2010-2015年天津房地产行业发展前景分析及投资风险预测报告

    2007年天津市房屋销售面积和销售套数高于2008年销售水平，2009年在波动中，整体交易水平均高于2007年和2008年，在房价方面，2008年整体交易价格在略高于2007年后，2009年在动段中，基本持平于2008年，随着滨海新区建设和国家“救市”政策的双重刺激，天津房地产市场已经进一步复苏，基本摆脱了“金融风暴”的负面影响。2009年天津全市共成交商品房126156套，二手房104236套。一、二手房的成交比例为1:0.83。从交易面积来看，商品房09年共成交1325.1万平方米，二手房共成交875.3万平方米。从交易金额来看，商品房09年共成交980.3亿元，二手房共成交497.7亿元。09年天津市共成交商品房1325.1万平方米，同比2008年上涨162.66%，是近四年来的最高值。全年交均价为7398.2元/平方米，同比2008年上涨7.03%，商品房均价在12月份出现极大值，为8105元/平方米。从交易套数来看，交易最活跃的月份出现在09年的8月份，正是房地产市场的传统旺季初期；而位居第二的就是刚刚过去的12月份，可见年底的政策面刺激，对于楼市的影响是很明显的。二手住宅2009年交易总量为104236套，同比08年上涨213.1%。显然2009年的二手市场相对于08年的低迷萎缩，有了一个翻天覆地的变化。全年交易均价5686元/㎡，均价的极大值出现在12月份，为6167元/㎡。全年来看均价破六千的月份有3个月，分别是10月、11月和12月。从交易面积来看，交易最活跃的月份就是12月，在关于二手房的各项政策从酝酿到公布的这段时间里，有大量的潜在需求积极入市，尤其是12月10日营业税优惠政策终止的政策公布以后，二手市场更是出现了空前绝后的抢购现象。
    2009年是天津楼市极不平凡的一年，商品房和二手房的交易量双双突破十万套，均创历史新高，市场火爆程度实属罕见。经历了08年市场寒冬之后，09年初市场徘徊在十字路口，未来的市场情况扑朔迷离。然而经过短短两个多月的调整，09年3月份市场经历了09年度的首次上扬。这一轮的涨幅是08年受到抑制的刚性需求，借着房价下调的机会，得到了集中释放所致。其中以婚房类的首次置业为主，这些需求的积极入市，使得交易活跃、市场回暖。刚性需求在09年初完成了帮助市场重拾信心的历史重任。随后的几个月，楼市保持了高位活跃状态。改善型和投资型购房者相继入市，他们与拆迁、婚房等刚性需求一起，将市场整体支撑在高位运行，无论是成交量，还是交易均价，都呈现了高位的箱式震荡整理态势。市场打破了传统的淡旺季规律，在3月到10月间，基本上各月交易量均处在较活跃状态，至此09年市场回暖的大趋势已定。2009年11月，楼市带着加速度驶入最后的两个交易月份，然而这两个月的市场表现堪称是空前绝后，11月、12月成了年度最火爆的交易月份，而楼市的温度也升到了历史同期的够高点。然而09年末的抢购无疑已经透支了2010年的部分需求。加之政策面的收紧和调控基调已明朗，预计2010年的市场，将经历一个冷静降温的过程，而总体情况将趋于更加的理性和平稳。
    2010年元旦3天小黄金周，全国各地楼市却一片“跌”声。与全国市场走势相同，天津商品房元旦期间的成交量同样下降了一半左右。新年交易的第一天，二手房成交量就暴跌至2009年最后一周平均单日成交量的1/7，而元旦期间天津市商品房日均成交量也降至上周的一半左右。新年前后地产行情瞬间由火转冰，也让2010年楼市的前景蒙上一层阴影。3天假期里天津市共成交新建商品房交易653套、面积65676平方米，平均成交价8609元/平方米。平均每天成交近218套，而2009年12月全市商品房的日均成交量为414套。2010年一开局，商品房成交量就减少了一半左右。2010年第二周天津市新建商品住宅成交均价8593元/平方米，环比下降2.9%。市内六区价格降至12307元/平方米，环比下降2.73%。随着二手房营业税及二套房贷首付四成、土地出让等相关政策的实施，政府“遏制房价过快上涨、抑制投资投机性购房”的目标已开始逐步实现，而天津市房产市场更为明显，新房价格在连续上涨了四周后首次出现下跌，成交面积也出现了下降。1月份一般是销售淡季，成交量相对较低，价格可能有所波动，但后市会日趋稳定，价格大跌的可能性非常小。
    本研究咨询报告在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家发改委、国务院发展研究中心、中国房地产协会、天津市统计局、天津市国土资源局、天津市房产管理局、天津市房地产经纪协会、天津住宅与房地产业协会、天津房地产信息中心、国内外相关刊物杂志的基础信息以及天津房地产研究单位等公布和提供的大量资料，结合对天津房地产相关企业的实地调查，对天津房地产行业发展现状与前景、市场竞争格局与形势、赢利水平与企业发展、投资策略与风险预警、发展趋势与规划建议等进行深入研究，并重点分析了天津房地产行业的前景与风险。报告揭示了天津房地产市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。

目 录
CONTENTS

第一部分 发展现状与前景分析
第一章 全球房地产市场发展分析
第一节 2009-2010年世界房地产市场分析
一、2009年世界房地产市场发展分析
二、2009年世界房地产市场走势分析
三、2009年全球房地产市场交易情况
四、2010年全球房地产市场情况分析
第二节 中美房地产市场发展对世界的影响分析
一、中美房地产对各资源供应国的影响
二、中美房地产对世界经济发展的影响
三、中国房地产对各行业发展的影响分析
四、中国房地产市场对全球经济复苏的影响
第三节 世界房地产对世界经济复苏的重要意义
一、2010年全球房地产市场分析预测
二、2010年全球房地产市场复苏预测
三、2010年美国房地产市场分析预测
四、房地产对世界经济复苏的重要意义

第二章 我国房地产市场发展分析
第一节 中国房地产供需分析
一、住房潜在需求分析
二、我国购置未开发土地情况
三、我国房地产价格情况分析
四、我国房地产市场调整分析
五、我国房地产购买力分析
第二节 2009年房地产市场运行分析
一、2009年中国房地产市场整体情况
二、2009年中国房地产市场热点问题
三、2009年房地产开发完成情况
四、2009年商品房销售和空置情况
五、2009年房地产开发企业资金来源情况
六、2009年全国房地产开发景气指数
七、2009年四季度企业景气指数分析
第三节 2009年我国大中城市房屋市场销售价格指数
一、2009年1季度全国70个大中城市房屋销售价格指数
二、2009年2季度全国70个大中城市房屋销售价格指数
三、2009年3季度全国70个大中城市房屋销售价格指数
四、2009年4季度全国70个大中城市房屋销售价格指数
第四节 2010年1月全国房地产市场运行情况
一、2010年1月房地产开发完成情况
二、2010年1月商品房销售情况
三、2010年1月房地产开发企业资金来源情况
四、2010年1月全国房地产开发景气指数
五、2010年1月大中城市房屋市场销售价格指数
第五节 2010年中国房地产市场发展分析
一、2010年中国房地产行业发展概述
二、2010年中国房地产全行业发展形势
三、2010年我国房地产调整空间情况
四、2010年中国房地产市场调控分析
五、2010年中国房地产市场发展的关键
第六节 2010年房地产市场形势分析与影响因素
一、2010年我国房地产市场形势分析
二、2010年房地产市场影响因素分析
三、2010年房地产市场政策环境分析
四、对我国房地产政策建议

第三章 天津房地产行业发展分析
第一节 天津房地产政策分析
一、2009年全国房地产政策分析
二、2009年天津房地产政策分析
三、2010年全国房地产政策分析
四、2010年天津房地产政策分析
五、对天津房地产市场的影响
第二节 天津土地市场分析
一、2008年天津土地市场状况
二、2009年上半年天津土地市场状况
三、2009年下半年天津土地市场状况
四、2010年1月份天津土地市场状况
第三节 2009-2010年天津房地产市场分析
一、2009年1季度天津房地产市场分析
二、2009年2季度天津房地产市场分析
三、2009年3季度天津房地产市场分析
四、2009年4季度天津房地产市场分析
五、2010年1月份天津房地产市场分析
第四节 2009-2010年天津房地产市场供需分析
一、2009-2010年天津房地产市场供给总量分析
二、2009-2010年天津房地产市场供给结构分析
三、2009-2010年天津房地产市场需求总量分析
四、2009-2010年天津房地产市场需求结构分析
五、2009-2010年天津房地产市场供需平衡分析
六、2009-2010年天津房地产市场价格走势分析

第四章 天津房地产细分市场分析
第一节 2009-2010年天津住宅市场分析
一、2009年1季度天津住宅市场分析
二、2009年2季度天津住宅市场分析
三、2009年3季度天津住宅市场分析
四、2009年4季度天津住宅市场分析
五、2010年1月份天津住宅市场分析
第二节 2009-2010年天津二手房市场分析
一、2009年1季度天津二手房市场分析
二、2009年2季度天津二手房市场分析
三、2009年3季度天津二手房市场分析
四、2009年4季度天津二手房市场分析
五、2010年1月份天津二手房市场分析
第三节 2009-2010年天津写字楼市场分析
一、2009年1季度天津写字楼市场分析
二、2009年2季度天津写字楼市场分析
三、2009年3季度天津写字楼市场分析
四、2009年4季度天津写字楼市场分析
五、2010年1月份天津写字楼市场分析
第四节 2009-2010年天津商业地产市场分析
一、2009年1季度天津商业地产市场分析
二、2009年2季度天津商业地产市场分析
三、2009年3季度天津商业地产市场分析
四、2009年4季度天津商业地产市场分析
五、2010年1月份天津商业地产市场分析

第五章 2009-2010年天津房地产消费市场分析
第一节 天津房地产消费者收入分析
一、天津人口、人民生活分析
二、2009-2010年天津消费者收入水平
三、2009-2010年天津消费者信心指数分析
第二节 天津房地产场消费需求分析
一、天津房地产市场的消费需求变化
二、天津房地产行业的需求情况分析
三、2010年天津房地产市场消费需求分析
第三节 2010年天津房地产消费者调查
一、房地产消费者对现时楼价的评价
二、房地产消费者对上半年楼价走势预期
三、房地产消费者预期楼价走势分析
四、房地产消费者购房计划调查
五、房地产消费者中主导消费群体
六、房地产消费者中购买主力群体
七、房地产消费者二次购房情况调查
八、房地产消费者购房首选区域
九、房地产消费者购房心理价位区间
十、房地产消费者的消费信心调查

第六章 天津房地产行业投资与发展前景分析
第一节 2009年天津房地产行业投资情况分析
一、2009年总体投资结构
二、2009年投资规模情况
三、2009年投资增速情况
四、2009年分行业投资分析
五、2009年分地区投资分析
第二节 天津房地产行业投资机会分析
一、天津房地产投资项目分析
二、可以投资的天津房地产模式
三、2010年天津房地产投资机会
四、2010年天津房地产细分行业投资机会
五、2010-2015年天津房地产投资新方向
第三节 天津房地产行业发展前景分析
一、天津房地产市场发展前景分析
二、天津房地产市场蕴藏的商机分析
三、金融危机后天津房地产市场的发展前景
四、2010年天津房地产市场面临的发展商机
五、2010-2015年天津房地产市场面临的发展商机

第二部分 市场竞争格局与形势
第七章 天津房地产行业竞争格局分析
第一节 我国房地产竞争分析
一、2009年房地产市场竞争形势分析
二、2009年房地产竞争性的供给市场分析
三、2009年我国房地产市场增加竞争的必要性
第二节 天津房地产竞争分析
一、2009年天津房地产市场竞争情况分析
二、2009年天津房地产竞争性的供给市场
三、2010年天津房地产市场竞争形势分析
第三节 天津房地产行业集中度分析
一、2009年天津房地产市场集中度分析
二、2009年天津房地产企业集中度分析
三、2009年天津房地产区域集中度分析
第四节 天津房地产行业竞争格局分析
一、2009-2010年SWOT分析
二、2009年天津房地产行业竞争分析
三、2009-2010年天津房地产市场竞争分析
四、2010-2015年天津主要房地产企业动向
五、2010-2015年天津房地产竞争策略分析

第八章 2009-2010年天津房地产行业发展形势分析
第一节 天津房地产行业发展概况
一、天津房地产行业发展特点分析
二、天津房地产行业投资现状分析
三、天津房地产行业总产值分析
第二节 2009-2010年天津房地产行业市场情况分析
一、天津房地产行业市场发展分析
二、天津房地产市场存在的问题
三、天津房地产市场规模分析
第三节 2009-2010年天津房地产产销状况分析
一、天津房地产供给分析
二、天津房地产销量分析
三、天津房地产市场需求分析

第三部分 赢利水平与企业分析
第九章 天津房地产行业整体运行指标分析
第一节 2009-2010年天津房地产行业总体规模分析
一、企业数量结构分析
二、行业规模情况分析
第二节 2009-2010年天津房地产行业产销分析
一、行业供给情况总体分析
二、行业销售收入总体分析
第三节 2009-2010年天津房地产行业财务指标总体分析
一、行业盈利能力分析
二、行业偿债能力分析
三、行业营运能力分析
四、行业发展能力分析

第十章 天津房地产行业赢利水平分析
第一节 成本分析
一、2009-2010年天津房地产原材料价格走势
二、2009-2010年天津房地产行业人工成本分析
三、2009-2010年天津房地产行业营销成本分析
第二节 产销运存分析
一、2009-2010年天津房地产行业产销情况
二、2009-2010年天津房地产行业存量情况
三、2009-2010年天津房地产行业资金周转情况
第三节 盈利水平分析
一、2009-2010年天津房地产行业价格走势
二、2009-2010年天津房地产行业营业收入情况
三、2009-2010年天津房地产行业毛利率情况
四、2009-2010年天津房地产行业赢利能力
五、2009-2010年天津房地产行业赢利水平
六、2010-2015年天津房地产行业赢利预测

第十一章 天津房地产重点企业发展分析
第一节 万科
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第二节 保利地产
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第三节 中国海外发展
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第四节 绿城集团
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第五节 富力地产
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第六节 恒大地产
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第七节 世茂房地产
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第八节 绿地集团
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第九节 华润置地
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第十节 金地集团
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险

第四部分 投资策略与风险预警
第十二章 中国房地产行业投融资与并购分析
第一节 中国房地产行业投融资与并购背景分析
一、房地产市场进入退出门槛分析
二、宏观政策规范完善房地产市场
三、一线城市房地产市场情况分析
四、二三线城市房地产的需求分析
第二节 中国房地产行业投融资与并购现状分析
一、金融与房地产结合发展模式
二、房地产投资情况分析
三、外资进入房地产市场的特征
四、外资关注重点
第三节 中国房地产行业投融资与并购趋势分析
一、宏观调控对房地产市场影响趋势
二、海外房地产投资基金市场影响力趋势
第四节 中国房地产行业投融资与并购案例比较
一、业外资本投融资与并购案例分析
二、国际资本投融资与并购案例分析
三、业内企业投融资与并购案例分析

第十三章 天津房地产行业投资策略分析
第一节 行业发展特征
一、行业的周期性
二、行业的区域性
三、行业的上下游
四、行业经营模式
第二节 行业投资形势分析
一、行业发展格局
二、行业进入壁垒
三、行业SWOT分析
四、行业五力模型分析
第三节 天津房地产行业投资效益分析
一、2009-2010年天津房地产行业投资状况
二、2009-2010年天津房地产行业投资效益
三、2010-2015年天津房地产行业投资方向
四、2010-2015年天津房地产行业投资建议
第四节 天津房地产行业投资策略研究
一、2009年天津房地产行业投资策略
二、2010年天津房地产行业投资策略
三、2010-2015年天津房地产行业投资策略
四、2010-2015年天津房地产细分行业投资策略

第十四章 天津房地产行业投资风险预警
第一节 影响天津房地产行业发展的主要因素
一、2010年影响天津房地产行业运行的有利因素
二、2010年影响天津房地产行业运行的稳定因素
三、2010年影响天津房地产行业运行的不利因素
四、2010年天津房地产行业发展面临的挑战分析
五、2010年天津房地产行业发展面临的机遇分析
第二节 天津房地产行业投资风险预警
一、2010-2015年天津房地产行业市场风险预测
二、2010-2015年天津房地产行业政策风险预测
三、2010-2015年天津房地产行业经营风险预测
四、2010-2015年天津房地产行业技术风险预测
五、2010-2015年天津房地产行业竞争风险预测
六、2010-2015年天津房地产行业其他风险预测

第五部分 发展趋势与规划建议
第十五章 天津房地产行业发展趋势分析
第一节 我国房地产市场走势分析
一、全国房地产市场总体形势
二、全国一二三线城市房地产市场形势
三、我国房地产主要区域市场形势
四、2010-2015年我国房地产市场走势
第二节 2010-2015年天津房地产市场趋势分析
一、2008-2009年天津房地产市场趋势总结
二、2009-2010年天津房地产市场趋势总结
三、2010-2015年天津房地产发展趋势分析
第三节 2010-2015年天津房地产行业供需预测
一、2010-2015年天津房地产供给预测
二、2010-2015年天津房地产需求预测
三、2010-2015年天津房地产价格预测
第四节 2010-2015年天津房地产行业规划建议
一、2010-2015年天津房地产行业整体规划
二、2010-2015年天津房地产行业发展预测
三、2010-2015年天津房地产行业规划建议

第十六章 天津房地产企业管理策略建议
第一节 销售策略分析
一、媒介选择策略分析
二、产品定位策略分析
三、企业宣传策略分析
第二节 提高天津房地产企业竞争力的策略
一、提高天津房地产企业核心竞争力的对策
二、天津房地产企业提升竞争力的主要方向
三、影响天津房地产企业核心竞争力的因素及提升途径
四、提高天津房地产企业竞争力的策略
第三节 对天津房地产品牌的战略思考
一、天津房地产实施品牌战略的意义
二、天津房地产企业品牌的现状分析
三、天津房地产企业的品牌战略研究
四、天津房地产品牌战略管理的策略

图表目录
图表：2009-2010年天津房地产行业市场规模
图表：2009-2010年天津房地产重要数据指标比较
图表：2009-2010年天津房地产行业销售情况分析
图表：2009-2010年天津房地产行业利润情况分析
图表：2009-2010年天津房地产行业资产情况分析
图表：2010-2015年天津房地产市场价格走势预测
图表：2009年1-12月全国房地产开发投资完成情况
图表：2009年1-12月东部地区房地产开发投资完成情况
图表：2009年1-12月中部地区房地产开发投资完成情况
图表：2009年1-12月西部地区房地产开发投资完成情况
图表：2009年1-12月全国商品房销售情况
图表：2009年1-12月东部地区商品房销售情况
图表：2009年1-12月中部地区商品房销售情况
图表：2009年1-12月西部地区商品房销售情况
图表：2010年1月全国房地产开发投资完成情况
图表：2010年1月东部地区房地产开发投资完成情况
图表：2010年1月中部地区房地产开发投资完成情况
图表：2010年1月西部地区房地产开发投资完成情况
图表：2010年1月全国商品房销售情况
图表：2010年1月东部地区商品房销售情况
图表：2010年1月中部地区商品房销售情况
图表：2010年1月西部地区商品房销售情况
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（1）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（2）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（3）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（4）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（5）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（6）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（7）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（8）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（1）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（2）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（3）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（4）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（5）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（6）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（7）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（8）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（1）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（2）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（3）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（4）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（5）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（6）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（7）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（8）
图表：天津消费者购房的原因
图表：天津消费者对购房方式选择
图表：天津消费者目前居住情况
图表：2010年天津消费者购房计划
图表：天津消费者购房选择的房款支付方式
图表：天津消费者一直未购房的原因
图表：天津消费者选房容易受影响的因素
图表：天津购房消费者的收入情况
图表：天津消费者购房的价位选择
图表：2010年天津有购房计划的消费者所占比例
图表：2010年天津准备二次购房的消费者所占比例
图表：天津消费者购房用途
图表：2010年天津消费者购房选择的区域
图表：天津消费者购房选择的居住环线位置
图表：2010年天津消费者准备购买何种类型的房屋
图表：2010年天津购房消费者能够接受的价格范围
图表：2010年天津购房消费者预测天津整体房价走势
图表：2010年天津购房消费者家庭月收入状况
图表：2010年天津消费者影响购房的原因
图表：2010年天津购房消费者容易受哪些项目选择的影响
图表：2010年天津消费者选择购房付款方式情况
图表：2008年天津楼盘销售排行榜
图表：2010年天津主城区新发预售证
图表：2009年1-12月天津主城区商品房供需套数
图表：2009年1-12月天津主城区商品房供需面积
图表：2009年1-12月天津主城区商品房户均面积
图表：2009年12月天津各种物业房源销售情况
图表：2009年12月天津各行政区成交情况
图表：2009年12月天津各城区成交情况
图表：2009年12月天津各行政区二手房成交量
图表：2009年12月天津主城区新开楼盘一览
图表：2009年12月天津各行政区开盘情况
图表：2009年12月天津主城区新开楼盘价格情况
图表：2009年12月天津郊区新开楼盘
图表：2009年1-12月天津二手房成交量走势图
图表：2009年1-12月天津各区域二手房成交均价走势图
图表：2009年1-12月天津二手房买卖交易套型分布图
图表：2009年1-12月天津二手房购买人群年龄分布图