公司资产负债率和流动比率 166
图表：2006-2007年沪深房地产上市公司资产负债率和流动比率 166
图表：2008沪深房地产上市公司综合实力TOP10 167
图表：2008沪深房地产上市公司经营规模 TOP10 167
图表：2008沪深房地产上市公司财富创造能力TOP10 168
图表：2008沪深房地产上市公司投资价值TOP10 168
图表：2008中国内地在港上市房地产公司综合实力TOP10 169
图表：2008中国内地在港上市房地产公司财富创造能力TOP10 170
图表：2008中国内地在港上市房地产公司投资价值TOP10 170
图表：2008外资在华投资房地产公司综合实力ＴＯＰ10 172
图表：2008值得资本市场关注的中国房地产公司 173
图表：2008值得资本市场关注的中国房地产服务公司 173
图表：2003-2007年中国海外发展有限公司营业额增长变化情况 194
图表：2007年与2008年上半年中国海外发展有限公司综合收益表 195
图表：2007年与2008年上半年中国海外发展有限公司综合资产负债表 196
图表：2007年与2008年上半年中国海外发展有限公司业务分部资料 197
图表：2004-2007年中关村科技主营业务收入及同期增长率变化情况 199
图表：2006年与2007年中关村获利能力指标比较 199
图表：2006年、2007年和2008年上半年中关村偿债能力各项指标比较 200
图表：2006年、2007年和2008年上半年中关村营运能力各项指标比较 200
图表：2006年、2007年和2008年上半年中关村发展能力指标比较 200
图表：SOHO中国2004—2007年营业额及综合溢利 205
图表：2006年与2007年SOHO中国综合损益比较 205
图表：2006年与2007年SOHO中国综合资产负债比较 206
图表：2006年与2007年SOHO中国资产负债比较 207
图表：2006年与2007年SOHO中国综合权益变动比较 208
图表：2006年与2007年SOHO中国综合现金流量比较 209
图表：2007年与2008年上半年长江实业(集团)有限公司综合损益表 217
图表：2007年与2008年上半年长江实业(集团)有限公司综合资产负债表 218
图表：2007年与2008年上半年长江实业(集团)有限公司综合权益变动表 219
图表：2007年与2008年上半年长江实业(集团)有限公司简明综合现金流动状况表 219
图表：2007年与2008年上半年长江实业(集团)有限公司营业额及业务收益表 220
图表：2007年与2008年上半年长江实业(集团)有限公司除税前溢利表 220
图表：截至2007年12月31日止六个月新世界发展有限公司简明综合收益表 222
图表：截至2007年12月31日止六个月新世界发展有限公司简明综合资产负债表 223
图表：截至2007年12月31日止六个月新世界发展有限公司简明综合资产负债表 224
图表：截至2007年12月31日止六个月新世界发展有限公司简明综合现金流量表 225
图表：截至2007年12月31日止六个月新世界发展有限公司简明综合权益变动表 226
图表：近一年来限制外资进入房地产市场的相关政策 244
图表：写字楼营销推广渠道示意图 253
图表：写字楼营销推广渠道层次图 253
图表：2001-2007年全球成熟商务城市写字楼租金收益率变化 272
图表：2007年全球主要商务城市写字楼租金收益率 273