2010-2015年北京房地产行业发展前景分析及投资风险预测报告

    2009年从全年角度看，2月份是北京市房地产市场的第一个低谷，3月份到9月份，10月份再次大幅度回落，出现2009年的第二个低谷，改写了往年“金九银十”的期望，但是随着经济复苏的带动和政策的引导，年底11月和12月份，再次冲高，并且在12月份创造了2009年的交易的新高点。2008年北京市商品房销售走势低于2007年和2009年商品房销售走势，在经历了2007年地产一波高潮后，2008年，受全球经济危机的刺激，北京房地产市场整体出现大幅度下滑的趋势，在2009年中，国家全方面的经济恢复政策，促使我国经济出现了全面好转的迹象，进而在对应的“救市”政策的帮助下，北京房地产市场较2008年已经出现了全面的回暖，特别是在2009年的四、五、六月份，整体回暖趋势已经超过了2007年的高潮。2009年截至12月28日，北京的商品住房和二手房共成交451686套。其中二手房成交量已经达到274917套，超过了2006-2008年总和237020套16%。2009年全年，北京二手房交易量有望接近27.5万套。而楼市总成交量将达到46万套，相比2008年上涨190%。2009年北京楼市总成交值约为GDP的62.6%。其中，商品房达3955.2亿元，占GDP比例达34.9%，二手房成交总值达3147.7亿，占GDP比例高达27.7%。从房价看，北京2009年底的平均二手房价对比1月8900元累计涨幅已经超过58.4%。达14100元／平方米，创下历史记录。而商品房均价上涨幅度更为惊人，由1月的10085元／平方米上涨到了年底的17500元／平方米，价格上涨幅度达到了73.8%。12月来北京的楼市租售比再创记录，达到了1∶565，部分区域甚至达到了1∶700。比2008年上涨了30%。二手房的平均成交总价已突破130万元，部分区域出现翻番的上涨幅度。北京楼市泡沫已经很大。2009年通过释放流动性获得的高速发展赢得了经济的稳定，但房地产的超预期火爆已分明预示风险。2010年针对房地产的调控措施也就跟进出台。
    2010年预计北京市房地产投资将回落到15%左右，固定资产投资回落到增幅16%。2009年上半年，北京固定资产投资下滑，在经济增长压力下，北京市启动了1000亿土地储备投资计划。2009年前三季度，北京市房地产投资同比增长56%，土地一级开发投资增长7.6倍。截止到9月末，北京固定资产投资完成3508.4亿元，增幅54.4%。在“大投资”的推动下，2009年北京GDP有望实现“保9”的目标。北京市房地产投资成为了固定资产投资的绝对主力。但是这一高增长背后，却有很多隐忧。2009年全年北京土地一级开发投资将有近10倍的增长。但是，1-3季度的数据来看，如果扣除土地一级开发的7.6倍的增长，则前三季度北京房地产开发投资实际增长仅4.2%，二级开发中的住宅开发投资增长10%左右，经营性用房投资仍在下降，只有保障性住房投资增长了120%。2009年北京固定资产投资中国有投资比例过重。除了投资主体是国有居多外，2009年北京房地产投资的资金来源结构上，也是银行贷款多，企业自有资金少。2009年前三季度北京房地产开发资金来源同比增长82.8%，去年同期下降14%。但在资金来源中，金融贷款增长1.4倍，占比高达40%以上，比重较去年同期提高了10个百分点。而自筹资金占资金来源比重已降至2006年以来的低点，尤其是自有资金增长较慢，占资金来源比重也分别由去年同期的22.12%和13.91%，下降到2009年的15.24%和7.71%。2010年北京市投资结构将发生变化。2009年北京市启动了500亿的南城开发计划，预计带动社会投资2900亿元。北京市在经历了2009年的“紧急大投资”之后。2010年的投资计划安排将回归产业投资和基础设施投资，告别土地开发投资。
    本研究咨询报告在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家发改委、国务院发展研究中心、中国房地产协会、北京统计局、北京国土资源局、北京房产管理局、北京房地产经纪协会、北京住宅与房地产业协会、北京房地产信息中心、国内外相关刊物杂志的基础信息以及北京房地产研究单位等公布和提供的大量资料，结合对北京房地产相关企业的实地调查，对北京房地产行业发展现状与前景、市场竞争格局与形势、赢利水平与企业发展、投资策略与风险预警、发展趋势与规划建议等进行深入研究，并重点分析了北京房地产行业的前景与风险。报告揭示了北京房地产市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。

目 录
CONTENTS

第一部分 发展现状与前景分析
第一章 全球房地产市场发展分析
第一节 2009-2010年世界房地产市场分析
一、2009年世界房地产市场发展分析
二、2009年世界房地产市场走势分析
三、2009年全球房地产市场交易情况
四、2010年全球房地产市场情况分析
第二节 中美房地产市场发展对世界的影响分析
一、中美房地产对各资源供应国的影响
二、中美房地产对世界经济发展的影响
三、中国房地产对各行业发展的影响分析
四、中国房地产市场对全球经济复苏的影响
第三节 世界房地产对世界经济复苏的重要意义
一、2010年全球房地产市场分析预测
二、2010年全球房地产市场复苏预测
三、2010年美国房地产市场分析预测
四、房地产对世界经济复苏的重要意义

第二章 我国房地产市场发展分析
第一节 中国房地产供需分析
一、住房潜在需求分析
二、我国购置未开发土地情况
三、我国房地产价格情况分析
四、我国房地产市场调整分析
五、我国房地产购买力分析
第二节 2009年房地产市场运行分析
一、2009年中国房地产市场整体情况
二、2009年中国房地产市场热点问题
三、2009年房地产开发完成情况
四、2009年商品房销售和空置情况
五、2009年房地产开发企业资金来源情况
六、2009年全国房地产开发景气指数
七、2009年四季度企业景气指数分析
第三节 2009年我国大中城市房屋市场销售价格指数
一、2009年1季度全国70个大中城市房屋销售价格指数
二、2009年2季度全国70个大中城市房屋销售价格指数
三、2009年3季度全国70个大中城市房屋销售价格指数
四、2009年4季度全国70个大中城市房屋销售价格指数
第四节 2010年1月全国房地产市场运行情况
一、2010年1月房地产开发完成情况
二、2010年1月商品房销售情况
三、2010年1月房地产开发企业资金来源情况
四、2010年1月全国房地产开发景气指数
五、2010年1月大中城市房屋市场销售价格指数
第五节 2010年中国房地产市场发展分析
一、2010年中国房地产行业发展概述
二、2010年中国房地产全行业发展形势
三、2010年我国房地产调整空间情况
四、2010年中国房地产市场调控分析
五、2010年中国房地产市场发展的关键
第六节 2010年房地产市场形势分析与影响因素
一、2010年我国房地产市场形势分析
二、2010年房地产市场影响因素分析
三、2010年房地产市场政策环境分析
四、对我国房地产政策建议

第三章 北京房地产行业发展分析
第一节 北京土地市场分析
一、2008年北京土地市场状况
二、2009年上半年北京土地市场状况
三、2009年下半年北京土地市场状况
四、2010年1月份北京土地市场状况
第二节 2009-2010年北京房地产市场分析
一、2009年1季度北京房地产市场分析
二、2009年2季度北京房地产市场分析
三、2009年3季度北京房地产市场分析
四、2009年4季度北京房地产市场分析
五、2010年1月份北京房地产市场分析
第三节 2009-2010年北京房地产市场供需分析
一、2009-2010年北京房地产市场供给总量分析
二、2009-2010年北京房地产市场供给结构分析
三、2009-2010年北京房地产市场需求总量分析
四、2009-2010年北京房地产市场需求结构分析
五、2009-2010年北京房地产市场供需平衡分析
六、2009-2010年北京房地产市场价格走势分析

第四章 北京房地产细分市场分析
第一节 2009-2010年北京住宅市场分析
一、2009年1季度北京住宅市场分析
二、2009年2季度北京住宅市场分析
三、2009年3季度北京住宅市场分析
四、2009年4季度北京住宅市场分析
五、2010年1月份北京住宅市场分析
第二节 2009-2010年北京二手房市场分析
一、2009年1季度北京二手房市场分析
二、2009年2季度北京二手房市场分析
三、2009年3季度北京二手房市场分析
四、2009年4季度北京二手房市场分析
五、2010年1月份北京二手房市场分析
第三节 2009-2010年北京写字楼市场分析
一、2009年1季度北京写字楼市场分析
二、2009年2季度北京写字楼市场分析
三、2009年3季度北京写字楼市场分析
四、2009年4季度北京写字楼市场分析
五、2010年1月份北京写字楼市场分析
第四节 2009-2010年北京商业地产市场分析
一、2009年1季度北京商业地产市场分析
二、2009年2季度北京商业地产市场分析
三、2009年3季度北京商业地产市场分析
四、2009年4季度北京商业地产市场分析
五、2010年1月份北京商业地产市场分析

第五章 2009-2010年北京房地产消费市场分析
第一节 北京房地产消费者收入分析
一、北京人口、人民生活分析
二、2009-2010年北京消费者收入水平
三、2009-2010年北京消费者信心指数分析
第二节 北京房地产场消费需求分析
一、北京房地产市场的消费需求变化
二、北京房地产行业的需求情况分析
三、2010年北京房地产市场消费需求分析
第三节 2010年北京房地产消费者调查
一、房地产消费者对现时楼价的评价
二、房地产消费者对上半年楼价走势预期
三、房地产消费者预期楼价走势分析
四、房地产消费者购房计划调查
五、房地产消费者中主导消费群体
六、房地产消费者中购买主力群体
七、房地产消费者二次购房情况调查
八、房地产消费者购房首选区域
九、房地产消费者购房心理价位区间
十、房地产消费者的消费信心调查

第六章 北京房地产行业投资与发展前景分析
第一节 2009年北京房地产行业投资情况分析
一、2009年总体投资结构
二、2009年投资规模情况
三、2009年投资增速情况
四、2009年分行业投资分析
五、2009年分地区投资分析
第二节 北京房地产行业投资机会分析
一、北京房地产投资项目分析
二、可以投资的北京房地产模式
三、2010年北京房地产投资机会
四、2010年北京房地产细分行业投资机会
五、2010-2015年北京房地产投资新方向
第三节 北京房地产行业发展前景分析
一、北京房地产市场发展前景分析
二、北京房地产市场蕴藏的商机分析
三、金融危机后北京房地产市场的发展前景
四、2010年北京房地产市场面临的发展商机
五、2010-2015年北京房地产市场面临的发展商机

第二部分 市场竞争格局与形势
第七章 北京房地产行业竞争格局分析
第一节 我国房地产竞争分析
一、2009年房地产市场竞争形势分析
二、2009年房地产竞争性的供给市场分析
三、2009年我国房地产市场增加竞争的必要性
第二节 北京房地产竞争分析
一、2009年北京房地产市场竞争情况分析
二、2009年北京房地产竞争性的供给市场
三、2010年北京房地产市场竞争形势分析
第三节 北京房地产行业集中度分析
一、2009年北京房地产市场集中度分析
二、2009年北京房地产企业集中度分析
三、2009年北京房地产区域集中度分析
第四节 北京房地产行业竞争格局分析
一、2009-2010年SWOT分析
二、2009年北京房地产行业竞争分析
三、2009-2010年北京房地产市场竞争分析
四、2010-2015年北京主要房地产企业动向
五、2010-2015年北京房地产竞争策略分析

第八章 2009-2010年北京房地产行业发展形势分析
第一节 北京房地产行业发展概况
一、北京房地产行业发展特点分析
二、北京房地产行业投资现状分析
三、北京房地产行业总产值分析
第二节 2009-2010年北京房地产行业市场情况分析
一、北京房地产行业市场发展分析
二、北京房地产市场存在的问题
三、北京房地产市场规模分析
第三节 2009-2010年北京房地产产销状况分析
一、北京房地产供给分析
二、北京房地产销量分析
三、北京房地产市场需求分析

第三部分 赢利水平与企业分析
第九章 北京房地产行业整体运行指标分析
第一节 2009-2010年北京房地产行业总体规模分析
一、企业数量结构分析
二、行业规模情况分析
第二节 2009-2010年北京房地产行业产销分析
一、行业供给情况总体分析
二、行业销售收入总体分析
第三节 2009-2010年北京房地产行业财务指标总体分析
一、行业盈利能力分析
二、行业偿债能力分析
三、行业营运能力分析
四、行业发展能力分析

第十章 北京房地产行业赢利水平分析
第一节 成本分析
一、2009-2010年北京房地产原材料价格走势
二、2009-2010年北京房地产行业人工成本分析
三、2009-2010年北京房地产行业营销成本分析
第二节 产销运存分析
一、2009-2010年北京房地产行业产销情况
二、2009-2010年北京房地产行业存量情况
三、2009-2010年北京房地产行业资金周转情况
第三节 盈利水平分析
一、2009-2010年北京房地产行业价格走势
二、2009-2010年北京房地产行业营业收入情况
三、2009-2010年北京房地产行业毛利率情况
四、2009-2010年北京房地产行业赢利能力
五、2009-2010年北京房地产行业赢利水平
六、2010-2015年北京房地产行业赢利预测

第十一章 北京房地产重点企业发展分析
第一节 万科企业股份有限公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第二节 亿城集团股份有限公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第三节 京能置业股份有限公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第四节 中房置业股份有限公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第五节 金融街控股股份有限公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第六节 北京首都开发股份有限公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第七节 北京万通地产股份有限公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第八节 北京北辰实业股份有限公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第九节 北京城建投资发展股份有限公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第十节 北京空港科技园区股份有限公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第十一节 中国国际贸易中心股份有限公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第十二节 北京大龙伟业房地产开发股份有限公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险

第四部分 投资策略与风险预警
第十二章 中国房地产行业投融资与并购分析
第一节 中国房地产行业投融资与并购背景分析
一、房地产市场进入退出门槛分析
二、宏观政策规范完善房地产市场
三、一线城市房地产市场情况分析
四、二三线城市房地产的需求分析
第二节 中国房地产行业投融资与并购现状分析
一、金融与房地产结合发展模式
二、房地产投资情况分析
三、外资进入房地产市场的特征
四、外资关注重点
第三节 中国房地产行业投融资与并购趋势分析
一、宏观调控对房地产市场影响趋势
二、海外房地产投资基金市场影响力趋势
第四节 中国房地产行业投融资与并购案例比较
一、业外资本投融资与并购案例分析
二、国际资本投融资与并购案例分析
三、业内企业投融资与并购案例分析

第十三章 北京房地产行业投资策略分析
第一节 行业发展特征
一、行业的周期性
二、行业的区域性
三、行业的上下游
四、行业经营模式
第二节 行业投资形势分析
一、行业发展格局
二、行业进入壁垒
三、行业SWOT分析
四、行业五力模型分析
第三节 北京房地产行业投资效益分析
一、2009-2010年北京房地产行业投资状况
二、2009-2010年北京房地产行业投资效益
三、2010-2015年北京房地产行业投资方向
四、2010-2015年北京房地产行业投资建议
第四节 北京房地产行业投资策略研究
一、2009年北京房地产行业投资策略
二、2010年北京房地产行业投资策略
三、2010-2015年北京房地产行业投资策略
四、2010-2015年北京房地产细分行业投资策略

第十四章 北京房地产行业投资风险预警
第一节 影响北京房地产行业发展的主要因素
一、2010年影响北京房地产行业运行的有利因素
二、2010年影响北京房地产行业运行的稳定因素
三、2010年影响北京房地产行业运行的不利因素
四、2010年北京房地产行业发展面临的挑战分析
五、2010年北京房地产行业发展面临的机遇分析
第二节 北京房地产行业投资风险预警
一、2010-2015年北京房地产行业市场风险预测
二、2010-2015年北京房地产行业政策风险预测
三、2010-2015年北京房地产行业经营风险预测
四、2010-2015年北京房地产行业技术风险预测
五、2010-2015年北京房地产行业竞争风险预测
六、2010-2015年北京房地产行业其他风险预测

第五部分 发展趋势与规划建议
第十五章 北京房地产行业发展趋势分析
第一节 我国房地产市场走势分析
一、全国房地产市场总体形势
二、全国一二三线城市房地产市场形势
三、我国房地产主要区域市场形势
四、2010-2015年我国房地产市场走势
第二节 2010-2015年北京房地产市场趋势分析
一、2008-2009年北京房地产市场趋势总结
二、2009-2010年北京房地产市场趋势总结
三、2010-2015年北京房地产发展趋势分析
第三节 2010-2015年北京房地产行业供需预测
一、2010-2015年北京房地产供给预测
二、2010-2015年北京房地产需求预测
三、2010-2015年北京房地产价格预测
第四节 2010-2015年北京房地产行业规划建议
一、2010-2015年北京房地产行业整体规划
二、2010-2015年北京房地产行业发展预测
三、2010-2015年北京房地产行业规划建议

第十六章 北京房地产企业管理策略建议
第一节 销售策略分析
一、媒介选择策略分析
二、产品定位策略分析
三、企业宣传策略分析
第二节 提高北京房地产企业竞争力的策略
一、提高北京房地产企业核心竞争力的对策
二、北京房地产企业提升竞争力的主要方向
三、影响北京房地产企业核心竞争力的因素及提升途径
四、提高北京房地产企业竞争力的策略
第三节 对北京房地产品牌的战略思考
一、北京房地产实施品牌战略的意义
二、北京房地产企业品牌的现状分析
三、北京房地产企业的品牌战略研究
四、北京房地产品牌战略管理的策略

图表目录
图表：2009-2010年北京房地产行业市场规模
图表：2009-2010年北京房地产重要数据指标比较
图表：2009-2010年北京房地产行业销售情况分析
图表：2009-2010年北京房地产行业利润情况分析
图表：2009-2010年北京房地产行业资产情况分析
图表：2010-2015年北京房地产市场价格走势预测
图表：2009年1-12月全国房地产开发投资完成情况
图表：2009年1-12月东部地区房地产开发投资完成情况
图表：2009年1-12月中部地区房地产开发投资完成情况
图表：2009年1-12月西部地区房地产开发投资完成情况
图表：2009年1-12月全国商品房销售情况
图表：2009年1-12月东部地区商品房销售情况
图表：2009年1-12月中部地区商品房销售情况
图表：2009年1-12月西部地区商品房销售情况
图表：2010年1月全国房地产开发投资完成情况
图表：2010年1月东部地区房地产开发投资完成情况
图表：2010年1月中部地区房地产开发投资完成情况
图表：2010年1月西部地区房地产开发投资完成情况
图表：2010年1月全国商品房销售情况
图表：2010年1月东部地区商品房销售情况
图表：2010年1月中部地区商品房销售情况
图表：2010年1月西部地区商品房销售情况
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（1）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（2）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（3）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（4）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（5）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（6）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（7）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（8）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（1）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（2）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（3）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（4）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（5）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（6）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（7）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（8）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（1）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（2）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（3）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（4）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（5）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（6）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（7）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（8）
图表：北京消费者购房的原因
图表：北京消费者对购房方式选择
图表：北京消费者目前居住情况
图表：2010年北京消费者购房计划
图表：北京消费者购房选择的房款支付方式
图表：北京消费者一直未购房的原因
图表：北京消费者选房容易受影响的因素
图表：北京购房消费者的收入情况
图表：北京消费者购房的价位选择
图表：2010年北京有购房计划的消费者所占比例
图表：2010年北京准备二次购房的消费者所占比例
图表：北京消费者购房用途
图表：2010年北京消费者购房选择的区域
图表：北京消费者购房选择的居住环线位置
图表：2010年北京消费者准备购买何种类型的房屋
图表：2010年北京购房消费者能够接受的价格范围
图表：2010年北京购房消费者预测北京整体房价走势
图表：2010年北京购房消费者家庭月收入状况
图表：2010年北京消费者影响购房的原因
图表：2010年北京购房消费者容易受哪些项目选择的影响
图表：2010年北京消费者选择购房付款方式情况
图表：2008年北京楼盘销售排行榜
图表：2010年北京主城区新发预售证
图表：2009年1-12月北京主城区商品房供需套数
图表：2009年1-12月北京主城区商品房供需面积
图表：2009年1-12月北京主城区商品房户均面积
图表：2009年12月北京各种物业房源销售情况
图表：2009年12月北京各行政区成交情况
图表：2009年12月北京各城区成交情况
图表：2009年12月北京各行政区二手房成交量
图表：2009年12月北京主城区新开楼盘一览
图表：2009年12月北京各行政区开盘情况
图表：2009年12月北京主城区新开楼盘价格情况
图表：2009年12月北京郊区新开楼盘
图表：2009年1-12月北京二手房成交量走势图
图表：2009年1-12月北京各区域二手房成交均价走势图
图表：2009年1-12月北京二手房买卖交易套型分布图
图表：2009年1-12月北京二手房购买人群年龄分布图