住宅的分类：
1、按层数分：单层住宅，多层住宅，高层住宅，超高层住宅
在我国，修建的住宅以高层住宅为主， 其中高层住宅分为：
单元式高层住宅：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。
塔式高层住宅：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。
通廊式高层住宅：以共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅。
2、按产品性质分类①：普通住宅，别墅，公寓，花园洋房
3、按产品性质分类②：商品住宅，非商品住宅
4、按缴税标准分为：普通住宅，非普通住宅
2011年修订的《住宅设计规范》（GB50096-2011）规定：住宅（residential buildings），指供家庭居住使用的建筑。
住宅建筑面积是指供人居住使用的房屋建筑面积，包括企事业、机关、团体等的集体宿舍和家属宿舍。
住宅建筑面积的测算方式因楼层、结构等的不同而不同：
(l)单层住宅建筑物，不论高度如何，均按一层计算，建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算；单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积；
(2)两层以上的住宅建筑物，建筑面积按各层建筑面积的总和计算，底层建筑面积按方法(l)计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算，因此建筑面积对多层和高层住宅来说，又叫“建筑展开面积”；
(3)地下室、半地下室及相当出入口的建筑面积，按其上口的外墙外围水平面积计算(但不包括采光井、防潮层及保护墙等)；
(4)多层和高层住宅内的楼梯间、电梯井、垃圾道、通风道等均按建筑物自然层数计入总建筑面积；高层建筑物内的技术层(供放置管道设备和修理养护)如层高超过2．2米应100%计算建筑面积；
(5)突出墙外的门斗、有顶盖和柱子的走廊、檐廓和雨篷，如上海、天津、广州等城市一带的“骑楼”，北京四合院内的抄手廓等，应按柱子的外边线水平面积计算面积；没有柱子、走廊、雨篷的，按其投影面积的50%计算建筑面积；
(6)多层或高层住宅建筑中，突出于房顶围护结构的楼梯间、水泵机房和水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积；
(7)建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算；
(8)无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯，均不应计算建筑面积。
建国以来，在国家经济体制和宏观经济政策影响下，我国住宅产品市场经历了从无到有，进一步成长、成熟并逐渐走向健康发展的历程，基本可归纳为休眠期、复苏期、成长期、完善期和成熟期。
1.住宅产品市场发展的休眠期(1949——1978年)由于受到“先生产、后生活”等政策的影响，城镇住宅产品总量只有近5亿户，人居居住面积仅为3. 6㎡，人民居住水平与建国初期相比未得到提高。这一时期，住宅产品开发与建设基本处于“休眠”状态。
2.住宅产品市场发展的复苏期(1979——1990年)党的十一届三中全会以后，经济体制改革给我国住宅产业发展注入了勃勃生机，住宅产品开发产业开始复苏，进入了探索和改革时期。国家在发展住宅建设，改善人民居住条件，培育住宅与房地产市场方面采取了一系列改革措施。其中城市土地使用制度改革和城镇住房制度的改革为我国住宅与房地产业的振兴与发展提供了政策支持。尤其是从1980年4月邓小平同志发表关于建筑业和住宅问题的谈话开始，全国开始了对城镇住房制度改革的探索。住宅产品开发投资从1978年的39. 21亿元增长到1990年的498. 34亿元，累计投资3222. 85亿元;城镇住宅竣工面积由3752万㎡增长到17317万㎡;城镇人均居住面积由3.6㎡增长到6.7㎡。一批新型的房屋开发公司开始诞生，成为国民经济的重要组成部分。
3.住宅产品市场发展的成长期(1991——1995年)1992年，在邓小平同志南巡讲话的推动下，住宅产品开发业在有利的政治、经济环境下得以全面迅速发展。同时，外商投资也介入住宅产品开发领域。城镇住宅产品建设投资由1991年的640.83亿元增长到1995年的3278.19亿元，平均年递增659.34亿元，1995年的住宅投资比1978，1990年13年累计投资3222.85亿元多55.34亿元；城镇住宅竣工面积由19240万㎡增长到37489万㎡人均居住面积由6.9㎡增长到8.1㎡。从1993年下半年开始，由于经济的过热增长，导致了通货膨胀等多方面问题，国家加强宏观经济调控的力度，出台了《城市房地产管理法》等一系列法规措施，标志着我国住宅产品开发已进入了法制化的轨道。从1993年到1995年，我国住宅产品开发产业经历了顶峰、受挫相持、理性回落和平稳发展的过程。
4.住宅产品市场发展的完善期(1996——2000年)1996年中央经济工作会议指出，要把住宅产品开发建设作为国民经济新的经济增长点。围绕住房消费成为新的经济增长点这个中心，我国住宅产品分配制度改革取得了历史性突破。
中国的城镇化率从30.5%提高到去年的56.1%，城镇化已经成为中国经济增长的重要引擎。现在中国城镇人均住房建筑面积达到33平方米以上，农村人均住房建筑面积达37平方米以上。
2012-2017年中国商品房累计新开工面积及同比增速
资料来源：公开资料整理
2016年主要土地政策回顾（一）土地利用规划计划政策
严格土地规划和计划管理，是市场经济条件下坚守耕地和生态保护红线， 促进资源高效利用，保障经济持续健康发展的重要手段。贯彻中共关于空间规划体系的改革方向，满足经济社会发展对规划的新需求，2016年土地利用规划计划政策主要集中在三个方面：一是持续推进土地利用总体规划完善调整。《全国土地利用总体规划纲要调整方案》正式实施，方案确定了全国及各省、区、市规划调整后目标年的耕地保有量、基本农田保护面积和建设用地总规模等指标；明确了基本农田、建设用地结构和布局优化政策。二是改进与加强了土地计划管理。修订后的《土地利用年度计划管理办法》正式公布施行，办法突出了计划和规划的相关性，强调了计划对规划的落实作用，并细化了计划管理的程序，创新了多项具体制度；统筹安排了2016年土地利用计划指标，进一步落实了土地计划支持和激励政策。三是编制完成了京津冀协同发展土地利用总体规划，为近期京津冀协同发展的土地利用提供了行动纲领。
（二）耕地保护政策
党中央、国务院对加强耕地保护始终高度重视。十三五规划纲要、2016年1号文件都对进一步严格耕地保护提出了具体要求。贯彻落实中央文件要求，2016年耕地保护政策主要集中在三个方面：一是进一步完善了耕地占补平衡制度。国土资源部印发了《关于补足耕地数量与提升耕地质量相结合落实占补平衡的指导意见》，要求通过旱改水等改造措施，对现有耕地质量进行提升，以数量补充和提质改造相结合方式落实耕地占补平衡任务。二是出台了《关于全面划定永久基本农田实行特殊保护的通知》。明确了永久基本农田划定的目标任务、划定工作与规划调整的关系，强调了切实落实全面划定各项任务、对永久基本农田实行特殊保护的要求。三是强化耕地的生态环境管护。出台了《关于健全生态保护补偿机制的意见》、《土壤污染防治行动计划》、《关于加强资源环境生态红线管控的指导意见》等文件。
（三）节约集约用地政策
土地节约集约利用是推动绿色发展、建设生态文明的重要途径，是新型城镇化的战略选择。2016年的节约集约用地政策主要集中在实施人地挂钩政策、降低地耗目标、完善节地技术和用地标准等方面。一是制定实施人地挂钩政策。出台了《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》，从用地标准、规划管控、计划安排、土地供应和农地挖潜等几个方面初步构建了人地挂钩机制的政策框架。二是落实单位GDP地耗下降目标。发布实施了《关于落实“十三五”单位国内生产总值建设用地使用面积下降目标的指导意见》，提出了到2020年末，各省（区、市）单位GDP地耗比2015年末下降不低于20%，年度下降率不低于4.36%的目标。三是出台城镇低效用地再开发政策。明确采取灵活的处置方式和开发模式，鼓励原土地使用权人自主开发、合作开发，合理分配土地收益。四是进一步完善节地技术和用地标准。印发了《关于推行节地生态安葬的指导意见》、《关于进一步完善城市停车场规划建设和用地政策的通知》，出台了《光伏发电站工程项目用地控制指标》等文件。
（四）不动产统一登记政策
建立和实施不动产统一登记制度，是党中央、国务院持续推进的一项重要改革任务。按照中央的精神和整体工作推进计划安排，2016年不动产登记政策主要集中在进一步细化制度建设，推进基础性工作及规范相关管理等几个方面。一是推进不动产登记制度建设。颁布实施《不动产登记暂行条例实施细则》，进一步规范了不动产登记行为，细化了不动产统一登记制度，确保方便登记和保护权益。印发实施《不动产登记操作规范》，进一步落实落细了登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”的要求。二是推进了地籍区（子区）划分和不动产登记信息管理基础平台接入等基础性工作。三是规范了不动产登记收费管理，严格了不动产权证书和登记证明监制。
（五）支持产业和经济社会发展的用地政策
围绕供给侧结构性改革的要求，“三去、一降、一补” 的经济任务，2016年的土地管理工作依然以提高土地资源保障能力、促进经济稳定协调发展为主线，土地政策着力于做好重大工程和重大基础设施用地保障，支持新产业新业态发展和化解过剩产能，推进新型城镇化建设等方面。一是支持产业发展和化解过剩产能的土地政策。出台《关于支持旅游业发展用地政策的意见》，明确了保障旅游业发展用地供应、创新旅游新业态用地政策，加强旅游业用地服务监管等要求。出台《关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》，提出了规划衔接、优化布局、指标单列、创新用地政策等推进农村一二三产业融合发展的土地政策。出台《关于落实国家产业政策做好建设项目用地审查有关问题的通知》，严格对产能过剩行业项目预审和审批管理。二是出台《关于加大用地政策支持力度促进大中型水利水电工程建设的意见》。明确了强化规划引导和统筹、改进用地报批、做好征地补偿安置和实行先行用地等支持大中型水利水电工程建设的土地政策。三是出台《关于进一步做好新型城镇化建设土地服务保障工作的通知》。明确了统筹各业各类用地、保障新型城镇化用地需求，创新土地管理方式、提高新型城镇化质量，维护进城农民土地权益、提升服务保障能力等政策措施。
(六)支持扶贫攻坚的土地政策
党的十八届五中全会、中央扶贫开发工作会议、全国易地搬迁工作会议明确提出要打赢脱贫攻坚战，采取超常规政策支持扶贫开发及易地扶贫搬迁。为了更好地发挥国土资源超常规政策特别是城乡建设用地增减挂钩政策对扶贫开发及易地扶贫搬迁的支持作用，2016年2月，国土资源部出台了《关于用好用活增减挂钩政策积极支持扶贫开发及易地扶贫搬迁工作的通知》。明确增减挂钩指标要向扶贫开发及易地扶贫搬迁地区倾斜，拓展贫困地区增减挂钩节余指标使用范围，规范扶贫开发增减挂钩节余指标使用管理，规范增减挂钩资金收益管理，维护农民合法权益等政策。
(七) 农村土地制度改革试点政策
进一步落实中央关于推进农村土地制度改革三项试点的总体安排，2016年结合试点探索成果，满足制度建设需求，财政部和中国银监会联合国土资源部相继出台了《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》和《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》两项政策文件，为试点地区集体经营性建设用地土地增值收益和使用权抵押贷款管理提供了依据。另外，为增强改革试点的整体性、系统性和协调性，中央提出要进一步统筹协调推进农村土地制度改革三项试点，更好地实现改革目标。
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本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。
第一章住宅开发行业发展概况
第一节住宅开发相关概述
一、住宅界定及分类
二、住宅建筑面积界定
三、住宅地产类型分析
四、住宅产品市场定位
第二节住宅产业化概述
一、住宅产业化简介
二、住宅产业化标准
三、住宅产业化作用
四、住宅产业化建议
第三节住宅开发行业发展特征分析
一、住宅开发行业垄断程度分析
二、住宅开发市场供求状况分析
三、住宅开发行业的产业链分析
四、住宅开发行业技术水平及趋势
第二章住宅开发行业发展环境分析
第一节住宅开发行业宏观经济环境
一、中国gdp增长情况分析
二、工业经济发展形势分析
三、社会固定资产投资分析
四、全社会消费品零售总额
五、城乡居民收入增长分析
六、居民消费价格变化分析
七、对外贸易发展形势分析
第二节住宅开发行业政策环境分析
一、2016年中国住宅开发土地政策分析
（一）2016年主要土地政策回顾
（二）2016年主要房地产政策回顾
（三）土地管理制度需更深层次改革
二、2016年中国保障性住房政策分析
（一）保障性住房主要政策分析
（二）住建部关于做好城镇保障性安居工程工作的通知
（三）保障房建设支持政策分析
（四）房屋租赁税政策情况分析
（五）主要地方性相关政策分析
三、中国房地产限购政策分析
（一）新“国四条”与新“国十条”
（二）新“国五条”限购政策出台
（三）新“国八条”房地产限购政策
（四）住建部公布新增限购城市五项标准
（五）2016年各地城市限购政策
四、中国住宅开发其他政策分析
（一）住房公积金余额应投向风险最小地方
（二）港澳“印花税”模式效果明显
（三）积极推进扩大房产税改革试点范围
第三节中国住宅开发行业社会环境分析
一、人口规模及结构分析
二、中国城镇化进程分析
三、中国人均住房面积情况
四、家庭人均居住支出情况
五、居民住房观念的改变
第三章房地产行业发展状况分析
第一节全球房地产行业发展分析
一、全球房地产商投资额分析
二、全球房地产市场发展状况
三、全球房地产市场发展形势
四、港台房地产市场发展分析
（一）香港房地产市场发展分析
（二）台湾房地产市场发展分析
（三）台企有望投资大陆房地产
第二节中国房地产行业发展分析
一、房地产景气度情况分析
二、房地产土地开发及购置
（一）2016年土地购置与开发
（二）2016年土地购置与开发
三、房地产投资情况分析
（一）2016年房地产开发投资
（二）2016年房地产开发投资
四、房地产投资资金来源分析
（一）2016年房地产资金来源
（二）2016年房地产资金来源
五、房地产供给情况分析
（一）2016年房屋施竣工面积
（二）2016年房屋施竣工面积
六、房地产市场供给结构分析
（一）2016年房地产供给结构
（二）2016年房地产供给结构
七、房地产需求情况分析
（一）2016年房地产需求分析
（二）2016年房地产需求分析
八、房地产市场价格分析
（一）销售价格指数变动情况
（二）房地产年均销售价格走势
（三）房地产市场价格变动情况
第三节房地产开发企业主要经济指标
一、房地产开发企业规模分析
二、房地产开发企业从业人员
三、房地产开发企业资产负债
四、房地产开发企业经营情况
第四节中国房地产开发企业发展分析
一、房地产企业销售业绩分析
二、房地产企业拿地情况
三、房地产企业品牌价值分析
四、房地产企业集中度继续提升
第四章中国住宅开发行业发展分析
第一节住宅开发行业发展状况
一、住宅开发历程及设计情况
二、住宅开发进入全配套时代
三、三线市场住宅开发供过于求
四、城市住宅发展潜力影晌因素
五、村镇住宅开发模式趋势探讨
第二节住宅开发行业运行分析
一、住宅开发行业投资情况
二、城市居住用地供给分析
三、住宅开发行业供给分析
（一）住宅开发施工面积情况
（二）住宅开发竣工面积情况
四、住宅开发行业需求分析
（一）住宅开发销售面积情况
（二）住宅开发销售金额情况
（三）住宅开发销售均价情况
五、住宅开发产品市场价格分析
（一）2016年住宅市场价格情况
（二）2016年住宅市场价格情况
第三节住宅开发企业发展分析
一、住宅开发企业投资分析
二、住宅开发企业施工情况
三、住宅开发企业竣工情况
四、住宅开发企业销售情况
第五章中国住宅开发细分市场调研
第一节商品住宅市场发展分析
一、商品住宅与商品房区别
二、商品住宅投资规模分析
三、商品住宅建筑面积分析
四、商品住宅销售情况分析
五、商品住宅市场需求分析
六、商品住宅建筑工程需求
第二节保障性住宅市场发展分析
一、保障房投资建设分析
二、保障性住房配给模式
三、公租房市场发展状况
四、公租房项目领先地区
（一）天津公租房项目
（二）济南公租房项目
（三）沈阳公租房项目
五、公租房市场发展建议
六、廉租房市场发展状况
七、各地廉租房建设情况
八、廉租房建设供地情况
九、各地配建廉租房情况
十、廉租房建设成本费用
十一、保障房投资建设预测
十二、保障房资金需求预测
十三、保障房市场走势预测
第三节别墅及高档公寓市场调研
一、别墅及高档公寓市场状况
二、别墅及高档公寓市场需求
三、别墅及高档公寓消费群体
四、酒店式公寓客户消费分析
五、别墅建筑工程造价分析
六、别墅市场定价影响因素
七、别墅市场营销特殊性分析
第四节养老公寓市场调研
一、养老公寓需求环境分析
（一）中国老年人口情况
（二）养老服务机构情况
（三）养老公寓消费群体
（四）老年人养老消费行为
二、老年住宅市场供需分析
三、中国养老地产市场规模
四、养老公寓项目定价目标
五、养老公寓项目市场定位
六、养老公寓开发经营分析
（一）一线城市养老公寓开发
（二）发达城市养老公寓经营
（三）中小城市养老公寓效益
七、中小城市养老公寓开发案例
（一）荣成老年公寓
（二）嘉善老年公寓
（三）颐园老年公寓
第六章中国房屋建筑工程承包与监理分析
第一节中国房屋建筑修建过程与造价
一、房屋建筑流程和造价分析
二、地基处理与基础工程施工
三、房屋建筑主体工程工期和造价
四、建筑装修装饰阶段工期及造价
五、房屋建筑建安成本的综合分析
第二节中国房屋建筑工程承包情况分析
一、房屋建筑工程设计主要企业
二、房屋工程施工承包企业资质
三、房屋建筑工程承包主要企业
四、不同资质承包工程范围与内容
五、房屋建筑对外承包工程发展分析
第三节房屋建筑工程监理行业需求分析
一、房屋建筑工程监理行业状况
二、房屋建筑工程监理企业分析
三、建筑工程咨询市场规模分析
四、建筑工程咨询资质单位分析
第七章2018-2023年中国住宅开发行业前景调研及机会分析
第一节2018-2023年中国住宅开发前景分析
一、促进住宅开发长期繁荣因素
二、住宅开发企业转型升级契机
三、轻型钢结构住宅建筑市场前景
四、房地产业中长期发展目标分析
五、“十三五”保障房建设发展规划
六、2018-2023年住宅开发市场预测
第二节2018-2023年中国住宅开发投资机会分析
一、小户型住宅开发市场投资机会
二、大户型住宅市场投资升值潜力
三、高端及泛cbd别墅投资机会
四、保障性安居住宅开发投资机会
第三节2018-2023年中国住宅开发风险及工程防范分析
一、住宅开发工程承包风险及管理方法
（一）工程承包风险的定义
（二）工程承包风险的分类
（三）工程承包风险管理概述
（四）工程承包风险管理方法
二、住宅开发工程承包商风险分析
（一）政治风险分析
（二）法律风险分析
（三）经济风险分析
（四）技术风险分析
（五）管理风险分析
三、住宅开发工程承包企业风险防范对策
（一）工程承包资金风险防范措施
（二）工程承包合同风险防范措施
（三）工程承包汇率风险防范措施
（四）国际工程承包风险防范对策
第八章中国住宅开发企业投融资及ipo上市策略指导
第一节住宅开发企业融资渠道与选择分析
一、住宅开发企业融资方法与渠道简析
二、利用股权融资谋划企业发展机遇
三、利用政府杠杆拓展企业融资渠道
四、适度债权融资配置自身资本结构
五、关注民间资本和外资的投资动向
第二节住宅开发企业境内ipo上市目的及条件
一、住宅开发企业境内上市主要目的
二、住宅开发企业上市需满足的条件
（一）企业境内主板ipo主要条件
（二）企业境内中小板ipo主要条件
（三）企业境内创业板ipo主要条件
三、企业改制上市中的关键问题
第三节住宅开发企业ipo上市的相关准备
一、企业该不该上市
二、企业应何时上市
三、企业应何地上市
四、企业上市前准备
（一）企业上市前综合评估
（二）企业的内部规范重组
（三）选择并配合中介机构
（四）应如何选择中介机构
第四节住宅开发企业ipo上市的规划实施
一、上市费用规划和团队组建
二、尽职调查及问题解决方案
三、改制重组需关注重点问题
四、企业上市辅导及注意事项
五、上市申报材料制作及要求
六、网上路演推介及询价发行
第五节企业ipo上市审核工作流程
一、企业ipo上市基本审核流程
二、企业ipo上市具体审核环节
三、与发行审核流程相关的事项
部分图表目录：
图表12008-2017年中国国内生产总值及增长变化趋势图
图表22016年国内生产总值构成及增长速度统计
图表32016年规模以上工业增加值及增长速度趋势图
图表42008-2017年中国全社会固定资产投资增长趋势图
图表52008-2017年中国社会消费品零售总额及增长速度趋势图
图表62016年中国主要消费品零售额及增长速度统计
图表72008-2017年城镇居民人均可支配收入及增长趋势图
图表82008-2017年中国农村居民人均纯收入及增长趋势图
图表92016年中国居民消费价格月度变化趋势图
图表102008-2017年中国进出口总额增长趋势图
图表11主要保障性住房政策
图表12房地产调控“新国四条”与“新国十条”主要内容
图表13房地产调控政策“国五条”主要内容
图表14“新国八条”主要内容
图表15房产税试点改革政策统计
图表162008-2017年中国人口总量增长趋势图
图表172016年中国人口数量及其构成情况统计
图表182008-2017年中国城镇化率变化趋势图
图表192007-2017年中国城乡居民人均住宅面积情况
图表202008-2017年中国城镇家庭居民人均居住消费支出情况
（GYZX）
图表详见正文
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