2010-2015年成都房地产行业发展前景分析及投资风险预测报告

    2009年，成都在全国的销售面积排行榜和销售金额排行榜上都名列前10位。销售面积第一位的就是成都，有2800多万平米，成都是房地产行业真正的一线城市。2009年成都经济在总体保持稳步增长。2009年前三季度成都市GDP同比增长14.2%，高出全国平均6.5个百分点。对西南地区巨大的区域市场辐射作用使成都的社会商品零售总额在2009年1至11月同比增长19.9%。在这样的宏观背景下，2009年成都的优质写字楼市场随着供应的增加和需求的波动，空置率有所上升，租金水平维持小幅调整。住宅市场整体上呈现较大幅度的量价齐升趋势，豪宅市场价格下半年止跌为升，销售量与去年同期相比上升较快。优质零售物业市场由于全年供应有限以及稳定的消费需求，租金和空置率基本保持平稳。物流设施物业市场租金总体平稳，个别新增供应集中区域租金和空置有所波动。
    2009年12月成都市主城区共申领了44个预售证。成都市主城区共新增商品房供应套数为18659套，其中住宅10224套，商业1301套，其它4103套，办公3031套，新增供应面积为1395473.18平方米。较上月，主城区申领的预售证共增加了5个，新增供应套数和供应面积分别增加了5899套、451892.83平方米，环比增幅分别为46.2%、47.9%。本月新增供应出现了较大幅度的回升。从整体供应情况来看，供应套数居08年以来第五位，供应面积则高居第四位。成交方面，本月商品房成交量再创新高，商品房月成交突破3万套。本月商品房成交套数和面积分别为31964套、2809822.77平方米，其中商品住宅为25926套，商品住宅成交面积为2463582.74平方米。较上月，商品住宅出现大幅上涨，环比增幅分别为69.9%、69.5%。年末一系列抑制房价政策陆续出台，政策效应将在2010年逐渐显现，2010年楼市走势是否如期理性调整，值得期待。
    在物业供求关系方面，2009年成都市中心仅有约8000平方米的新增供应，供应量很小，优质商业可租用空间十分紧缺。但个别物业由于经营管理的问题导致品牌流失，也使整个优质商业市场空置率比一季度上升2.2个百分点至5.6%。随着城市的发展、基础设施的完善以及新兴住宅区的涌现，市中心优质的商业已经不能满足人们的日常消费需求，更多的零售商纷纷向区级零售商圈扩张，如12月末开业的位于光华片区的仁和春天广场、2010年开业的位于新南天地的凯丹购物广场等。随着2010年成都地铁1号线的开通、地铁沿线众多优质的购物中心物业的建成以及新兴社区商圈的逐步成型，品牌及百货运营商有望加快其在蓉开店的脚步。预计未来成都优质商业市场由于受到新增物业位置的影响，平均租金将有所调整，但仍将保持在一定高位。空置率短时间内会出现一定程度的上升，但是随着时间的推移，将逐步回到低位。
    本研究咨询报告在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家发改委、国务院发展研究中心、中国房地产协会、成都市统计局、成都市国土资源局、成都市房产管理局、成都市房地产经纪协会、成都住宅与房地产业协会、成都房地产信息中心、国内外相关刊物杂志的基础信息以及成都房地产研究单位等公布和提供的大量资料，结合对成都房地产相关企业的实地调查，对成都房地产行业发展现状与前景、市场竞争格局与形势、赢利水平与企业发展、投资策略与风险预警、发展趋势与规划建议等进行深入研究，并重点分析了成都房地产行业的前景与风险。报告揭示了成都房地产市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。

目 录
CONTENTS

第一部分 发展现状与前景分析
第一章 全球房地产市场发展分析
第一节 2009-2010年世界房地产市场分析
一、2009年世界房地产市场发展分析
二、2009年世界房地产市场走势分析
三、2009年全球房地产市场交易情况
四、2010年全球房地产市场情况分析
第二节 中美房地产市场发展对世界的影响分析
一、中美房地产对各资源供应国的影响
二、中美房地产对世界经济发展的影响
三、中国房地产对各行业发展的影响分析
四、中国房地产市场对全球经济复苏的影响
第三节 世界房地产对世界经济复苏的重要意义
一、2010年全球房地产市场分析预测
二、2010年全球房地产市场复苏预测
三、2010年美国房地产市场分析预测
四、房地产对世界经济复苏的重要意义

第二章 我国房地产市场发展分析
第一节 中国房地产供需分析
一、住房潜在需求分析
二、我国购置未开发土地情况
三、我国房地产价格情况分析
四、我国房地产市场调整分析
五、我国房地产购买力分析
第二节 2009年房地产市场运行分析
一、2009年中国房地产市场整体情况
二、2009年中国房地产市场热点问题
三、2009年房地产开发完成情况
四、2009年商品房销售和空置情况
五、2009年房地产开发企业资金来源情况
六、2009年全国房地产开发景气指数
七、2009年四季度企业景气指数分析
第三节 2009年我国大中城市房屋市场销售价格指数
一、2009年1季度全国70个大中城市房屋销售价格指数
二、2009年2季度全国70个大中城市房屋销售价格指数
三、2009年3季度全国70个大中城市房屋销售价格指数
四、2009年4季度全国70个大中城市房屋销售价格指数
第四节 2010年1月全国房地产市场运行情况
一、2010年1月房地产开发完成情况
二、2010年1月商品房销售情况
三、2010年1月房地产开发企业资金来源情况
四、2010年1月全国房地产开发景气指数
五、2010年1月大中城市房屋市场销售价格指数
第五节 2010年中国房地产市场发展分析
一、2010年中国房地产行业发展概述
二、2010年中国房地产全行业发展形势
三、2010年我国房地产调整空间情况
四、2010年中国房地产市场调控分析
五、2010年中国房地产市场发展的关键
第六节 2010年房地产市场形势分析与影响因素
一、2010年我国房地产市场形势分析
二、2010年房地产市场影响因素分析
三、2010年房地产市场政策环境分析
四、对我国房地产政策建议

第三章 成都房地产行业发展分析
第一节 成都土地市场分析
一、2008年成都土地市场状况
二、2009年上半年成都土地市场状况
三、2009年下半年成都土地市场状况
四、2010年1月份成都土地市场状况
第二节 2009-2010年成都房地产市场分析
一、2009年1季度成都房地产市场分析
二、2009年2季度成都房地产市场分析
三、2009年3季度成都房地产市场分析
四、2009年4季度成都房地产市场分析
五、2010年1月份成都房地产市场分析
第三节 2009-2010年成都房地产市场供需分析
一、2009-2010年成都房地产市场供给总量分析
二、2009-2010年成都房地产市场供给结构分析
三、2009-2010年成都房地产市场需求总量分析
四、2009-2010年成都房地产市场需求结构分析
五、2009-2010年成都房地产市场供需平衡分析
六、2009-2010年成都房地产市场价格走势分析

第四章 成都房地产细分市场分析
第一节 2009-2010年成都住宅市场分析
一、2009年1季度成都住宅市场分析
二、2009年2季度成都住宅市场分析
三、2009年3季度成都住宅市场分析
四、2009年4季度成都住宅市场分析
五、2010年1月份成都住宅市场分析
第二节 2009-2010年成都二手房市场分析
一、2009年1季度成都二手房市场分析
二、2009年2季度成都二手房市场分析
三、2009年3季度成都二手房市场分析
四、2009年4季度成都二手房市场分析
五、2010年1月份成都二手房市场分析
第三节 2009-2010年成都写字楼市场分析
一、2009年1季度成都写字楼市场分析
二、2009年2季度成都写字楼市场分析
三、2009年3季度成都写字楼市场分析
四、2009年4季度成都写字楼市场分析
五、2010年1月份成都写字楼市场分析
第四节 2009-2010年成都商业地产市场分析
一、2009年1季度成都商业地产市场分析
二、2009年2季度成都商业地产市场分析
三、2009年3季度成都商业地产市场分析
四、2009年4季度成都商业地产市场分析
五、2010年1月份成都商业地产市场分析

第五章 2009-2010年成都房地产消费市场分析
第一节 成都房地产消费者收入分析
一、成都人口、人民生活分析
二、2009-2010年成都消费者收入水平
三、2009-2010年成都消费者信心指数分析
第二节 成都房地产场消费需求分析
一、成都房地产市场的消费需求变化
二、成都房地产行业的需求情况分析
三、2010年成都房地产市场消费需求分析
第三节 2010年成都房地产消费者调查
一、房地产消费者对现时楼价的评价
二、房地产消费者对上半年楼价走势预期
三、房地产消费者预期楼价走势分析
四、房地产消费者购房计划调查
五、房地产消费者中主导消费群体
六、房地产消费者中购买主力群体
七、房地产消费者二次购房情况调查
八、房地产消费者购房首选区域
九、房地产消费者购房心理价位区间
十、房地产消费者的消费信心调查

第六章 成都房地产行业投资与发展前景分析
第一节 2009年成都房地产行业投资情况分析
一、2009年总体投资结构
二、2009年投资规模情况
三、2009年投资增速情况
四、2009年分行业投资分析
五、2009年分地区投资分析
第二节 成都房地产行业投资机会分析
一、成都房地产投资项目分析
二、可以投资的成都房地产模式
三、2010年成都房地产投资机会
四、2010年成都房地产细分行业投资机会
五、2010-2015年成都房地产投资新方向
第三节 成都房地产行业发展前景分析
一、成都房地产市场发展前景分析
二、成都房地产市场蕴藏的商机分析
三、金融危机后成都房地产市场的发展前景
四、2010年成都房地产市场面临的发展商机
五、2010-2015年成都房地产市场面临的发展商机

第二部分 市场竞争格局与形势
第七章 成都房地产行业竞争格局分析
第一节 我国房地产竞争分析
一、2009年房地产市场竞争形势分析
二、2009年房地产竞争性的供给市场分析
三、2009年我国房地产市场增加竞争的必要性
第二节 成都房地产竞争分析
一、2009年成都房地产市场竞争情况分析
二、2009年成都房地产竞争性的供给市场
三、2010年成都房地产市场竞争形势分析
第三节 成都房地产行业集中度分析
一、2009年成都房地产市场集中度分析
二、2009年成都房地产企业集中度分析
三、2009年成都房地产区域集中度分析
第四节 成都房地产行业竞争格局分析
一、2009-2010年SWOT分析
二、2009年成都房地产行业竞争分析
三、2009-2010年成都房地产市场竞争分析
四、2010-2015年成都主要房地产企业动向
五、2010-2015年成都房地产竞争策略分析

第八章 2009-2010年成都房地产行业发展形势分析
第一节 成都房地产行业发展概况
一、成都房地产行业发展特点分析
二、成都房地产行业投资现状分析
三、成都房地产行业总产值分析
第二节 2009-2010年成都房地产行业市场情况分析
一、成都房地产行业市场发展分析
二、成都房地产市场存在的问题
三、成都房地产市场规模分析
第三节 2009-2010年成都房地产产销状况分析
一、成都房地产供给分析
二、成都房地产销量分析
三、成都房地产市场需求分析

第三部分 赢利水平与企业分析
第九章 成都房地产行业整体运行指标分析
第一节 2009-2010年成都房地产行业总体规模分析
一、企业数量结构分析
二、行业规模情况分析
第二节 2009-2010年成都房地产行业产销分析
一、行业供给情况总体分析
二、行业销售收入总体分析
第三节 2009-2010年成都房地产行业财务指标总体分析
一、行业盈利能力分析
二、行业偿债能力分析
三、行业营运能力分析
四、行业发展能力分析

第十章 成都房地产行业赢利水平分析
第一节 成本分析
一、2009-2010年成都房地产原材料价格走势
二、2009-2010年成都房地产行业人工成本分析
三、2009-2010年成都房地产行业营销成本分析
第二节 产销运存分析
一、2009-2010年成都房地产行业产销情况
二、2009-2010年成都房地产行业存量情况
三、2009-2010年成都房地产行业资金周转情况
第三节 盈利水平分析
一、2009-2010年成都房地产行业价格走势
二、2009-2010年成都房地产行业营业收入情况
三、2009-2010年成都房地产行业毛利率情况
四、2009-2010年成都房地产行业赢利能力
五、2009-2010年成都房地产行业赢利水平
六、2010-2015年成都房地产行业赢利预测

第十一章 成都房地产重点企业发展分析
第一节 成都万科有限公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第二节 中海地产成都公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第三节 成都置信实业（集团）有限公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第四节 华润置地成都公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第五节 保利房地产股份有限公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险

第四部分 投资策略与风险预警
第十二章 中国房地产行业投融资与并购分析
第一节 中国房地产行业投融资与并购背景分析
一、房地产市场进入退出门槛分析
二、宏观政策规范完善房地产市场
三、一线城市房地产市场情况分析
四、二三线城市房地产的需求分析
第二节 中国房地产行业投融资与并购现状分析
一、金融与房地产结合发展模式
二、房地产投资情况分析
三、外资进入房地产市场的特征
四、外资关注重点
第三节 中国房地产行业投融资与并购趋势分析
一、宏观调控对房地产市场影响趋势
二、海外房地产投资基金市场影响力趋势
第四节 中国房地产行业投融资与并购案例比较
一、业外资本投融资与并购案例分析
二、国际资本投融资与并购案例分析
三、业内企业投融资与并购案例分析

第十三章 成都房地产行业投资策略分析
第一节 行业发展特征
一、行业的周期性
二、行业的区域性
三、行业的上下游
四、行业经营模式
第二节 行业投资形势分析
一、行业发展格局
二、行业进入壁垒
三、行业SWOT分析
四、行业五力模型分析
第三节 成都房地产行业投资效益分析
一、2009-2010年成都房地产行业投资状况
二、2009-2010年成都房地产行业投资效益
三、2010-2015年成都房地产行业投资方向
四、2010-2015年成都房地产行业投资建议
第四节 成都房地产行业投资策略研究
一、2009年成都房地产行业投资策略
二、2010年成都房地产行业投资策略
三、2010-2015年成都房地产行业投资策略
四、2010-2015年成都房地产细分行业投资策略

第十四章 成都房地产行业投资风险预警
第一节 影响成都房地产行业发展的主要因素
一、2010年影响成都房地产行业运行的有利因素
二、2010年影响成都房地产行业运行的稳定因素
三、2010年影响成都房地产行业运行的不利因素
四、2010年成都房地产行业发展面临的挑战分析
五、2010年成都房地产行业发展面临的机遇分析
第二节 成都房地产行业投资风险预警
一、2010-2015年成都房地产行业市场风险预测
二、2010-2015年成都房地产行业政策风险预测
三、2010-2015年成都房地产行业经营风险预测
四、2010-2015年成都房地产行业技术风险预测
五、2010-2015年成都房地产行业竞争风险预测
六、2010-2015年成都房地产行业其他风险预测

第五部分 发展趋势与规划建议
第十五章 成都房地产行业发展趋势分析
第一节 我国房地产市场走势分析
一、全国房地产市场总体形势
二、全国一二三线城市房地产市场形势
三、我国房地产主要区域市场形势
四、2010-2015年我国房地产市场走势
第二节 2010-2015年成都房地产市场趋势分析
一、2008-2009年成都房地产市场趋势总结
二、2009-2010年成都房地产市场趋势总结
三、2010-2015年成都房地产发展趋势分析
第三节 2010-2015年成都房地产行业供需预测
一、2010-2015年成都房地产供给预测
二、2010-2015年成都房地产需求预测
三、2010-2015年成都房地产价格预测
第四节 2010-2015年成都房地产行业规划建议
一、2010-2015年成都房地产行业整体规划
二、2010-2015年成都房地产行业发展预测
三、2010-2015年成都房地产行业规划建议

第十六章 成都房地产企业管理策略建议
第一节 销售策略分析
一、媒介选择策略分析
二、产品定位策略分析
三、企业宣传策略分析
第二节 提高成都房地产企业竞争力的策略
一、提高成都房地产企业核心竞争力的对策
二、成都房地产企业提升竞争力的主要方向
三、影响成都房地产企业核心竞争力的因素及提升途径
四、提高成都房地产企业竞争力的策略
第三节 对成都房地产品牌的战略思考
一、成都房地产实施品牌战略的意义
二、成都房地产企业品牌的现状分析
三、成都房地产企业的品牌战略研究
四、成都房地产品牌战略管理的策略

图表目录
图表：2009-2010年成都房地产行业市场规模
图表：2009-2010年成都房地产重要数据指标比较
图表：2009-2010年成都房地产行业销售情况分析
图表：2009-2010年成都房地产行业利润情况分析
图表：2009-2010年成都房地产行业资产情况分析
图表：2010-2015年成都房地产市场价格走势预测
图表：2009年1-12月全国房地产开发投资完成情况
图表：2009年1-12月东部地区房地产开发投资完成情况
图表：2009年1-12月中部地区房地产开发投资完成情况
图表：2009年1-12月西部地区房地产开发投资完成情况
图表：2009年1-12月全国商品房销售情况
图表：2009年1-12月东部地区商品房销售情况
图表：2009年1-12月中部地区商品房销售情况
图表：2009年1-12月西部地区商品房销售情况
图表：2010年1月全国房地产开发投资完成情况
图表：2010年1月东部地区房地产开发投资完成情况
图表：2010年1月中部地区房地产开发投资完成情况
图表：2010年1月西部地区房地产开发投资完成情况
图表：2010年1月全国商品房销售情况
图表：2010年1月东部地区商品房销售情况
图表：2010年1月中部地区商品房销售情况
图表：2010年1月西部地区商品房销售情况
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（1）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（2）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（3）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（4）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（5）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（6）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（7）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（8）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（1）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（2）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（3）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（4）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（5）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（6）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（7）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（8）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（1）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（2）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（3）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（4）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（5）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（6）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（7）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（8）
图表：成都消费者购房的原因
图表：成都消费者对购房方式选择
图表：成都消费者目前居住情况
图表：2010年成都消费者购房计划
图表：成都消费者购房选择的房款支付方式
图表：成都消费者一直未购房的原因
图表：成都消费者选房容易受影响的因素
图表：成都购房消费者的收入情况
图表：成都消费者购房的价位选择
图表：2010年成都有购房计划的消费者所占比例
图表：2010年成都准备二次购房的消费者所占比例
图表：成都消费者购房用途
图表：2010年成都消费者购房选择的区域
图表：成都消费者购房选择的居住环线位置
图表：2010年成都消费者准备购买何种类型的房屋
图表：2010年成都购房消费者能够接受的价格范围
图表：2010年成都购房消费者预测成都整体房价走势
图表：2010年成都购房消费者家庭月收入状况
图表：2010年成都消费者影响购房的原因
图表：2010年成都购房消费者容易受哪些项目选择的影响
图表：2010年成都消费者选择购房付款方式情况
图表：2008年成都楼盘销售排行榜
图表：2010年成都主城区新发预售证
图表：2009年1-12月成都主城区商品房供需套数
图表：2009年1-12月成都主城区商品房供需面积
图表：2009年1-12月成都主城区商品房户均面积
图表：2009年12月成都各种物业房源销售情况
图表：2009年12月成都各行政区成交情况
图表：2009年12月成都各城区成交情况
图表：2009年12月成都各行政区二手房成交量
图表：2009年12月成都主城区新开楼盘一览
图表：2009年12月成都各行政区开盘情况
图表：2009年12月成都主城区新开楼盘价格情况
图表：2009年12月成都郊区新开楼盘
图表：2009年1-12月成都二手房成交量走势图
图表：2009年1-12月成都各区域二手房成交均价走势图
图表：2009年1-12月成都二手房买卖交易套型分布图
图表：2009年1-12月成都二手房购买人群年龄分布图