2019年中国长租公寓市场分析报告-产业竞争现状与投资前景研究

        “长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，已单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。现在“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家接受。在传统租赁市场上，租客的租赁时间一般为一年。

        根据面向的人群，租住的方式，时间，提供的服务和质量等等的不同，将长租公寓按照月租金的多少划分为不同等级。为便于比较，粗略的将公寓分为服务式公寓（一般月租金高于2倍当地社会平均工资）和青年公寓（一般月租金低于2倍当地社会平均工资）两大类。其中，青年公寓更加倾向于普通白领甚至蓝领，服务式公寓更多的则是高端人群和涉外顾客。

        长租公寓主要面向中高端群体，随着人们对生活质量的需求不断提高，对于长租公寓的需求越发旺盛。对此，根据对长租公寓基于市面上权威数据来源的测算来看。

        在均衡状态下，我国长租公寓需求端所能带来的租金收入至少为2000亿。分析如下：

         (二)跟据中国房地产业协会的资料显示，在许多发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%——30%，即使取20%这一较低的比例，我国机构出租房源租金能够达到2000亿。

        从房间数量上来讲，长租公寓需求大约需要1000万间，市场呈现绝对的供少于求的情形。假设20%的租房人口选择长租公寓，每间租住人数为2人，则1亿租房人群需要1000万间长租公寓，而据统计，2016年底的长租公寓数量仅为200万间，2017年底在300万间左右，呈现高速增长且严重供不应求的态势。

        1、多主体逐鹿住房租赁市场

        不少龙头房企已涉足长租公寓，其中包括万科、招商蛇口、金地等。中介服务机构如链家（自如）、世联行（红璞公寓）与我爱我家（相寓）等。经济型连锁酒店如铂涛、如家等也依托自身优势进入该市场。伴随建设银行广东省分行于2017年12月20日宣布即将推出存房贷业务，银行也正加快进入该领域的步伐，多供给主体的格局正在形成。

        集体建设用地入市，有效增加供给，利好住房租赁市场。2017年8月21日，国土资源部、住房和城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，选择13个城市进行试点，推进利用集体建设用地建设租赁住房。集体建设用地入市能够增加住宅用地来源及租赁住房供应，既能够盘活低效集体建设用地又能够拓宽集体经济组织与农民的增收渠道。

        “只租不售”地块频出，彰显政府发展住房租赁市场决心。上海、广州、杭州和深圳相继推出“只租不售”地块，地块竞得者均为国有企业。其中，上海首批只租不售地块于2017年7月份通过挂牌方式成交，成交地块成交楼面单价大幅低于周边土地价格。具体来看，上海浦东新区张江南区地块楼面单价为5569元/平方米，嘉定区嘉定新城地块楼面单价为5950元/平方米；根据我们测算，地块租金收益率在5%-7%之间。未来，可预期更多城市将会出台相关政策。

        从政策层面看，我国政府鼓励积极试点REITs：2016年国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，指出：“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。”

        央企试水REITs，引领示范意义重大。2017年10月23日，中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获上交所审议通过，该项目为国内首单由央企作为发行主体的租赁住房类REITs产品，是住房租赁市场重要标志性事件，具有重要示范意义。

        专项计划原始受益权人为保利地产，保利地产同时也是资产的优先收购权人与资产服务机构。专项计划为基金份额持有人，履行实缴出资义务。资金全部到位后私募基金取得项目公司股权、债权并向目标公司增资或发放委托贷款。

        CMBS为债务融资工具，原始权益人能够通过抵押物业资产获得贷款，原始权益人保留物业资产所有权，能够享受抵押期地产增值红利。其在原理上类似于抵押型的REITs，基础资产通常以商业地产、物业未来收益权为主，也可以将其归类为类REITs产品。招商蛇口公告指出此次募集资金主要用于未来长租公寓的发展与运营，将会放大招商蛇口在公寓板块起步早、产品线完整的优势，既拓宽公司融资渠道又优化负债结构。

        （1）市场主要品牌发展格局

        1、行业格局：经过五年发展，长租公寓格局基本确立：分散式公寓层级分化，自如唯一确立龙头地位，二房东和小创业公司停止发展逐渐退出市场；集中式公寓成规模玩家很少，资金追逐龙头公司；开发商和经济型酒店进入市场，力度大速度快，加剧行业竞争。

        1）低毛利业务，出租率在 90%的情况下，不计装修摊销，EBITDA 率仅 9.4%；

        3） 盈利或亏损高度依赖运营，根据敏感性分析，出租率每下降 1%，EBITDA 率下降 0.7%-0.9%；运营费用上升1%，EBITDA 率损失1%；如果出租率从90%降到80%，或者运营开支从12%增加到20%，前期投资就无法在五年合约期内收回。

        4、管理指标及运营指标分析：根据调研分别形成管理层面及地方运营层面应关注的核心指标，以及相应的行业标准经验参考。管理层面关注项目经济模型，重点看单项目 EBITDA 率、投资回收周期、坪效溢价；运营层面则关注拓展（选址策略、拿房 KPI、租约管理 KPI 等）、装 修改造及供应链管理（效率 KPI、时间 KPI、成本 KPI）、销售出租和租后服务（渠道、出租率、销售速度、定价执行率、人房比、维修支出等）。

管理指标及运营指标分析

 

        (2) 布式长租公寓市场层级

        APP+链家网的全平台服务；目前处于加速发展期（每月新增房源8000 套）

        3、第二梯队的公司凭优秀的经营团队和管理体系获得持续融资，冲上万间规模（全国仅优客逸家、寓见、蘑菇三家），但面临龙头企业扩张带来的强竞争压力，目前都在寻求与开发商等资源方的合作以实现进一步扩张；

        4、开发商凭大量持有房源优势切入市场，目前运营缺乏体系，未来可能出现开发商与第二梯队公寓运营商的结合。万科在3 月份年报发布会上宣布其长租公寓已开业超1000 间，此外还有超过20000 间正在筹备开业。谭华杰卸任董秘，专职负责新业务、新模式落地。万科目前开业的西安、广州项目都是自持物业，由自营团队运营。从实际运营结果来看 存在定位不清晰、没有合适出房渠道等问题，运营项目出租率较低（广州峯汇项目370 间房，出租率25%）。但 开发商不存在空置导致亏损的压力。从长期看，开发商很可能与专业运营公司达成业务或股权合作。目前该趋势已经比较明朗，领先的公寓运营公司都在尝试和开发商开展各类型的合作（万科+链家、万科+魔方、时代与you+、绿地与优客逸家、中城联盟与寓见、阳光城与寓见）。

分散式公寓层级分化

 

        （3）、集中式长租公寓市场格局

        2、早期进入者如青年汇、自如寓，在发展到1000 间左右停止扩张。青年汇因股东纠纷，而自如是判断其公司资源更适合分散式业务的快速规模化，于2013 年暂停集中式发展；

        4、领先的经济型连锁酒店全面进入集中式长租市场，规模发展很快，将加剧行业竞争。华住集团投资2亿美金到城家公寓，并于近期投资新派公寓；铂涛（7 天）和如家分别推出了窝趣公寓和逗号公寓，获得红杉资本等机构的投资。由于集中式公寓与经济型酒店的模型非常接近，其转型速度会很快（如家预计集中式公寓开业45 家门店，房间数突破5000 间）。

集中式公寓成规模的玩家数量很少，资金追逐龙头企业