依照中国现行房地产行业发展情况，在中国做重资产长租公寓会面临很多挑战，例如土地和资产价格越来越贵且租金收益率降低、融资渠道少等问题：
资产价格贵，重资产成本端上升
中国房地产行业经历了 15-16 年地价房价快速上涨后，重点一二线城市地价房价创历史新高，且从 16 年限购政策实行后房价维持高位、土地价格继续上涨。不断上升的地价和房价意味着，如果企业走重资产模式，无论是买地建楼还是买楼装修，―面粉‖变得越来越贵，成本不断攀高。
租金涨幅动力欠缺
无论轻资产还是重资产模式，公寓出租后主要盈利和现金流的产生来源于租金的上涨动力。然而，中国一线城市的租金涨幅情况近年并不乐观。15-16 年期间，中国一线城市二手房租金同比数据呈现下降趋势，除了上海在 15-16 年有较大幅度的增长以外，其他一线城市的租金同比数据不断探底。进入 17H1，一线城市租金涨幅由正变负。截至 2017 年 7 月，除了深圳租金涨幅为正以外，其余一线城市租金涨幅均为负增长。
租金欠缺增长动力而房价不断上涨，这导致租金收益比不断降低，重资产路线回收成本的时间拉长。对于轻资产模式来说，由于前期投入主要为装修费用，因此合理的参考指标应该是对比租金涨幅和装修成本涨幅。根据国家统计局数据显示，从 2013 年到 2015 年，城市装修 CPI 同比数据不断下滑。15 年全年平均涨幅仅为 0.35%，而一线城市租金涨幅是从 15 年租金平均涨幅 10-18%的高位开始回落的。和重资产相比，轻资产模式的成本涨价并不构成主要营业风险。
融资渠道少，但政策导向正逐步改善现状
EQR 在 1993 年到 2000 年期间大量扩张时，公司充分利用上市 UPREIT 结构，通过 EQR 层面对外进行股权和债券融资。由于中国还没有推行 REITs，长租公寓的运营者暂时还没有尝试通过利用上市平台获得股权和债券融资。对于创业型的长租公寓运营者，资金来源主要依靠风投支持。17 年以前房地产中介和开发商通过引入战略投资或自有资金支持长租公寓的前期投入，融资渠道相对有限。
近期，政策上对于长租公寓的融资端逐渐加强了支持力度。17 年 7 月九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。通知中明确提出要―加大对住房租赁企业的警容支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。
鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）‖。8 月 15 日，国家发改委发布《关于在企业债券领域进一步防范风险加强监管和服务实体经济有关工作的通知》，稳健要求积极组织符合条件的企业发行企业债券，专门用于发展住房租赁业务。
此外，已经形成一定规模的长租公寓品牌开始试水 ABS，以租金为底层资产向市场融资。17 年 H1，魔方公寓发型了中国首单 ABS 产品，底层资产为北京、上海、广州等一二线城市经营的 30 处物业 4000 多间公寓未来三年的租金收入。该项目采用―转向计划+信托受益权‖的双 SPV 架构设计，发行规模 3.5 亿元，全部优先级证券 AAA 评级。8 月自如也成功发行了租房市场房屋租金分期类 ABS——―中信证券-自如 1 号‖。自如的 ABS 产品，以房屋分期消费贷款为底层资产，期限两年，首期发行规模 5 亿元，其中优先级获得 AAA 信用评级，占比 90%。
虽然在政策的引导下，长租公寓的融资渠道正在逐步打开，但目前仍处于初始阶段，后续融资渠道需拭目以待。
税收优惠力度较小
在中国，各个租赁公司需要缴纳 5%-6%不等的增值税，而且所得税方面并没有相应的优惠政策。对比各国 REITs 相关的税收政策，中国仍未出台有关 REITs 份额转让的实际优惠政策，而新加坡、香港、台湾等出售 REITs 免征税。其次，在租金收入方面，美国、新加坡、香港和台湾均出台政策表明租金收入用于分红免税，而中国目前为止并未有相关的政策优惠。
一线城市的租金同比涨幅（%）
数据来源：中国报告网整理
美国住房租金涨幅
数据来源：中国报告网整理
中国房价指数
数据来源：中国报告网整理
美国房价指数
数据来源：中国报告网整理
各国 REITs 税收政策汇总
资料来源：中国报告网整理
【报告目录】第一章：互联网+长租公寓行业发展背景
1.1 长租公寓行业相关概述
1.1.1 行业定义与研究范围界定
1.1.2 长租公寓的发展历程分析
（1）长租公寓的发展历程
（2）长租公寓产业链分析
1.1.3 长租公寓行业的发展特点
（1）集中式公寓发展特点
1）集中式公寓运行情况
2）集中式公寓发展特点
（2）分布式公寓发展特点
1）分布式公寓运行情况
2）分布式公寓发展特点
1.2 长租公寓行业发展背景
1.2.1 房地产行业发展状况分析
（1）2011-2014年中国房地产市场总体情况分析
1）国房景气指数
2）我国房地产开发投资
3）我国房地产开发投资结构
（2）房地产行业对住房租赁行业的影响分析
1.2.2 中国租房市场环境分析
（1）中国租房市场供给分析
1）房地产新开工情况
2）商品房销售面积情况
3）商品房销售面积结构情况
（2）中国租房市场需求分析
1）中国人口总体情况
2）中国城市人口排名情况
3）全国城市租房情况
（3）中国租房市场痛点分析
1.2.3 中国大学毕业生就业现状分析
（1）中国大学毕业生总体就业情况分析
（2）中国大学毕业生就业结构现状分析
1）全国高校毕业生就业分布情况
2）全国高校毕业生就业薪酬情况
（3）中国未来五年就业形式预测
1.2.4 互联网对租房市场的影响
（1）互联网行业的现状与趋势
1）移动互联网行业市场规模分析
2）年龄分布
3）移动互联网网民职业分布
4）收入结构分布
（2）互联网对房地产行业的影响
（3）互联网对长租公寓行业的影响
1.2.5 行业发展环境影响综述
第二章：国外长租公寓发展模式与经验借鉴
2.1 国外租房市场分析
2.1.1 国外租房平台分析
（1）国外租房平台的分类
（2）国内外租房平台比较
2.1.2 国外假日长租市场分析
（1）国外假日长租市场的特点分析
（2）国外假日长租市场需求分析
2.1.3 国外长租公寓市场分析
（1）国外长租公寓市场的特点分析
（2）国外长租公寓市场需求分析
2.1.4 国外长租公寓市场案例分析
（1）综合信息分类导航平台分析
（2）房产信息搜索平台案例分析
1）Zillow
2）Trulia
3）Stree Easy
4）Home’s
（3）房产信息点评平台案例分析
（4）公寓租赁平台案例分析
1）Rent
2）Apartments
2.1.5 国外租房市场发展的经验借鉴
（1）综合信息分类导航平台分析
（2）房产信息搜索平台案例分析
2.2 留学生海外租房市场分析
2.2.1 留学生海外租房的市场空间分析
（1）中国出国留学生人数统计分析
（2）中国出国留学生住房统计分析
2.2.2 留学生海外租房主要途径分析
2.2.3 主要留学租房平台发展分析
（1）主要留学租房平台发展介绍
1）B2C留学租房平台——6apt
2）留学租房信息平台——留学生公寓网
3）留学生租房平台——Moveha
4）C2C留学租房平台——乐窝
5）出国短租平台——住百家
（2）留学租房平台竞争格局分析
2.3 美国租房市场发展状况与长租公寓发展模式分析
2.3.1 美国租房市场发展概况
（1）美国房地产市场发展状况
（2）美国租房市场发展现状分析
2.3.2 美国租房市场需求分析
（1）美国租房人群与消费分析
（2）美国租房市场需求特点分析
2.3.3 美国长租公寓发展状况分析
（1）美国长租公寓的发展模式分析
（2）美国长租公寓企业典型案例分析
1）EQR公司发展情况分析
2）MAA公寓发展情况分析
2.3.4 美国长租公寓发展的启示
（1）美中长租公寓行业发展的比较
（2）美国长租公寓行业发展的经验借鉴
第三章：中国互联网+长租公寓的发展模式与创新建议
3.1 长租公寓行业的产业链和运营体系分析
3.1.1 长租公寓行业的产业链分析
（1）长租公寓行业的产业链介绍
（2）长租公寓行业的产业链整合
3.1.2 长租公寓企业的运营体系分析
（1）长租公寓企业的运营体系介绍
（2）长租公寓企业的运营体系管理策略
1）房源选择策略
2）房屋装修策略
3）房屋出租策略
3.2 长租公寓的基本运作模式分析
3.2.1 集中式长租公寓运作模式分析
（1）集中式长租公寓的业态分析
（2）集中式长租公寓的成本分析
（3）集中式长租公寓的融资问题
（4）集中式长租公寓的发展前景
3.2.2 分布式长租公寓运作模式分析
（1）分布式长租公寓的业态分析
（2）分布式长租公寓的成本分析
（3）分布式长租公寓的拿房问题
1）房源标准
2）房源获取
3）房源成本
4）拿房策略
5）包租与委托管理
（4）分布式长租公寓的系统问题
3.2.3 集中式与分布式长租公寓比较分析
3.3 长租公寓的轻资产运作模式分析
3.3.1 长租公寓的托管模式
（1）托管模式的基本原理
（2）托管模式的风险分析
（3）托管模式的优缺点分析
（4）长租公寓托管模式案例
3.3.2 长租公寓的加盟模式
（1）加盟模式的基本原理
（2）加盟模式的风险分析
（3）加盟模式的优缺点分析
（4）长租公寓加盟模式案例
3.3.3 长租公寓的类REITs模式
（1）类REITs模式的基本原理
（2）类REITs模式的风险分析
（3）类REITs模式的优缺点分析
（4）长租公寓类REITs模式案例
3.4 互联网+长租公寓发展模式分析
3.4.1 互联网与长租公寓的结合点分析
（1）管理工具互联网+
（2）营销服务互联网+
（3）租后社群互联网+
3.4.2 互联网+长租公寓的形态分析
3.4.3 长租公寓的O2O模式分析
3.4.4 互联网+长租公寓的发展趋势分析
第四章：中国重点城市长租公寓发展状况与市场分析
4.1 中国各大城市租房市场排名情况及市场空间分析
4.1.1 各大城市租房市场相关数据排名分析
（1）各大城市租房人数排名
（2）各大城市房源供应量排名
（3）各大城市租房租金排名
（4）各大城市平均收入排名
（5）住房租赁中介发展状况分析
4.1.2 各大城市长租公寓布局情况分析
（1）各大城市长租公寓布局分析
（2）各大城市长租公寓市场空间分析
4.1.3 全国主要城市长租公寓行业发展状况分析
（1）全国主要城市长租公寓的规模分析
（2）全国主要城市长租公寓的发展特点
（3）全国主要城市长租公寓的竞争状况
（4）全国主要城市租房政策分析
（5）全国主要城市（主要一二线城市）长租公寓的发展的SWOT分析
1）长租公寓行业发展的优势
2）长租公寓行业发展的劣势
3）长租公寓行业发展的机遇
4）长租公寓行业发展的挑战
4.2 北京市长租公寓行业发展状况与投资机会分析
4.2.1 北京市长租公寓行业发展环境分析
（1）北京市经济基础与城市化水平分析
（2）北京市房地产行业发展情况分析
（3）北京市青年收入水平与消费分析
（4）北京市租房市场相关政策分析
4.2.2 北京市住房租赁市场调研分析
（1）北京市租房市场需求调研分析
1）租房需求量分析与预测
2）租房需求特点分析
（2）北京市租房市场供给调研分析
1）房源供应量分析
2）房源结构分析
3）租房价格分析
4.3 上海市长租公寓行业发展状况与投资机会分析
4.3.1 上海市长租公寓行业发展环境分析
（1）上海市经济基础与城市化水平分析
（2）上海市房地产行业发展情况分析
（3）上海市青年收入水平与消费分析
4.3.2 上海市住房租赁市场调研分析
（1）上海市租房市场需求调研分析
1）租房需求量分析与预测
2）租房需求特点分析
（2）上海市租房市场供给调研分析
1）房源供应量分析
2）房源结构分析
3）租房价格分析
4.4 广州市长租公寓行业发展状况与投资机会分析
4.4.1 广州市长租公寓行业发展环境分析
（1）广州市经济基础与城市化水平分析
（2）广州市房地产行业发展情况分析
（3）广州市青年收入水平与消费分析
4.4.2 广州市住房租赁市场调研分析
（1）广州市租房市场需求调研分析
1）租房需求量分析与预测
2）租房需求特点分析
（2）广州市租房市场供给调研分析
1）房源供应量分析
2）房源结构分析
3）租房价格分析
4.5 深圳市长租公寓行业发展状况与投资机会分析
4.5.1 深圳市长租公寓行业发展环境分析
（1）深圳市经济基础与城市化水平分析
（2）深圳市房地产行业发展情况分析
（3）深圳市青年收入水平与消费分析
4.5.2 深圳市住房租赁市场调研分析
（1）深圳市租房市场需求调研分析
1）租房需求量分析与预测
2）租房需求特点分析
（2）深圳市租房市场供给调研分析
1）房源供应量分析
2）房源结构分析
3）租房价格分析
4.6 杭州市长租公寓行业发展状况与投资机会分析
4.6.1 杭州市长租公寓行业发展环境分析
（1）杭州市经济基础与城市化水平分析
（2）杭州市房地产行业发展情况分析
（3）杭州市青年收入水平与消费分析
4.6.2 杭州市住房租赁市场调研分析
（1）杭州市租房市场需求调研分析
1）租房需求量分析与预测
2）租房需求特点分析
（2）杭州市租房市场供给调研分析
1）房源供应量分析
2）房源结构分析
3）租房价格分析
4.7 厦门市长租公寓行业发展状况与投资机会分析
4.7.1 厦门市长租公寓行业发展环境分析
（1）厦门市经济基础与城市化水平分析
（2）厦门市房地产行业发展情况分析
（3）厦门市青年收入水平与消费分析
4.7.2 厦门市住房租赁市场调研分析
（1）厦门市租房市场需求调研分析
1）租房需求量分析与预测
2）租房需求特点分析
（2）厦门市租房市场供给调研分析
1）房源供应量分析
2）房源结构分析
3）租房价格分析
4.8 武汉市长租公寓行业发展状况与投资机会分析
4.8.1 武汉市长租公寓行业发展环境分析
（1）武汉市经济基础与城市化水平分析
（2）武汉市房地产行业发展情况分析
（3）武汉市青年收入水平与消费分析
4.8.2 武汉市住房租赁市场调研分析
（1）武汉市租房市场需求调研分析
1）租房需求量分析与预测
2）租房需求特点分析
（2）武汉市租房市场供给调研分析
1）房源供应量分析
2）房源结构分析
3）租房价格分析
4.9 苏州市长租公寓行业发展状况与投资机会分析
4.9.1 苏州市长租公寓行业发展环境分析
（1）苏州市经济基础与城市化水平分析
（2）苏州市房地产行业发展情况分析
（3）苏州市青年收入水平与消费分析
4.9.2 苏州市住房租赁市场调研分析
（1）苏州市租房市场需求调研分析
1）租房需求量分析与预测
2）租房需求特点分析
（2）苏州市租房市场供给调研分析
1）房源供应量分析
2）房源结构分析
3）租房价格分析
4.10 成都市长租公寓行业发展状况与投资机会分析
4.10.1 成都市长租公寓行业发展环境分析
（1）成都市经济基础与城市化水平分析
（2）成都市房地产行业发展情况分析
（3）成都市青年收入水平与消费分析
4.10.2 成都市住房租赁市场调研分析
（1）成都市租房市场需求调研分析
1）租房需求量分析与预测
2）租房需求特点分析
（2）成都市租房市场供给调研分析
1）房源供应量分析
2）房源结构分析
3）租房价格分析
4.11 西安市长租公寓行业发展状况与投资机会分析
4.11.1 西安市长租公寓行业发展环境分析
（1）西安市经济基础与城市化水平分析
（2）西安市房地产行业发展情况分析
（3）西安市青年收入水平与消费分析
4.11.2 西安市住房租赁市场调研分析
（1）西安市租房市场需求调研分析
1）租房需求量分析与预测
2）租房需求特点分析
（2）西安市租房市场供给调研分析
1）房源供应量分析
2）房源结构分析
3）租房价格分析
4.12 南京市长租公寓行业发展状况与投资机会分析
4.12.1 南京市长租公寓行业发展环境分析
（1）南京市经济基础与城市化水平分析
（2）南京市房地产行业发展情况分析
（3）南京市青年收入水平与消费分析
4.12.2 南京市住房租赁市场调研分析
（1）南京市租房市场需求调研分析
1）租房需求量分析与预测
2）租房需求特点分析
（2）南京市租房市场供给调研分析
1）房源供应量分析
2）房源结构分析
3）租房价格分析
第五章：中国长租公寓市场竞争格局与典型案例分析
5.1 中国长租公寓市场竞争格局分析
5.1.1 长租公寓区域竞争格局分析
5.1.2 长租公寓企业竞争格局分析
（1）高端市场（含中高端）竞争格局
（2）中端市场竞争格局
（3）低端市场竞争格局
5.2 长租公寓行业典型案例分析
5.2.1 新派白领公寓
（1）基本情况介绍
1）企业管理有限公司是国内首家致力于投资和管理连锁白领公寓的公司。运用私募REITs模式进行新派公寓的规模化拓展，打造了新派公寓的金融+品牌+模块化复制连锁的发展模式。
（2）运营模式分析
（3）经营情况分析
（4）融资情况分析
（5）竞争优劣势分析
5.2.2 YOU+国际青年社区
（1）基本情况介绍
（2）运营模式分析
（3）经营情况分析
（4）融资情况分析
（5）竞争优劣势分析
5.2.3 优客逸家
（1）基本情况介绍
（2）运营模式分析
（3）经营情况分析
（4）融资情况分析
（5）竞争优劣势分析
5.2.4 蘑菇公寓
（1）基本情况介绍
（2）运营模式分析
（3）经营情况分析
（4）融资情况分析
（5）竞争优劣势分析
5.2.5 魔方公寓
（1）基本情况介绍
（2）运营模式分析
（3）经营情况分析
（4）融资情况分析
（5）竞争优劣势分析
5.2.6 御居公寓
（1）基本情况介绍
（2）运营模式分析
（3）经营情况分析
（4）融资情况分析
（5）竞争优劣势分析
5.2.7 寓见城市青年公寓
（1）基本情况介绍
（2）运营模式分析
（3）经营情况分析
（4）融资情况分析
（5）竞争优劣势分析
5.2.8 自如寓
（1）基本情况介绍
（2）运营模式分析
（3）经营情况分析
（4）融资情况分析
（5）竞争优劣势分析
5.2.9 可遇青年公寓
（1）基本情况介绍
（2）运营模式分析
（3）经营情况分析
（4）融资情况分析
（5）竞争优劣势分析
5.2.10 青客公寓
（1）基本情况介绍
（2）运营模式分析
（3）经营情况分析
（4）融资情况分析
（5）竞争优劣势分析
5.2.11 优帕克商旅公寓
（1）基本情况介绍
（2）运营模式分析
（3）经营情况分析
（4）融资情况分析
（5）竞争优劣势分析
5.2.12 晟曜行公寓
（1）基本情况介绍
（2）运营模式分析
（3）经营情况分析
（4）融资情况分析
（5）竞争优劣势分析
5.3 公寓租赁平台经营分析
5.3.1 “九猪”网
（1）企业基本情况介绍
（2）企业运营模式分析
（3）企业经营情况分析
（4）企业投融资情况分析
（5）企业竞争优劣势分析
（6）企业最新发展动态
5.3.2 Q房网
（1）企业基本情况介绍
（2）企业经营情况分析
（3）企业O2O模式分析
（4）企业投融资情况分析
（5）企业竞争优劣势分析
（6）企业最新发展动态
5.3.3 吉屋网
（1）企业基本情况介绍
（2）企业运营模式分析
（3）企业经营情况分析
（4）企业投融资情况分析
（5）企业竞争优劣势分析
（6）企业最新发展动态
5.3.4 爱屋吉屋
（1）企业基本情况介绍
（2）企业运营模式分析
（3）企业经营情况分析
（4）企业投融资情况分析
（5）企业竞争优劣势分析
（6）企业最新发展动态
5.3.5 火炬租房
（1）企业基本情况介绍
（2）企业运营模式分析
（3）企业经营情况分析
（4）企业投融资情况分析
（5）企业竞争优劣势分析
（6）企业最新发展动态
5.3.6 iRent 海外公寓长租平台
（1）基本情况介绍
（2）运营模式分析
（3）经营情况分析
（4）融资情况分析
（5）竞争优劣势分析
第六章：中国长租公寓行业投融资分析
6.1 长租公寓行业融资分析
6.1.1 长租公寓行业融资现状分析
6.1.2 长租公寓融资方式分析
（1）股权融资
（2）类REITs模式
（3）发售理财产品、众筹模式
（4）通过与银行合作，提前收回应收款
（5）与上游供应商开展融资租赁合作
6.1.3 长租公寓类REITs融资方式解析
（1）REITs发展的国际经验比较
（2）我国公寓REITs现状与来源
（3）长租公寓REITs投资方式
（4）长租公寓REITs案例——新派公寓融资分析
6.2 互联网+长租公寓行业投资路径分析
6.2.1 长租公寓行业投资特性分析
（1）行业壁垒分析
（2）行业周期性分析
（3）行业地域性分析
（4）行业投资风险分析
6.2.2 地产商投资互联网+长租公寓的路径分析
（1）地产商投资长租公寓的优劣势分析
（2）地产商投资长租公寓的方式比较分析
（3）地产商投资长租公寓案例
6.2.3 房地产中介投资互联网+长租公寓的路径分析
（1）房地产中介投资长租公寓的优劣势分析
（2）房地产中介投资长租公寓的方式比较分析
（3）房地产中介投资长租公寓案例
6.2.4 连锁酒店运营商投资互联网+长租公寓的路径分析
（1）连锁酒店运营商投资长租公寓的优劣势分析
（2）连锁酒店运营商投资长租公寓的方式比较分析
（3）连锁酒店运营商投资长租公寓案例
6.2.5 互联网企业投资互联网+长租公寓的路径分析
（1）互联网企业投资长租公寓的优劣势分析
（2）互联网企业投资长租公寓的方式比较分析
（3）互联网企业投资长租公寓案例分析
更多图表详见正文
特别说明：中国报告网所发行报告书中的信息和数据部分会随时间变化补充更新，报告发行年份对报告质量不会有任何影响，并有助于降低企事业单位投资风险。
