→内容简介
2009年，我国房地产市场的走势受两方面因素的制约和影响。一方面是利空因素。国际金融风暴继续肆虐，世界各国都受到波及，欧美地区受灾尤其严重，国内经济亦受其负面影响，出口下滑，经济下行，外资撤离。国内经济下行已成定局，股市、楼市皆低迷，实体经济亦萎靡不振，企业效益下滑。在内外宏观经济双重负面影响下，我国房地产市场必然同步下行。如果说房地产是国民经济的晴雨表，那么，房地产经纪机构(中介)则是房地产业敏感的温度计。房地产市场低迷引发了敏感的房地产中介的关门风潮。2008-2009年，房地产中介退市风潮在全国范围蔓延。深圳、北京门店数量最多的房地产中介纷纷倒下。同样一幕还发生在广州、上海、杭州、石家庄。此轮关门风潮将加快房地产中介行业的洗牌。规模小、信誉差、管理不善的中介将被驱逐出局，大型品牌中介则会在“寒冬”中趁势扩张，占领市场。
现在，整个房地产市场都很低迷，开发商在缩减营销成本的同时又希望吸引更多的客户前来买房，提升销售速度，而一二手联动的模式恰恰解决了这一矛盾，满足了开发商之所需，可以借助中介公司的客源来卖房。据了解，这种模式之所以可行，也是因为其一举三得的优势。对于开发商来说，可以拓展客源；对于中介公司，提供客源促成成交后可以从开发商处获得返利收益；对于购房人来说，成交后无须向代售中介交纳佣金不说，还有可能享受“折上折”。除我爱我家、链家地产、北京中原外，21世纪不动产、中大恒基等中介公司也在积极筹备卖新房业务。
由于买卖市场不景气，不少普通经纪人已经由于收入的压力早早被淘汰出局了。即使如此，较为资深的经纪人的压力也并未随之减小，较高素质的经纪人的流动也在增加。近一段时间，许多品牌中介也开始寻求其它业务来维持正常运转。在二手房经纪行业内，高端市场的精细化服务一直是未被开发的市场盲点，细分市场广阔的前景蕴藏着无限商机。目前，21世纪不动产、富房等品牌中介公司都在对高端消费人群的差异化竞争中寻求新突破，积极求新求变以应困局。同时，不少房产中介也加大了自身网站建设的投入，网站功能也不断完善。无论从成本还是效果和自身品牌建设考虑，开设网上门店，加大网络营销力度都是房产中介最可行的应对策略。不过，网络房产中介目前尚处起步阶段，在诚信建设、盈利模式和配套体系方面仍需完善和加强，不可能成为房产中介的“救命稻草”。在全世界金融和经济危机倒逼之下，传统的店铺经营模式也许已不合时宜，独立经纪人模式或许可承担起“拯救者”的重任。不论地产中介行业如何度过窘境，现在社会各界都已经广泛关注起来，中介业界也开始进行反思。归根结底，地产中介还是要从自身的“内功”修炼起，不断拓展新道路，才能够抵抗“严寒”，立于行业的不败之地。
本研究咨询报告在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家商务部、国务院发展研究中心、国家经济信息中心、中国房地产行业协会、北京房地产中介服务行业协会、上海市房地产经纪行业协会、全国商业信息中心、中国经济景气监测中心、国内外相关报刊杂志的基础信息，结合深入的市场调查研究，以独特精辟的视角，对我国房地产中介服务行业发展现状、市场状况、政策状况、发展趋势等进行了。本报告还对我国房地产市场尤其是二手房市场、租赁市场做了深入探讨，并详细了房地产中介服务行业优势企业的发展战略、经营状况，是房地产中介服务企业及相关企业和单位、计划投资于房地产中介服务行业的机构等准确了解目前中国房地产中介服务市场发展动态，把握房地产中介服务行业发展趋势，制定市场策略必备的精品。
目 录
CONTENTS
第一部分 行业发展
第一章 房地产中介服务行业概述 1
第一节 房地产中介相关概念 1
一、房地产中介的基本概念 1
二、房地产中介的定义与内涵 1
三、房地产中介活动的特点 2
第二节 房地产中介业与房地产市场的关系 3
一、有机组成部分 3
二、桥梁与纽带 3
三、升级的重要力量 4
第二章 我国房地产中介发展 6
第一节 我国房地产中介行业发展概况 6
一、我国房地产中介发展历程 6
二、房地产中介经营范围 6
三、房地产中介公司运营模式 7
四、房地产中介收费标准 11
五、房地产中介与二手房市场的关联 12
六、房地产中介行业的作用和价值 13
第二节 我国房地产中介存在的问题 15
一、法律法规体系问题 15
二、人才问题 16
三、中机构行为问题 16
四、职业道德和服务意识问题 17
五、行业监管问题 17
六、房地产中介诚信问题 17
第三节 中国房地产中介市场 19
一、2008年房地产大中介发展困境 19
二、2008-2009年房地产中介市场发展形势 23
三、房地产中介市场调整期发展 28
四、房地产中介信息化发展 29
第四节 中国房产中介公司盈利状况 32
一、房地产中介公司营业收入 32
二、房地产中介“现金收房”及其变种 33
三、2008年我国房地产中介费变化情况 37
四、2008年房产中介企业经营收入 41
第五节 2008-2009年中国各地房产中介发展 44
一、上海房产中介行业状况 44
二、北京房产中介行业状况 46
三、广东房产中介行业状况 50
四、成都房地产中介状况 53
五、海口房产中介行业状况 55
六、福州房产中介行业治理情况 56
七、南京房产中介市场状况 57
八、东莞房产中介行业状况 59
九、杭州房产中介行业状况 61
第三章 中国房地产中介行业政策 63
第一节 全国政府对房地产中介政策 63
一、2008年政府对房地产中介政策调整 63
二、交易结算资金账户管理规范政策 67
三、政府对房地产经纪市场的监管 70
四、中介代收代管交易金调整 72
五、关于放开部分房地产中介服务收费的通知及其影响 73
第二节 2008年地方房地产中介行业政策 75
一、北京市 75
二、天津市 77
三、上海市 81
四、山西省 83
五、海南省 83
六、深圳市 87
七、广州市 89
八、福建省 97
九、河南省 98
十、河北省 99
十一、南昌市 99
十二、四平市 100
第二部分 关联行业及细分行业发展
第四章 2008-2009年房地产业发展 107
第一节 2008年房地产市场运行 107
一、2008年中国房地产市场整体情况 107
二、2008年中国房地产市场热点问题 114
三、2008年房地产开发完成情况 117
四、2008年商品房销售和空置情况 119
五、2008年房地产开发企业资金来源情况 121
六、2008年70个大中城市房屋销售价格指数 121
七、2008年全国房地产开发景气指数 127
八、2008年四季度企业景气指数 128
第二节 我国房地产制度改革与市场发展的历程 131
一、初步形成时期 131
二、房地产过热时期 135
三、市场调整时期 139
四、培育新的经济增长点时期 141
五、宏观调控时期 144
六、创新时期 151
第三节 关于我国房地产泡沫的实证 152
一、房地产泡沫的定义和测度方法 152
二、对房地产泡沫的指标法 153
三、对房地产泡沫的计量 154
第四节 当前我国房地产宏观调控中的问题探讨 157
一、我国房地产宏观调控中出现的问题与 157
二、结论与政策建议 162
第五节 中国房地产供需 165
一、住房潜在需求 165
二、我国购置未开发土地情况 168
三、我国房地产价格情况 169
四、我国房地产市场调整 170
第六节 2009年中国房地产市场发展 175
一、2008-2009年中国房地产行业发展概述 175
二、2009年中国房地产全行业发展形势 176
三、2009年我国房地产调整空间情况 178
四、2009年中国房地产市场调控 179
五、2009年中国房地产市场发展的关键 183
六、2009年金融危机的影响下房地产投资 185
七、2009年中国房地产市场对全球经济复苏的影响 186
八、2009年中国楼市10大悬念 189
九、2009年中国房地产市场十大思考 197
第七节 中国房地产政策 200
一、2008年中国房地产主要政策事件 200
二、2009年我国促进房地产市场政策措施 203
第八节 房地产业的产业细分研究 208
一、房地产业细分的理论和现状 209
二、细分变量 210
三、房地产业细分矩阵 212
四、房地产业细分与竞争优势 213
第九节 2008-2010年我国房地产走势 215
一、全国房地产市场总体形势 216
二、全国一二三线城市房地产市场形势 217
三、我国房地产主要区域市场形势 221
四、分类别楼盘市场形势 232
五、2009-2010年我国房地产市场走势 233
第五章 部分地区二房手价格指数 236
第一节 2008年北京二手房价格指数 236
一、2008年1月北京二手房价格指数 236
二、2008年2月北京二手房价格指数 244
三、2008年10月北京二手房价格指数 250
四、2008年11月北京二手房价格指数 254
五、2008年12月北京二手房价格指数 257
第二节 2008年深圳二手房价格指数 262
一、2008年1月深圳市二手房价格指数 262
二、2008年10月份深圳二手房价格指数 268
三、2008年11月份深圳二手房价格指数 270
四、2008年12月份深圳二手房价格指数 271
第三节 2008年上海二手房价格指数 273
一、2008年2月上海二手房价格指数 273
二、2008年9月上海二手房价格指数 278
三、2008年10月上海二手房价格指数 280
四、2008年11月上海二手房价格指数 281
第四节 2008年重庆二手房价格指数 284
一、2008年7月重庆二手房价格指数 284
二、2008年8月重庆二手房价格指数 284
三、2008年9月重庆二手房价格指数 285
四、2008年10月重庆二手房价格指数 285
五、2008年11月重庆二手房价格指数 286
六、2008年12月重庆二手房价格指数 287
第六章 中国二手房市场发展 288
第一节 2008-2009年我国二手房市场发展 288
一、2008-2009年二手房市场 288
二、2008-2009年二手房市场政策 288
三、2008-2009年二手房市场价格 289
四、2008-2009年二手房市场格局 290
五、2009年二手房市场发展展望 290
第二节 二手房消费者 291
一、买卖二手房群体分类 291
二、置业群体购房动机 292
三、二手房消费者对中介态度调查 293
四、"80后"二手房购买行为 297
第三节 中国部分地区二手房市场 298
一、2008-2009年上海二手房市场 298
二、2008-2009年天津二手房市场 301
三、2008-2009年深圳二手房市场 301
四、2008-2009年北京二手房市场 314
五、2008-2009年成都二手房市场 314
六、2008-2009年广州二手房市场 316
第七章 房屋租赁市场发展 317
第一节 2008年房屋租赁市场 317
一、2008年我国房屋租赁市场供需 317
二、2008年外企租房津贴与涉外房屋租赁情况 318
三、房屋租赁市场成熟状况 320
第二节 房屋租赁政策 321
一、中国个人出租住房所得税调整情况 321
二、廉租房税收新政出台 322
三、深圳居住证制度 323
四、出租房综合税调整情况 324
五、政府提高廉租房质量 325
第三节 我国部分地区房屋租赁市场 327
一、北京房屋租赁市场 327
二、成都房屋租赁市场 329
三、南京房屋租赁市场 329
四、天津房屋租赁市场 330
五、杭州房屋租赁市场 332
六、深圳房屋租赁市场 335
第三部分 行业优势企业
第八章 主要房地产中介公司 337
第一节 21世纪中国不动产 337
一、公司简介 337
二、公司市场动态 348
三、2009年公司发展战略 349
第二节 中国信义房产 350
一、公司简介 350
二、公司新动态 358
第三节 我爱我家(控股)公司 359
一、公司简介 359
二、公司经营策略 359
三、2008年12月下旬公司市场情况数据 361
四、2009年1月上旬公司市场数据 362
第四节 满堂红（中国）置业有限公司 363
一、公司简介 363
二、2009年公司新动态 364
第五节 深圳市中联房地产企业发展有限公司 364
一、公司简介 364
二、公司增强竞争力举措 370
三、公司新动态 370
第六节 深圳中原物业顾问有限公司 371
一、公司简介 371
二、公司新动态 371
第七节 上海汉宇房地产顾问有限公司 372
一、公司简介 372
二、公司新动态 373
第八节 深圳市世华房地产投资顾问有限公司 374
一、公司简介 374
二、2008年12月公司业绩情况 374
三、公司新动态 376
第九节 合富辉煌集团 377
一、公司简介 377
二、2008-2009年公司发展简述 378
三、公司新动态 379
第十节 太平洋房屋公司 379
一、公司简介 379
二、公司新动态 381
第四部分 行业发展趋势与策略
第九章 房地产中介发展趋势 383
第一节 房地产业发展趋势与预测 383
一、我国房地产发展前景 383
二、我国房地产市场未来趋势的判断 385
三、房地产市场营销新趋势 388
四、2009年中国房地产市场预测 391
五、2009-2010年我国房地产市场预测 396
第二节 房地产中介业发展趋势 397
一、企业化市场化发展趋势 397
二、专业化品牌化发展趋势 397
三、集团化规模化发展趋势 398
四、信息化网络化发展趋势 398
五、人员素质综合化发展趋势 399
第三节 房地产中介行业的SWOT 400
一、优势 400
二、劣势 401
三、机会 402
四、威胁 403
第四节 房屋中介危机中转型发展趋势 403
一、地产中介面临“关店潮” 404
二、中介经纪面临转型 405
三、地产中介寻求新路 406
第十章 房地产中介发展策略 408
第一节 当前房地产营销策略 408
一、房地产营销中的问题 408
二、房地产营销策略 409
第二节 房地产中介应对市场困境策略 411
一、信心对房地产中介应对市场困境的重要性 411
二、市场困境下房地产中介企业信心的来源 412
三、房地产中介应对市场困境策略 413
图表目录
图表：房地产市场的升级示意图 4
图表：房地产中介与房地产市场 5
图表：北京市部分违规行为记分标准 76
图表：2007年11月-2008年11月全国房地产开发投资走势 108
图表：2007年11月-2008年11月土地购置开发面积情况 108
图表：1998年-2008年11月土地购置开发面积情况 109
图表：2007年11月-2008年11月竣工面积、新开工面积、施工面积增长情况 110
图表：2007年11月-2008年11月销售面积及增长情况 110
图表：2001年-2008年11月销售面积及增长情况 111
图表：2006年-2008年前11个月全国住宅日均销售套数 111
图表：2006年-2008年主要城市住宅总销售套数和日均销售套数 112
图表：2007年11月-2008年11月销售额与投资额差值情况 115
图表：2008年1-11月全国房地产开发投资完成情况 118
图表：2008年1-11月东部地区房地产开发投资完成情况 118
图表：2008年1-11月中部地区房地产开发投资完成情况 118
图表：2008年1-11月西部地区房地产开发投资完成情况 118
图表：2008年1-11月全国商品房销售情况 119
图表：2008年1-11月东部地区商品房销售情况 119
图表：2008年1-11月中部地区商品房销售情况 120
图表：2008年1-11月西部地区商品房销售情况 120
图表：2008年11月份70个大中城市房屋销售价格指数（一） 122
图表：2008年11月份70个大中城市房屋销售价格指数（二） 123
图表：2008年11月份70个大中城市房屋销售价格指数（三） 123
图表：2008年11月份70个大中城市房屋销售价格指数（四） 123
图表：2008年11月份70个大中城市房屋销售价格指数（五） 124
图表：2008年11月份70个大中城市房屋销售价格指数（六） 124
图表：2008年11月份70个大中城市房屋销售价格指数（七） 124
图表：2008年11月份70个大中城市房屋销售价格指数（八） 125
图表：2008年11月份70个大中城市房屋销售价格指数（90平方米及以下） 125
图表：2008年全国房地产开发景气指数趋势图 128
图表：2008年四季度全国企业景气指数回落 130
图表：全国近年来房价平均增长率与GDP增长率的比值 153
图表：历年房价与上证指数、深证指数、货币供给表 156
图表：北京市公寓细分市场 211
图表：房地产业简单产业细分矩阵 212
图表：房地产行业五力 214
图表：2007-2008年全国房地产开发景气指数趋势图 216
图表：2007-2008年全国70个大中城市房屋销售价格增幅演变 217
图表：2008年9月及3季度京泸深商品住宅供求情况 218
图表：2008年8、9月京泸深商品住宅成交均价情况 219
图表：2008年9月及3季度二线城市商品住宅成交情况 219
图表：2008年9月二线城市商品住宅成交均价情况 220
图表：2008年9月主要三线城市商品住宅成交均价情况 221
图表：2007-2008年深圳商品住宅成交走势图 223
图表：2007-2008年上海商品住宅成交走势图 225
图表：2007-2008年北京商品住宅供求及价格走势 227
图表：2007年全国10个典型城市的房价收入比情况 228
图表：2007-2008年武汉商品住宅市场走势 229
图表：2007-2008年重庆商品住宅成交走势 231
图表：2007年12-2008年1月北京二手房价格指数 236
图表：2008年1月北京二手房价格指数走势图 236
图表：2008年1月北京各城区二手房价格指数走势图 237
图表：2008年1月北京各城区二手房价格指数对比图 237
图表：2008年1月北京各城区二手房价格指数环比变化图 237
图表：2007年11、12月份2008年1月份北京中心四城区二手房价格指数对比图 238
图表：2007年11、12月份2008年1月份北京海淀区各片区二手房价格指数对比图 238
图表：2007年11、12月份2008年1月份北京朝阳区二手房价格指数对比图 238
图表：2007年11、12月份2008年1月份北京丰台、石景山二手房价格指数对比图 239
图表：2007年11、12月份2008年1月份北京近郊城区二手房价格指数对比图 239
图表：2008年1-2月北京二手房价格指数 239
图表：2008年2月北京二手房价格指数走势图 240
图表：2008年2月北京各城区二手房价格指数走势图 240
图表：2008年2月北京各城区二手房价格指数对比图 241
图表：2008年2月北京各城区二手房价格指数环比变化图 241
图表：2007年12月份2008年1、2月份北京中心四城区二手房价格指数对比图 241
图表：2007年12月份2008年1、2月份北京朝阳区各片区二手房价格指数对比图 242
图表：2007年11、12月份2008年1月份北京海淀区二手房价格指数对比图 242
图表：2007年11、12月份2008年1月份北京丰台、石景山二手房价格指数对比图 242
图表：2007年11、12月份2008年1月份北京近郊城区二手房价格指数对比图 243
图表：2008年1-2月北京市各地区二手房价格指数 243
图表：2008年2月北京二手房价格指数走势图 245
图表：2008年2月北京各地区二手房价格指数走势图 245
图表：2008年2月北京各城区二手房价格指数对比图 246
图表：2008年2月北京各城区二手房价格指数环比图 247
图表：2007年12月、2008年1、2月北京中心四城区二手房价格指数对比图 247
图表：2007年12月、2008年1、2月北京海淀区二手房价格指数对比图 248
图表：2007年12月、2008年1、2月北京朝阳区二手房价格指数对比图 249
图表：2007年12月、2008年1、2月北京丰台区、石景山区二手房价格指数对比图 249
图表：2007年12月、2008年1、2月北京近郊区二手房价格指数对比图 250
图表：2008年10月北京二手房价格指数 250
图表：2008年10月北京市各片区二手房价格指数变化趋势表 252
图表：2008年11月北京市各片区二手房价格指数变化趋势表 256
图表：2008年10-12月北京市二手房价格指数变化情况 259
图表：2008年10-12月北京市朝阳区二手房价格指数变化情况 259
图表：2008年10-12月北京市西城区二手房价格指数变化情况 260
图表：2008年10-12月北京市东城区二手房价格指数变化情况 260
图表：2008年10-12月北京市宣武区二手房价格指数变化情况 260
图表：2008年10-12月北京市崇文区二手房价格指数变化情况 260
图表：2008年10-12月北京市丰台区二手房价格指数变化情况 261
图表：2008年10-12月北京市石景山区二手房价格指数变化情况 261
图表：2008年10-12月北京市昌平区二手房价格指数变化情况 261
图表：2008年10-12月北京市大兴区二手房价格指数变化情况 261
图表：2008年10-12月北京市通州区二手房价格指数变化情况 261
图表：2007年12月-2008年1月深圳二手房价格指数 262
图表：2008年1月深圳二手房价格走势图 262
图表：2008年1月深圳各城区二手房价格走势指数图 262
图表：2008年1月深圳各城区二手房价格指数对比图 263
图表：2008年1月深圳各城区二手房价格指数环比变化图 263
图表：2007年11、12月份、2008年1月份盐田区各片区二手房价格指数对比图 263
图表：2007年11、12月份、2008年1月份罗湖区各片区二手房价格指数对比图 264
图表：2007年11、12月份、2008年1月份福田区各片区二手房价格指数对比图 264
图表：2007年11、12月份、2008年1月份南山区各片区二手房价格指数对比图 264
图表：2007年11、12月份、2008年1月份龙岗区各片区二手房价格指数对比图 265
图表：2008年1-2月深圳二手房价格指数 265
图表：2008年2月深圳二手房价格走势图 265
图表：2007年7月深圳各城区二手房价格走势指数图 265
图表：2008年2月深圳各城区二手房价格指数对比图 266
图表：2008年2月深圳各城区二手房价格指数环比变化图 266
图表：2007年12月份、2008年1、2月份盐田区各片区二手房价格指数对比图 266
图表：2007年12月份、2008年1、2月份罗湖区各片区二手房价格指数对比图 267
图表：2007年12月份、2008年1、2月份福田区各片区二手房价格指数对比图 267
图表：2007年12月份、2008年1、2月份南山区各片区二手房价格指数对比图 267
图表：2007年12月份、2008年1、2月份龙岗区各片区二手房价格指数对比图 268
图表：2007年12月份、2008年1、2月份宝安区各片区二手房价格指数对比图 268
图表：2008年1、2月上海二手房价格指数 273
图表：2008年2月上海二手房价格指数走势图 274
图表：2008年2月上海各城区二手房价格指数走势图 274
图表：2008年2月上海各城区二手房价格指数对比图 276
图表：2008年2月上海各城区二手房价格指数环比图 276
图表：2007年12月2008年1、2月份上海内环各城区二手房价格指数对比图 277
图表：2007年12月2008年1、2月份上海中外环各城区二手房价格指数对比图 278
图表：2008年11月重庆二手房价格指数报告 286
图表：2008年12月重庆二手房价格指数 287
图表：买方消费者从哪些方面评价比较房产中介 293
图表：买方消费者不愿意找房产中介的主要原因 293
图表：买方消费者愿意找房产中介的主要原因 294
图表：卖方消费者从哪些方面评价比较房产中介 294
图表：卖方消费者不愿意找房产中介交易的原因 294
图表：卖方消费者愿意找房产中介的主要原因 295
图表：买方消费者选择和接受房产中介的影响程度方面评比（3D饼图） 295
图表：买方消费者不愿意找房产中介交易的原因（3D饼图） 295
图表：买方消费找房产中介交易的原因（3D饼图） 296
图表：卖方消费者选择和接受房产中介的影响程度方面评比（3D饼图） 296
图表：卖方消费者不找房产中介交易的原因（3D饼图） 296
图表：卖方消费找房产中介交易的原因（3D饼图） 297
图表：2008年9月深圳市及各地区住宅均价 303
图表：深圳市各区2008年9月与8月住宅均价环比图 304
图表：2008年深圳市罗湖区住宅成交均价情况 306
图表：2008年深圳市罗湖区住宅成交量情况 306
图表：2008年深圳市福田区住宅成交均价情况 307
图表：2008年深圳市福田区住宅交易量情况 307
图表：2008年深圳市南山区住宅成交均价情况 308
图表：2008年深圳市南山区住宅交易量情况 309
图表：2008年深圳市宝安区住宅成交均价情况 309
图表：2008年深圳市宝安区住宅交易量情况 310
图表：2008年深圳市龙岗区住宅成交均价情况 311
图表：2008年深圳市龙岗区住宅成交均价情况 311
图表：21世纪不动产美誉度 337
图表：21世纪不动产品牌广告认知度 337
图表：21世纪不动产品牌认知度 338
图表：21世纪不动产品牌潜在使用度 338
图表：21世纪不动产品牌电视广告认知度 338
图表：21世纪不动产的地区分布情况 339
图表：21世纪SIS数据区域排名 346
图表：21世纪区域业绩排名 346
图表：21世纪SIS数据区域加盟店业绩排名 347
图表：21世纪加盟店边数排名 347
图表：21世纪经纪人边数排名 347
图表：21世纪经纪人业绩排名 347
图表：中国信义集团公司结构 351
图表：中国信义的营运范畴 352
图表：中国信义上海门店 352
图表：中国信义北京门店 356
图表：中国信义重庆门店 357
图表：中国信义江苏门店 357
