2009-2012年金融危机对中国房地产行业影响分析及应对策略咨询报告

内容介绍 进入2008年9月以来，美国金融市场风云再起，雷曼兄弟控股公司破产、美洲银行收购美林集团、AIG集团陷入危机，强烈震撼了美国金融市场，并在国际金融市场掀起滔天巨浪，旷日持久的美国次贷危机转化为严峻的世纪性金融危机。由于这场金融危机仍处于持续发展中，金融市场瞬息万变，危机将走向何方并止于何处?巨大的不确定性笼罩全球。同样，这场危机的影响范围和影响程度仍是未解之谜。 正是基于对金融危机向经济危机过渡的担忧，全球各国政府相继或联合采取了一系列的措施来加强对金融机构和金融市场的支持，除直接对金融机构的接管以及通过货币政策大量注入流动性以外，还涉及一些制度调整方面的内容，将可能给全球未来的金融发展造成一些长远的影响。目前，金融危机已对全球实体经济产生了巨大的冲击，2008年世界经济已明显放缓，下行风险逐步加大，前景更加不确定。预测2009年全球经济增长率为2.2%，发达经济体经济2009年将下降0.3%，其中，美国经济将负增长0.7%，欧元区两个主要经济体德国和法国将分别负增长0.8%和 0.5%。 从宏观环境来看，目前正值中国房地产行业大变革、大发展的时代，在当前金融危机的局势下认识局势掌控方向，对房地产行业所受到的影响和未来的发展态势予以翔实的剖析，无论是对于中国房地产行业的长远发展，还是对房地产行业在具体工作中的突破都具有积极的指导作用。那么，在当前金融危机爆发形势下，我国房地产行业会受到怎样的影响？而我国房地产企业又该如何分析当前发展形势、制定应对策略呢？最重要的，又如何在危机中寻找机遇，获得更大的发展呢？ 本报告主要依据国家统计局、国务院发展研究中心、国家发改委、国家商务部、中国海关、行业相关协会、国内外相关刊物的基础信息以及房地产行业研究单位等公布和提供的大量资料，结合深入的市场调查资料，立足于当前世界金融危机整体发展局势，总结出金融危机的一般规律，进而分析了当前金融危机对全球及中国经济、政策、主要行业的影响，然后重点分析了当前金融危机对房地产行业的影响，并对未来房地产行业发展的整体环境及发展趋势进行探讨和研判，最后在前面大量分析、预测的基础上，研究了房地产行业今后的应对策略，为房地产企业在当前环境下，激烈的市场竞争中洞察先机，根据行业环境及时调整经营策略，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供了准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。 （注：本报告将保持时实更新，为企业在这瞬息万变的时代提供最新资讯，使企业能及时把握局势的发展，及时调整应对策略。） 报告目录 第一部分 次贷金融危机分析 第一章 从次贷危机到世纪性金融危机 1
第一节 美国金融危机的新发展：从次贷危机到世纪性金融危机 1
一、美国金融危机的“世纪性”特征 1
二、美国金融管理当局危机干预措施 3
三、7000亿美元拯救经济计划 5
四、美国金融危机的影响 10
五、美国金融危机的启示 11
第二节 美国金融危机的深层原因及发展阶段 12
一、美国金融危机的直接原因 13
二、美国金融危机原因的深层剖析 15
三、美国金融危机的发展阶段 18
第三节 次贷危机的传导机制 20
一、次贷危机的触发 21
二、危机如何从信贷市场传导至资本市场 24
三、危机如何从资本市场传导至信贷市场 29
四、危机如何从金融市场传导至实体经济 32
五、结论 35
第四节 美国次贷危机的前景展望 36 第二章 金融危机基本规律与研究 43
第一节 金融危机定义 43
第二节 金融危机的分类 44
一、货币危机 44
二、银行危机 44
三、债务危机 45
四、资本市场危机 46
五、混合型危机 46
第三节 危机发生前的典型特征与规律总结 46
一、经济持续多年高增长 46
二、外部资金大量流入 47
三、国内信贷快速增长 48
四、普遍的过度投资 48
五、股票、房地产等资产价格快速上涨 49
六、贸易持续逆差并不断恶化 49
七、货币普遍被高估 50
八、危机的发生机制和规律总结 50
第四节 历次金融危机分析 52
一、美国1929-1933年经济危机与政策简述 52
二、20世纪90年代北欧三国银行危机 58
三、日本1990年危机与政策简述 59
四、次贷危机下的中国经济与政策选择 66
第五节 亚洲金融危机分析 72
一、爆发的原因 72
二、发展阶段 75
三、影响 77
四、教训 79
五、亚洲金融危机十年 85
第六节 国际市场面对金融危机应对经验 86
一、美国证券市场几次著名危机的应对 87
二、日本金融市场危机的应对 88
三、东南亚金融危机的应对 89
四、香港金融危机的应对 90 第二部分 当前金融危机的影响 第三章 金融危机对全球经济、政策影响分析 93
第一节 金融危机对全球经济的影响 93
一、金融危机冲击多国实体经济 93
二、国际金融危机发展趋势及其国际影响研判 95
三、2009年全球经济增长预测 102
第二节 2008年前三季度世界经济形势及全年展望 103
一、2008年前三季度世界经济变化的主要特点 103
二、当前世界经济发展中存在的主要问题及原因 105
三、七大对策应对国际经济变化 108
四、世界经济形势展望 110
第三节 金融危机对各地区经济的影响 112
一、北美 112
二、欧盟 114
三、亚洲 117
四、拉美 124
五、非洲 125
第四节 各地区应对次贷危机的措施 125
一、北美 125
二、欧盟 126
三、亚洲 127
四、拉美 128 第四章 金融危机对我国经济、政策影响分析 129
第一节 国际金融危机下的中国经济运行分析 129
一、金融危机下的经济运行 129
二、2008年第三季度经济运行分析 131
三、金融危机对实体经济的影响分析 147
四、2008-2010年中国经济预测 158
第二节 国际金融危机下的中国政策选择 159
一、如何把握金融危机提供的机遇 159
二、我国应对金融危机各项措施迅速出台 161
三、求解中小企业发展的难题 163
四、趋势预测 169
第三节 国际全球金融危机下的中国经济应对策略 169
一、调整经济结构 169
二、扩大内需 171
三、保持政策的及时、灵活与有效 174 第五章 金融危机对主要行业的影响分析 177
第一节 美国次贷危机对中国出口的影响及应对策略 177
一、美国次贷危机影响中国出口的传导机制 177
二、次贷危机影响中国出口的未来趋势判断 180
三、应对次贷危机的策略建议 181
第二节 次贷危机对中国主要行业的影响分析 182
一、证券 182
二、银行 189
三、保险 195
四、纺织 196
五、房产 198
六、钢铁 200
七、机械 202
八、汽车 204
九、能源 208
十、航运 214
十一、家电 214
十二、旅游 215 第三部分 当前金融危机对房地产行业的影响 第六章 金融危机对房地产行业的影响 219
第一节 金融业与房地产行业的关系 219
一、全球范围金融业与房地产行业的关系 219
二、我国金融业与房地产行业的关系 222
第二节 当前金融危机对全球房地产行业的影响 224
一、对房地产行业本身影响 224
二、对房地产行业相关行业影响 227
第三节 当前金融危机对我国的影响 228
一、次贷危机对我国的影响 228
二、当前金融危机在我国的表现 235
第四节 次贷危机对我国房地产行业的影响 236
一、对国内房地产市场的影响 236
二、金融危机影响下房地产企业面临的“新拐点” 238
第五节 次贷危机对我国房地产企业发展的影响 241
一、大型企业 241
二、中小企业 244
第六节 我国房地产行业当前政策与金融危机的关系 244 第七章 当前金融危机发展对我国房地产行业主要领域的影响 250
第一节 对房地产供给的影响 250
第二节 对房地产需求的影响 254
第三节 对房地产企业并购整合的影响 259
第四节 对房地产行业政策稳定性的影响 263
第五节 对国内房地产市场竞争格局的影响 264 第八章 当前金融危机下对我国房地产行业运行情况分析及预测 266
第一节 当前金融危机下对我国房地产行业运行情况分析 266
一、我国房地产行业发展现状分析 266
二、2008年我国房地产行业运行情况分析 269
三、2008年我国房地产行业运行中出现的问题分析 277
第二节 当前金融危机下对我国房地产行业未来发展预测 281 第九章 当前金融危机对主要房地产企业的影响 291
第一节 万科 291
一、企业介绍 291
二、2008年企业经营情况分析 292
三、公司最新发展动态及策略分析 299
四、企业在危机中具有的优劣势分析 300
五、当前企业采取的应对措施及建议 301
第二节 保利地产 307
一、企业介绍 307
二、2008年企业经营情况分析 307
三、公司最新发展动态及策略分析 314
四、企业在危机中具有的优劣势分析 316
五、当前企业采取的应对措施及建议 321
第三节 金地集团 323
一、企业介绍 323
二、2008年企业经营情况分析 324
三、公司最新发展动态及策略分析 331
四、企业在危机中具有的优劣势分析 332
五、当前企业采取的应对措施及建议 332
第四节 招商地产 335
一、企业介绍 335
二、2008年企业经营情况分析 336
三、公司最新发展动态及策略分析 343
四、企业在危机中具有的优劣势分析 347
五、当前企业采取的应对措施及建议 348
第五节 万通地产 351
一、企业介绍 351
二、2008年企业经营情况分析 354
三、公司最新发展动态及策略分析 361
四、企业在危机中具有的优劣势分析 361
五、当前企业采取的应对措施及建议 363 第四部分 应对策略 第十章 我国房地产行业应对金融危机的主要策略 365
第一节 政策角度 365
一、国家经济、金融政策调整 365
二、房地产行业政策调整 367
三、宏观经济对房地产市场的影响 376
第二节 上游市场角度 380
第三节 下游市场角度 385
一、国内房地产销售市场应对策略 385
二、房地产服务差异化创新策略 386
第四节 企业管理角度 393
一、成本控制策略 393
二、定价策略 397
三、竞争策略 398
四、并购重组策略 402
五、融资策略 410
六、资本运作策略 412
第五节 我国房地产行业应对金融危机的主要策略评价 417
第六节 房地产行业应对危机策略 422
一、国外房地产企业应对弱市的启示 422
二、企业应对房地产周期波动的四种经营策略 426
三、调整期房地产企业战略选择 430
四、新形势下如何确立房地产企业的核心竞争力 435
五、其他建议 439 第十一章 当前金融危机给我国房地产企业带来的机遇 442
第一节 金融危机对国外房地产企业的影响 442
第二节 我国房地产企业在危机中具有的竞争优势 444
第三节 金融危机为我国房地产企业提供了并购企业的机会 445
第四节 金融危机导致部分经营不善的房地产企业退出市场 448
第五节 金融危机给我国房地产企业的经营管理能力提升带来机遇 450
第六节 房地产企业如何从危机中把握市场机遇 453 图表目录
图表：主要金融机构报告的次按相关业务亏损（截至2008年3月底） 19
图表：美国抵押贷款信用等级划分标准 22
图表：美国的S&P Case ShiHer房价指数 22
图表：美国次贷危机形成过程图 23
图表：美国次贷危机扩大过程图 24
图表：美国次级抵押贷款支持证券的主要购买方 25
图表：次贷危机中金融机构资产减记前10位 26
图表：4家著名投资银行过去3个月内日均在险价值指数的变动情况 27
图表：次贷危机爆发后主权财富基金对跨国金融机构的注资 28
图表：TED息差的走势 30
图表：2006-2008年美国ABCP市场余额 31
图表：2006-2008年美国的季度GDP增速以及各部分的贡献 34
图表：2004-2008年美国商业银行坏帐率 39
图表：2004-2008年美国商业银行逾期率 39
图表：金融危机经济传导图 43
图表：美国1929年之前的贸易顺差累计额 53
图表：美国大萧条前后货币供给与商业银行信贷变动状况 53
图表：美国大萧条前后的工业生产与零售物价指数 54
图表：大萧条前后美国经济增长与股市表现 55
图表：大萧条前后道琼斯工业指数 56
图表：大萧条期间美国消费者价格指数走势 57
图表：美国大萧条期间的主要经济政策及其效果 57
图表：日本1990年前后经济增长情况 59
图表：日本1990年前后资本流入与股市表现 60
图表：日本1990年之前信用出现了快速大幅增长 61
图表：日本1990年前后股指与东京地价指数 62
图表：日本1990年前后零售物价指数 63
图表：日经225指数 64
图表：日本通胀状况与趋势线 64
图表：美国经济增长在2001年出现大幅下滑 66
图表：美国繁荣时期物价不断走低 66
图表：美国2001年后的货币扩张 67
图表：美国货币供应量自1995年以来出现大幅上涨 67
图表：美国广义货币占比不断创出1995年以来的新高 68
图表：2007年之前中国的货币供给增长率长期维持高位 69
图表：1998年之后中国零售物价指数长期走低 69
图表：中国经济与日本（1990）、美国（1929）经济危机之前的相同点 70
图表：2007年10月-2008年11月节约商品交易所12月份交货的轻质原油期货价格走势图 102
图表：1998年Ⅰ季度-2008年Ⅲ季度国内生产总值季度同比增长率 139
图表：1999年8月-2008年9月工业增加值月度同比增长率 140
图表：1999年8月-2008年9月社会消费品零售总额月度同比增长率 141
图表：1999年1-8月—2008年1-9月固定资产投资完成额月度累计同比增长率 143
图表：1999年8月—2008年9月出口总额月度同比增长率与进口总额月度同比增长率 144
图表：1999年8月—2008年9月居民消费价格指数（上年同月=100） 145
图表：1999年8月—2008年9月工业品出厂价格指数（上年同月=100） 146
图表：1999年8月—2008年9月货币供应量月度同比增长率 147
图表：2008年1-8月我国对外贸易情况 149
图表：2008年1-8月房屋销售情况 151
图表：2008年M2与M1增速“剪刀差”达到06年5月以来最高水平 152
图表：2008年固定投资贷款资金来源情况 153
图表：2008年房地产开发贷款资金来源 153
图表：2008年1-8月主要行业累计亏损总额同比增长显著上升 154
图表：2008年1-8月主要行业累计从业人员同比增长回落 155
图表：2008年中国经济预测 169
图表：2008年1-6月中国对世界各大洲出口增速对比 179
图表：次贷危机对中国房地产的影响 200
图表：2008年1-8月不同用途房地产投资完成额及同比增长 250
图表：2006-2008年1-8月分地区房地产开发投资增长 251
图表：2007-2008年1-8月全国房地产开发企业资金来源及同比 252
图表：2006-2008年1-8月全国商品房、商品住宅施工面积及同比 253
图表：2006-2008年1-8月全国商品房、商品住宅竣工面积及同比 254
图表：2006-2008年1-8月全国商品房销售面积及同比 255
图表：2006-2008年1-8月全国商品房销售额及同比 255
图表：1999年-2008年8月末全国商品房空置情况 256
图表：2007年8月-2008年8月全国商品房销售均价情况 256
图表：2007年8月-2008年8月全国商品房销售均价情况 257
图表：2008年8月份房屋销售价格同比增幅前五名的城市 258
图表：2008年8月份房屋销售价格同比后五名的城市 258
图表：2008年8月份新建住房价格指数环比增幅前十名的城市 258
图表：2008年8月份新建住房价格指数环比增幅后十名的城市 258
图表：不同城市不同类别的住宅物业销售将出现分化 262
图表：2008年1-10月全国房地产开发投资完成情况 270
图表：2008年1-10月全国房地产开发投资完成情况 271
图表：2008年10月70个大中城市房屋销售价格指数 273
图表：2008年10月70个大中城市房屋销售价格指数（续表） 274
图表：2008年10月70个大中城市房屋销售价格指数（90平方米及以下） 275
图表：2008年10月70个大中城市房屋销售价格指数（90平方米及以下）续表 276
图表：2007年2月-2008年10月全国房地产开发景气指数 277
图表：2007年与2008年1-3季度万科企业股份有限公司主营构成表 293
图表：2007年与2008年上半年万科企业股份有限公司流动资产表 294
图表：2007年与2008年1-3季度万科企业股份有限公司长期投资表 294
图表：2007年与2008年1-3季度万科企业股份有限公司固定资产表 294
图表：2007年与2008年1-3季度万科企业股份有限公司无形及其他资产表 295
图表：2007年与2008年1-3季度万科企业股份有限公司流动负债表 295
图表：2007年与2008年1-3季度万科企业股份有限公司长期负债表 295
图表：2007年与2008年1-3季度万科企业股份有限公司股东权益表 296
图表：2007年与2008年1-3季度万科企业股份有限公司主营业务收入表 296
图表：2007年与2008年1-3季度万科企业股份有限公司主营业务利润表 296
图表：2007年与2008年1-3季度万科企业股份有限公司营业利润表 296
图表：2007年与2008年1-3季度万科企业股份有限公司利润总额表 297
图表：2007年与2008年1-3季度万科企业股份有限公司净利润表 297
图表：2007年与2008年1-3季度万科企业股份有限公司每股指标表 297
图表：2007年与2008年1-3季度万科企业股份有限公司获利能力表 298
图表：2007年与2008年1-3季度万科企业股份有限公司经营能力表 298
图表：2007年与2008年1-3季度万科企业股份有限公司偿债能力表 298
图表：2007年与2008年1-3季度万科企业股份有限公司资本结构表 298
图表：2007年与2008年1-3季度万科企业股份有限公司发展能力表 299
图表：2007年与2008年1-3季度万科企业股份有限公司现金流量分析表 299
图表：2007年与2008年上半年保利房地产股份有限公司主营构成表 308
图表：2007年与2008年1-3季度保利房地产股份有限公司流动资产表 309
图表：2007年与2008年1-3季度保利房地产股份有限公司长期投资表 309
图表：2007年与2008年1-3季度保利房地产股份有限公司固定资产表 309
图表：2007年与2008年1-3季度保利房地产股份有限公司无形及其他资产表 310
图表：2007年与2008年1-3季度保利房地产股份有限公司流动负债表 310
图表：2007年与2008年1-3季度保利房地产股份有限公司长期负债表 310
图表：2007年与2008年1-3季度保利房地产股份有限公司股东权益表 311
图表：2007年与2008年1-3季度保利房地产股份有限公司主营业务收入表 311
图表：2007年与2008年1-3季度保利房地产股份有限公司主营业务利润表 311
图表：2007年与2008年1-3季度保利房地产股份有限公司营业利润表 312
图表：2007年与2008年1-3季度保利房地产股份有限公司利润总额表 312
图表：2007年与2008年1-3季度保利房地产股份有限公司净利润表 312
图表：2007年与2008年1-3季度保利房地产股份有限公司每股指标表 312
图表：2007年与2008年1-3季度保利房地产股份有限公司获利能力表 313
图表：2007年与2008年1-3季度保利房地产股份有限公司经营能力表 313
图表：2007年与2008年1-3季度保利房地产股份有限公司偿债能力表 313
图表：2007年与2008年1-3季度保利房地产股份有限公司资本结构表 314
图表：2007年与2008年1-3季度保利房地产股份有限公司发展能力表 314
图表：2007年与2008年1-3季度保利房地产股份有限公司现金流量分析表 314
图表：2008年上半年金地(集团)股份有限公司主营构成表 325
图表：2007年与2008年1-3季度金地(集团)股份有限公司流动资产表 325
图表：2007年与2008年1-3季度金地(集团)股份有限公司长期投资表 325
图表：2007年与2008年1-3季度金地(集团)股份有限公司固定资产表 325
图表：2007年与2008年1-3季度金地(集团)股份有限公司无形及其他资产表 326
图表：2007年与2008年1-3季度金地(集团)股份有限公司流动负债表 326
图表：2007年与2008年1-3季度金地(集团)股份有限公司长期负债表 327
图表：2007年与2008年1-3季度金地(集团)股份有限公司股东权益表 327
图表：2007年与2008年1-3季度金地(集团)股份有限公司主营业务收入表 327
图表：2007年与2008年1-3季度金地(集团)股份有限公司主营业务利润表 328
图表：2007年与2008年1-3季度金地(集团)股份有限公司营业利润表 328
图表：2007年与2008年1-3季度金地(集团)股份有限公司利润总额表 328
图表：2007年与2008年1-3季度金地(集团)股份有限公司净利润表 328
图表：2007年与2008年1-3季度金地(集团)股份有限公司每股指标表 329
图表：2007年与2008年1-3季度金地(集团)股份有限公司获利能力表 329
图表：2007年与2008年1-3季度金地(集团)股份有限公司经营能力表 329
图表：2007年与2008年1-3季度金地(集团)股份有限公司偿债能力表 330
图表：2007年与2008年1-3季度金地(集团)股份有限公司资本结构表 330
图表：2007年与2008年1-3季度金地(集团)股份有限公司发展能力表 330
图表：2007年与2008年1-3季度金地(集团)股份有限公司现金流量分析表 330
图表：招商局地产控股股份有限公司组织结构图 336
图表：2007年与2008年上半年招商局地产控股股份有限公司主营构成表 337
图表：2007年与2008年1-3季度招商局地产控股股份有限公司流动资产表 337
图表：2007年与2008年1-3季度招商局地产控股股份有限公司长期投资表 338
图表：2007年与2008年1-3季度招商局地产控股股份有限公司固定资产表 338
图表：2007年与2008年1-3季度招商局地产控股股份有限公司无形及其他资产表 338
图表：2007年与2008年1-3季度招商局地产控股股份有限公司流动负债表 338
图表：2007年与2008年1-3季度招商局地产控股股份有限公司长期负债表 339
图表：2007年与2008年1-3季度招商局地产控股股份有限公司股东权益表 339
图表：2007年与2008年1-3季度招商局地产控股股份有限公司主营业务收入表 340
图表：2007年与2008年1-3季度招商局地产控股股份有限公司主营业务利润表 340
图表：2007年与2008年1-3季度招商局地产控股股份有限公司营业利润表 340
图表：2007年与2008年1-3季度招商局地产控股股份有限公司利润总额表 341
图表：2007年与2008年1-3季度招商局地产控股股份有限公司净利润表 341
图表：2007年与2008年1-3季度招商局地产控股股份有限公司每股指标表 341
图表：2007年与2008年1-3季度招商局地产控股股份有限公司获利能力表 341
图表：2007年与2008年1-3季度招商局地产控股股份有限公司经营能力表 342
图表：2007年与2008年1-3季度招商局地产控股股份有限公司偿债能力表 342
图表：2007年与2008年1-3季度招商局地产控股股份有限公司资本结构表 342
图表：2007年与2008年1-3季度招商局地产控股股份有限公司发展能力表 343
图表：2007年与2008年1-3季度招商局地产控股股份有限公司现金流量分析表 343
图表：北京万通地产股份有限公司组织结构图 354
图表：2007年与2008年上半年北京万通地产股份有限公司主营构成表 355
图表：2007年与2008年1-3季度北京万通地产股份有限公司流动资产表 355
图表：2007年与2008年1-3季度北京万通地产股份有限公司长期投资表 355
图表：2007年与2008年1-3季度北京万通地产股份有限公司固定资产表 356
图表：2007年与2008年1-3季度北京万通地产股份有限公司无形及其他资产表 356
图表：2007年与2008年1-3季度北京万通地产股份有限公司流动负债表 356
图表：2007年与2008年1-3季度北京万通地产股份有限公司长期负债表 356
图表：2007年与2008年1-3季度北京万通地产股份有限公司股东权益表 357
图表：2007年与2008年1-3季度北京万通地产股份有限公司主营业务收入表 357
图表：2007年与2008年1-3季度北京万通地产股份有限公司主营业务利润表 357
图表：2007年与2008年1-3季度北京万通地产股份有限公司营业利润表 358
图表：2007年与2008年1-3季度北京万通地产股份有限公司利润总额表 358
图表：2007年与2008年1-3季度北京万通地产股份有限公司净利润表 358
图表：2007年与2008年1-3季度北京万通地产股份有限公司每股指标表 358
图表：2007年与2008年1-3季度北京万通地产股份有限公司获利能力表 359
图表：2007年与2008年1-3季度北京万通地产股份有限公司经营能力表 359
图表：2007年与2008年1-3季度北京万通地产股份有限公司偿债能力表 359
图表：2007年与2008年1-3季度北京万通地产股份有限公司资本结构表 360
图表：2007年与2008年1-3季度北京万通地产股份有限公司发展能力表 360
图表：2007年与2008年1-3季度北京万通地产股份有限公司现金流量分析表 360