2010-2015年上海房地产行业发展前景分析及投资风险预测报告

    2009年11月份，上海市全社会固定资产投资总额完成601.88亿元，比去年同月增长16.1%。其中，城市基础设施投资快速增长，房地产开发投资增幅继续回升，而工业投资与去年同期持平。1-11月，上海市城市基础设施投资完成1913.69亿元，比去年同期增长29.1%，增幅高出1-10月2.5个百分点，高出全社会固定资产投资总额14.9个百分点。房地产开发投资完成1356.93亿元，比去年同期增长7.5%，增幅比1-10月提高1个百分点。其中，商品住宅投资增长5.6%，非商品住宅投资增长10.6%。1-11月，上海市工业投资1276.38亿元，与去年同期持平。从经济类型看，私营经济投资增长12.2%，其中农村非农户投资增长16.4%。截至2009年12月27日,上海市商品房交易总金额与总交易面积分别实现3863亿元、3062万平方米,交易金额较2008年猛增一倍,交易量多出50%。2009年房地产市场价量齐增,2009年上海商品住宅平均交易价格达到16000元/平方米。
    2009年初上海房地产市场表现低迷，全球金融危机几乎影响了各类物业市场。然而下半年随着国内经济迅速复苏，全球经济回稳，整体市场表现明显改善。住宅销售市场达到历史最高点，一手房市场供应稳定，2009年前11个月为1790万平方米，同比上涨 3.5% ，而交易量大幅上涨，前11个月为2080万平方米，同比上涨 55.2%；一手房市场仍然无法满足短期需求，价格推至新高，未售存量为480万平方米，仅相当于2.3个月的交易量。由于2009年住宅成交迅猛，包括年底购房优惠政策到期的担忧促使部分需求提前释放，无疑将导致2010年需求增长有所减缓，加之供应有限，成交量将有所下滑，而价格将趋于稳定，不会出现2009年这样的起伏。2010年住宅市场将不会有大幅下调。中、低端住宅价格将回归到与市场基本面相符的水平，较高的房价加之商业银行更加审慎的房贷政策，亦将促使部分中低端购房需求放缓，短期内住宅市场，将很可能经历适度调整。而高端住宅物业价格2010年仍有较强的支撑。鉴于国内有限的投资渠道，高端阶层对于房产投资需求保持强劲。加上上海乐观的经济和市场前景，或将激发海外购房者的投资兴趣，旺盛需求下豪宅的稀缺性将继续显现。
    非住宅物业市场在2009年上半年的平淡表现之后，2009年下半年有回暖。特别是甲级办公楼市场虽然仍处于周期性调整阶段，但下半年部分需求开始重返市场，租金下降势头放缓，空置率上升速度也有所减缓。2009年上半年由于多数公司预算收紧，不愿承担搬迁费用，所以甲级办公楼的净吸纳量为-664平方米，不少项目也推迟入市时间，上半年仅有54000平方米新增供应量，但租金仍然下降8.3%，空置率也上升至17.3%。而到了下半年，公司对经济复苏前景信心增加，办公租赁需求恢复，净吸纳量为320000平方米，虽然大量空置面积仍然导致租金进一步下降8.7%，但随着需求回升，空置率有所下降。一些重量级租赁交易在年底前的达成，也预示着上海的甲级办公楼市场已经接近底部。上海甲级办公楼筑底的趋势越来越明显，但几年市场仍将受到较多新增供应带来的压力。按照目前的规划及施工进度，预计2010年将有超过80万平方米的甲级写字楼完工上市。预计未来数年非中心区域甲级写字楼市场大约每年迎来30-40万平方米的楼面落成。这些供应大多分布于虹口区四川北路沿线、普陀区长风板块及闸北区火车站一带。需求方面，得益于相对较低的租金水平，以及不断改善的周边配套设施，非中心区域写字楼将吸引中小规模内资企业入住，其写字楼需求将随上海经济发展而增长。租赁面积逐步走强，有望将空置率逐步下调。预计2010年租金仍有小幅下调压力，可能低至每天每平米人民币3元以下的水平。
    本研究咨询报告在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家发改委、国务院发展研究中心、中国房地产协会、上海市统计局、上海市国土资源局、上海市房产管理局、上海市房地产经纪协会、上海住宅与房地产业协会、上海房地产信息中心、国内外相关刊物杂志的基础信息以及上海房地产研究单位等公布和提供的大量资料，结合对上海房地产相关企业的实地调查，对上海房地产行业发展现状与前景、市场竞争格局与形势、赢利水平与企业发展、投资策略与风险预警、发展趋势与规划建议等进行深入研究，并重点分析了上海房地产行业的前景与风险。报告揭示了上海房地产市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。

目 录
CONTENTS

第一部分 发展现状与前景分析
第一章 全球房地产市场发展分析
第一节 2009-2010年世界房地产市场分析
一、2009年世界房地产市场发展分析
二、2009年世界房地产市场走势分析
三、2009年全球房地产市场交易情况
四、2010年全球房地产市场情况分析
第二节 中美房地产市场发展对世界的影响分析
一、中美房地产对各资源供应国的影响
二、中美房地产对世界经济发展的影响
三、中国房地产对各行业发展的影响分析
四、中国房地产市场对全球经济复苏的影响
第三节 世界房地产对世界经济复苏的重要意义
一、2010年全球房地产市场分析预测
二、2010年全球房地产市场复苏预测
三、2010年美国房地产市场分析预测
四、房地产对世界经济复苏的重要意义

第二章 我国房地产市场发展分析
第一节 中国房地产供需分析
一、住房潜在需求分析
二、我国购置未开发土地情况
三、我国房地产价格情况分析
四、我国房地产市场调整分析
五、我国房地产购买力分析
第二节 2009年房地产市场运行分析
一、2009年中国房地产市场整体情况
二、2009年中国房地产市场热点问题
三、2009年房地产开发完成情况
四、2009年商品房销售和空置情况
五、2009年房地产开发企业资金来源情况
六、2009年全国房地产开发景气指数
七、2009年四季度企业景气指数分析
第三节 2009年我国大中城市房屋市场销售价格指数
一、2009年1季度全国70个大中城市房屋销售价格指数
二、2009年2季度全国70个大中城市房屋销售价格指数
三、2009年3季度全国70个大中城市房屋销售价格指数
四、2009年4季度全国70个大中城市房屋销售价格指数
第四节 2010年1月全国房地产市场运行情况
一、2010年1月房地产开发完成情况
二、2010年1月商品房销售情况
三、2010年1月房地产开发企业资金来源情况
四、2010年1月全国房地产开发景气指数
五、2010年1月大中城市房屋市场销售价格指数
第五节 2010年中国房地产市场发展分析
一、2010年中国房地产行业发展概述
二、2010年中国房地产全行业发展形势
三、2010年我国房地产调整空间情况
四、2010年中国房地产市场调控分析
五、2010年中国房地产市场发展的关键
第六节 2010年房地产市场形势分析与影响因素
一、2010年我国房地产市场形势分析
二、2010年房地产市场影响因素分析
三、2010年房地产市场政策环境分析
四、对我国房地产政策建议

第三章 上海房地产行业发展分析
第一节 上海土地市场分析
一、2008年上海土地市场状况
二、2009年上半年上海土地市场状况
三、2009年下半年上海土地市场状况
四、2010年1月份上海土地市场状况
第二节 2009-2010年上海房地产市场分析
一、2009年1季度上海房地产市场分析
二、2009年2季度上海房地产市场分析
三、2009年3季度上海房地产市场分析
四、2009年4季度上海房地产市场分析
五、2010年1月份上海房地产市场分析
第三节 2009-2010年上海房地产市场供需分析
一、2009-2010年上海房地产市场供给总量分析
二、2009-2010年上海房地产市场供给结构分析
三、2009-2010年上海房地产市场需求总量分析
四、2009-2010年上海房地产市场需求结构分析
五、2009-2010年上海房地产市场供需平衡分析
六、2009-2010年上海房地产市场价格走势分析

第四章 上海房地产细分市场分析
第一节 2009-2010年上海住宅市场分析
一、2009年1季度上海住宅市场分析
二、2009年2季度上海住宅市场分析
三、2009年3季度上海住宅市场分析
四、2009年4季度上海住宅市场分析
五、2010年1月份上海住宅市场分析
第二节 2009-2010年上海二手房市场分析
一、2009年1季度上海二手房市场分析
二、2009年2季度上海二手房市场分析
三、2009年3季度上海二手房市场分析
四、2009年4季度上海二手房市场分析
五、2010年1月份上海二手房市场分析
第三节 2009-2010年上海写字楼市场分析
一、2009年1季度上海写字楼市场分析
二、2009年2季度上海写字楼市场分析
三、2009年3季度上海写字楼市场分析
四、2009年4季度上海写字楼市场分析
五、2010年1月份上海写字楼市场分析
第四节 2009-2010年上海商业地产市场分析
一、2009年1季度上海商业地产市场分析
二、2009年2季度上海商业地产市场分析
三、2009年3季度上海商业地产市场分析
四、2009年4季度上海商业地产市场分析
五、2010年1月份上海商业地产市场分析

第五章 2009-2010年上海房地产消费市场分析
第一节 上海房地产消费者收入分析
一、上海人口、人民生活分析
二、2009-2010年上海消费者收入水平
三、2009-2010年上海消费者信心指数分析
第二节 上海房地产场消费需求分析
一、上海房地产市场的消费需求变化
二、上海房地产行业的需求情况分析
三、2010年上海房地产市场消费需求分析
第三节 2010年上海房地产消费者调查
一、房地产消费者对现时楼价的评价
二、房地产消费者对上半年楼价走势预期
三、房地产消费者预期楼价走势分析
四、房地产消费者购房计划调查
五、房地产消费者中主导消费群体
六、房地产消费者中购买主力群体
七、房地产消费者二次购房情况调查
八、房地产消费者购房首选区域
九、房地产消费者购房心理价位区间
十、房地产消费者的消费信心调查

第六章 上海房地产行业投资与发展前景分析
第一节 2009年上海房地产行业投资情况分析
一、2009年总体投资结构
二、2009年投资规模情况
三、2009年投资增速情况
四、2009年分行业投资分析
五、2009年分地区投资分析
第二节 上海房地产行业投资机会分析
一、上海房地产投资项目分析
二、可以投资的上海房地产模式
三、2010年上海房地产投资机会
四、2010年上海房地产细分行业投资机会
五、2010-2015年上海房地产投资新方向
第三节 上海房地产行业发展前景分析
一、上海房地产市场发展前景分析
二、上海房地产市场蕴藏的商机分析
三、金融危机后上海房地产市场的发展前景
四、2010年上海房地产市场面临的发展商机
五、2010-2015年上海房地产市场面临的发展商机

第二部分 市场竞争格局与形势
第七章 上海房地产行业竞争格局分析
第一节 我国房地产竞争分析
一、2009年房地产市场竞争形势分析
二、2009年房地产竞争性的供给市场分析
三、2009年我国房地产市场增加竞争的必要性
第二节 上海房地产竞争分析
一、2009年上海房地产市场竞争情况分析
二、2009年上海房地产竞争性的供给市场
三、2010年上海房地产市场竞争形势分析
第三节 上海房地产行业集中度分析
一、2009年上海房地产市场集中度分析
二、2009年上海房地产企业集中度分析
三、2009年上海房地产区域集中度分析
第四节 上海房地产行业竞争格局分析
一、2009-2010年SWOT分析
二、2009年上海房地产行业竞争分析
三、2009-2010年上海房地产市场竞争分析
四、2010-2015年上海主要房地产企业动向
五、2010-2015年上海房地产竞争策略分析

第八章 2009-2010年上海房地产行业发展形势分析
第一节 上海房地产行业发展概况
一、上海房地产行业发展特点分析
二、上海房地产行业投资现状分析
三、上海房地产行业总产值分析
第二节 2009-2010年上海房地产行业市场情况分析
一、上海房地产行业市场发展分析
二、上海房地产市场存在的问题
三、上海房地产市场规模分析
第三节 2009-2010年上海房地产产销状况分析
一、上海房地产供给分析
二、上海房地产销量分析
三、上海房地产市场需求分析

第三部分 赢利水平与企业分析
第九章 上海房地产行业整体运行指标分析
第一节 2009-2010年上海房地产行业总体规模分析
一、企业数量结构分析
二、行业规模情况分析
第二节 2009-2010年上海房地产行业产销分析
一、行业供给情况总体分析
二、行业销售收入总体分析
第三节 2009-2010年上海房地产行业财务指标总体分析
一、行业盈利能力分析
二、行业偿债能力分析
三、行业营运能力分析
四、行业发展能力分析

第十章 上海房地产行业赢利水平分析
第一节 成本分析
一、2009-2010年上海房地产原材料价格走势
二、2009-2010年上海房地产行业人工成本分析
三、2009-2010年上海房地产行业营销成本分析
第二节 产销运存分析
一、2009-2010年上海房地产行业产销情况
二、2009-2010年上海房地产行业存量情况
三、2009-2010年上海房地产行业资金周转情况
第三节 盈利水平分析
一、2009-2010年上海房地产行业价格走势
二、2009-2010年上海房地产行业营业收入情况
三、2009-2010年上海房地产行业毛利率情况
四、2009-2010年上海房地产行业赢利能力
五、2009-2010年上海房地产行业赢利水平
六、2010-2015年上海房地产行业赢利预测

第十一章 上海房地产重点企业发展分析
第一节 绿地集团
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第二节 大华集团
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第三节 复地（集团）股份有限公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第四节 万科企业股份有限公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第五节 上海农工商房产(集团)有限公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第六节 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第七节 上海张江高科技园区开发股份有限公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第八节 上海新黄浦置业股份有限公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第九节 上海世茂股份有限公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第十节 中华企业股份有限公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险

第四部分 投资策略与风险预警
第十二章 中国房地产行业投融资与并购分析
第一节 中国房地产行业投融资与并购背景分析
一、房地产市场进入退出门槛分析
二、宏观政策规范完善房地产市场
三、一线城市房地产市场情况分析
四、二三线城市房地产的需求分析
第二节 中国房地产行业投融资与并购现状分析
一、金融与房地产结合发展模式
二、房地产投资情况分析
三、外资进入房地产市场的特征
四、外资关注重点
第三节 中国房地产行业投融资与并购趋势分析
一、宏观调控对房地产市场影响趋势
二、海外房地产投资基金市场影响力趋势
第四节 中国房地产行业投融资与并购案例比较
一、业外资本投融资与并购案例分析
二、国际资本投融资与并购案例分析
三、业内企业投融资与并购案例分析

第十三章 上海房地产行业投资策略分析
第一节 行业发展特征
一、行业的周期性
二、行业的区域性
三、行业的上下游
四、行业经营模式
第二节 行业投资形势分析
一、行业发展格局
二、行业进入壁垒
三、行业SWOT分析
四、行业五力模型分析
第三节 上海房地产行业投资效益分析
一、2009-2010年上海房地产行业投资状况
二、2009-2010年上海房地产行业投资效益
三、2010-2015年上海房地产行业投资方向
四、2010-2015年上海房地产行业投资建议
第四节 上海房地产行业投资策略研究
一、2009年上海房地产行业投资策略
二、2010年上海房地产行业投资策略
三、2010-2015年上海房地产行业投资策略
四、2010-2015年上海房地产细分行业投资策略

第十四章 上海房地产行业投资风险预警
第一节 影响上海房地产行业发展的主要因素
一、2010年影响上海房地产行业运行的有利因素
二、2010年影响上海房地产行业运行的稳定因素
三、2010年影响上海房地产行业运行的不利因素
四、2010年上海房地产行业发展面临的挑战分析
五、2010年上海房地产行业发展面临的机遇分析
第二节 上海房地产行业投资风险预警
一、2010-2015年上海房地产行业市场风险预测
二、2010-2015年上海房地产行业政策风险预测
三、2010-2015年上海房地产行业经营风险预测
四、2010-2015年上海房地产行业技术风险预测
五、2010-2015年上海房地产行业竞争风险预测
六、2010-2015年上海房地产行业其他风险预测

第五部分 发展趋势与规划建议
第十五章 上海房地产行业发展趋势分析
第一节 我国房地产市场走势分析
一、全国房地产市场总体形势
二、全国一二三线城市房地产市场形势
三、我国房地产主要区域市场形势
四、2010-2015年我国房地产市场走势
第二节 2010-2015年上海房地产市场趋势分析
一、2008-2009年上海房地产市场趋势总结
二、2009-2010年上海房地产市场趋势总结
三、2010-2015年上海房地产发展趋势分析
第三节 2010-2015年上海房地产行业供需预测
一、2010-2015年上海房地产供给预测
二、2010-2015年上海房地产需求预测
三、2010-2015年上海房地产价格预测
第四节 2010-2015年上海房地产行业规划建议
一、2010-2015年上海房地产行业整体规划
二、2010-2015年上海房地产行业发展预测
三、2010-2015年上海房地产行业规划建议

第十六章 上海房地产企业管理策略建议
第一节 销售策略分析
一、媒介选择策略分析
二、产品定位策略分析
三、企业宣传策略分析
第二节 提高上海房地产企业竞争力的策略
一、提高上海房地产企业核心竞争力的对策
二、上海房地产企业提升竞争力的主要方向
三、影响上海房地产企业核心竞争力的因素及提升途径
四、提高上海房地产企业竞争力的策略
第三节 对上海房地产品牌的战略思考
一、上海房地产实施品牌战略的意义
二、上海房地产企业品牌的现状分析
三、上海房地产企业的品牌战略研究
四、上海房地产品牌战略管理的策略

图表目录
图表：2009-2010年上海房地产行业市场规模
图表：2009-2010年上海房地产重要数据指标比较
图表：2009-2010年上海房地产行业销售情况分析
图表：2009-2010年上海房地产行业利润情况分析
图表：2009-2010年上海房地产行业资产情况分析
图表：2010-2015年上海房地产市场价格走势预测
图表：2009年1-12月全国房地产开发投资完成情况
图表：2009年1-12月东部地区房地产开发投资完成情况
图表：2009年1-12月中部地区房地产开发投资完成情况
图表：2009年1-12月西部地区房地产开发投资完成情况
图表：2009年1-12月全国商品房销售情况
图表：2009年1-12月东部地区商品房销售情况
图表：2009年1-12月中部地区商品房销售情况
图表：2009年1-12月西部地区商品房销售情况
图表：2010年1月全国房地产开发投资完成情况
图表：2010年1月东部地区房地产开发投资完成情况
图表：2010年1月中部地区房地产开发投资完成情况
图表：2010年1月西部地区房地产开发投资完成情况
图表：2010年1月全国商品房销售情况
图表：2010年1月东部地区商品房销售情况
图表：2010年1月中部地区商品房销售情况
图表：2010年1月西部地区商品房销售情况
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（1）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（2）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（3）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（4）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（5）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（6）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（7）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（8）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（1）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（2）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（3）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（4）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（5）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（6）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（7）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（8）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（1）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（2）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（3）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（4）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（5）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（6）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（7）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（8）
图表：上海消费者购房的原因
图表：上海消费者对购房方式选择
图表：上海消费者目前居住情况
图表：2010年上海消费者购房计划
图表：上海消费者购房选择的房款支付方式
图表：上海消费者一直未购房的原因
图表：上海消费者选房容易受影响的因素
图表：上海购房消费者的收入情况
图表：上海消费者购房的价位选择
图表：2010年上海有购房计划的消费者所占比例
图表：2010年上海准备二次购房的消费者所占比例
图表：上海消费者购房用途
图表：2010年上海消费者购房选择的区域
图表：上海消费者购房选择的居住环线位置
图表：2010年上海消费者准备购买何种类型的房屋
图表：2010年上海购房消费者能够接受的价格范围
图表：2010年上海购房消费者预测上海整体房价走势
图表：2010年上海购房消费者家庭月收入状况
图表：2010年上海消费者影响购房的原因
图表：2010年上海购房消费者容易受哪些项目选择的影响
图表：2010年上海消费者选择购房付款方式情况
图表：2008年上海楼盘销售排行榜
图表：2010年上海主城区新发预售证
图表：2009年1-12月上海主城区商品房供需套数
图表：2009年1-12月上海主城区商品房供需面积
图表：2009年1-12月上海主城区商品房户均面积
图表：2009年12月上海各种物业房源销售情况
图表：2009年12月上海各行政区成交情况
图表：2009年12月上海各城区成交情况
图表：2009年12月上海各行政区二手房成交量
图表：2009年12月上海主城区新开楼盘一览
图表：2009年12月上海各行政区开盘情况
图表：2009年12月上海主城区新开楼盘价格情况
图表：2009年12月上海郊区新开楼盘
图表：2009年1-12月上海二手房成交量走势图
图表：2009年1-12月上海各区域二手房成交均价走势图
图表：2009年1-12月上海二手房买卖交易套型分布图
图表：2009年1-12月上海二手房购买人群年龄分布图