中国 物业管理 行业分析 深度分析 投资前景 1.研究框架 物业管理作为一种不动产管理模式起源于

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2019年中国物业管理行业分析报告-市场深度分析与投资前景预测

字体大小: 2018-10-12 11:45  来源:中国报告网

  • 【报告名称】2019年中国物业管理行业分析报告-市场深度分析与投资前景预测
  • 【关 键 字】中国 物业管理 行业分析 深度分析 投资前景
  • 【出版日期】2018
  • 【交付方式】Email电子版/特快专递
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中国报告网提示: 1.研究框架 物业管理作为一种不动产管理模式起源于

        1.研究框架 

        物业管理作为一种不动产管理模式起源于 19 世纪 60 年代的英国。真正现代意义上的物业管理起源形成于 19 世纪末 20 世纪初的美国。1908 年,芝加哥摩天大楼所有者乔治 A霍尔特先后成立了世界上第一个物业管理组织——芝加哥建筑物管理人员组织、全美第一个业主组织——建筑物业主组织、建筑物业主与管理人协会。此后,这一模式为香港借鉴学习,于 1989 年成立“香港物业管理公司协会”。我国对物业管理的探索和尝试起源于 1981 年,那年深圳物业管理公司在学习借鉴香港物业公司管理模式与经验后正式成立,标志着我国物业服务行业的诞生。 

        在宏观经济平稳增长、城镇化逐步推进、居民人均可支配收入稳步增长的背景下,居民对于物业服务市场的需求也快速增长,对服务的质量和多样化要求也日渐提升,我国的物业管理行业因此快速发展同时产生巨大变化。行业政策从初期探索向规范性、鼓励性演变;商业模式从传统微利的收取物业管理费模式到乘上互联网的快车,构建社区O2O 模式,打开全新盈利增长极;行业规模快速壮大,马太效应显著,龙头集中度提升。

        2.行业政策 

        我国对物业管理的探索和尝试起源于 1981 年。深圳物业管理公司在学习借鉴香港物业公司管理模式与经验后正式成立,标志着我国物业服务行业的诞生。历经三十七载岁月,国家和地方政府等部门出台一系列的法律法规、管理办法等,为我国物业管理服务行业发展确定方向。我国物业管理服务行业的政策环境历经大致三个阶段:一、行业发展初期(1981-2006);二、行业规范期(2007-2013);三、多元发展期(2014-至今)。 

图表:物业服务行业政策发展过程
资料来源:观研天下整理

        2.1 行业发展初期 

        1981 年,深圳物业管理公司在学习借鉴香港物业公司管理模式与经验后正式成立,成为全国第一家物业管理公司,标志着中国内地物业服务行业的诞生。 

        1994 年,建设部 33 号令颁发《城市新建住宅小区管理办法》,指出“住宅小区应该逐步推行社会化、专业化的管理模式,由物业管理公司统一实施专业化管理”,文件明确了物业管理公司的职能并规定了住宅小区业委会和物业服务公司的权利义务以及违规后的处理措施。 

        1996 年,《关于深入住房制度改革的决定》出台,提出“加强售出房维修管理服务,发展社会化的房屋维修市场。改革现行的城镇住房管理体制,发展多种所有制形式的物业管理和社会化的房屋维修、管理服务”。同年建设部发布《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》,规定了物业管理企业管理、服务人员实行培训持证上岗。 

        1998 年,国务院在《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》中明确指出“加快改革现行的住房维修、管理体制,建立业主自治和物业管理企业相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。” 

         2000 年 10 月,在北京举行第一次全国会员代表大会,会上通过了《中国物业管理协会章程》,会议宣告中国物业管理协会成立,中物协在政府与企业之间发挥桥梁纽带作用,积极协助政府加强行业管理。 

        2003 年 6 月,物业服务行业迎来里程碑式的一页,国务院通过了《物业管理条例》,正式提出国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业,鼓励物业管理采用新技术、新方法,依靠科技进步提高管理和服务水平。《物业管理条例》标志着物业服务行业在我国内地进入法制化管理的新阶段,业主和物业服务企业的合法权益得到了的政府纲领性文件的支持与维护。物业公司在服务、收费和业主关系等方向开始逐步走上规范化道路。 

        2.2 行业规范期 

        2007年,第十届全国人大五次会议通过并出台了《物权法》,于 10 月 1 日开始正式实施,使得物业服务行业有了基本的法律依据。根据《物权法》的规定,物业管理企业在表述上正式改为物业服务企业,业主的甲方地位得到突出,业主的满意度成为物业服务企业竞争力的重要评判标准。 

        2008年,《劳动合同法》生效,标志着我国逐步走上劳动关系法律化道路,物业管理作为劳动密集型行业受到深刻影响。合同法对于用人单位经济补偿和使用期的规定导致物业管理企业经营成本增加,对人力资源管理要求更高,企业为了减少成本将业务外包,大批专业化企业涌现。 

        2012年3月,国务院在《政府工作报告》中提出“大力发展社会化养老、家政、物业、医疗保健等服务业”,物业服务业的发展被提到了国家工作层面。同年 12 月国务院在出台的《服务业发展“十二五”规划》也提到了“建立和完善旧住宅区推行物业管理的长效机制,探索建立物业管理保障机制”。此后从浙江省开始,各省直辖市都相继出台了地方性的《物理管理条例》与相关规范性文件,进一步推动了行业规范发展。 

        2.3 行业市场化和多元发展期 

        2014年12月国家发展改革委印发通知,要求地方放开非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务等7项商品和服务价格,鼓励市场通过竞争提供质优价廉的多样化服务,拉动消费,促进相关行业健康发展。物业公司在服务、收费和业主关系等方向开始逐步走上市场化道路。 

        2015年11月国务院办公厅发布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》,重点发展贴近服务人民群众生活、需求潜力大、带动作用强的生活性服务领域,推动生活消费方式由生存型、传统型、物质型向发展型、现代型、服务型转变,促进和带动其他生活性服务业领域发展。 

        2016年3月,国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案,将建筑业、金融业、房地产业和生活服务业四大行业纳入试点范围,该政策将自 5 月 1 日起全面施行。 

        2016年,住建部发布《住房城乡建设事业“十三五”规划纲要》,提出“进一步扩大物业管理覆盖面……健全物业服务市场机制,完善价格机制,改善税收政策……转变物业服务发展方式,创新商业模式,提升物业服务智能化、网络化水平……”、“放宽住房公积金提取使用条件,允许提取用于支付自住住房物业费”。 

        2017年1月,国务院发布 2017 年 7 号文件《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》取消物业服务企业二级及以下资质认定,并于同年 9 月取消一级资质核定。物业资质全面取消后,住房城乡建设部研究制定物业服务标准规范,通过建立黑名单制度、信息公开,推动行业自律等方式,加强事中事后监管。行业从“严进宽出”向“宽进严出”过渡,整体监管更加透明。 

        2.4 行业仍然面临的压力 

        2.4.1物业费市场化定价虽打开制度空间,但现实操作有难度 

        尽管 2014 年国家发改委放开了物业费定价,但全国各地仍普遍存在物业费限价政策。虽然物业费指导价并没有完全限死价格,譬如广州、杭州都存在不少超过物业费指导价的住宅小区,但仍对物业费市场化定价造成了一定障碍。此外,广大业主群体对于物业费涨价普遍存在抗拒心理,物业公司如果提价过多,业委会也有权组织投票决定是否更换物业公司。但若受制于成本端,被迫降低物业服务质量,业主又将成为受损群体。物业公司与业主的双向选择博弈困局客观存在。市场化定价的进程虽然迈出制度性一步,但前方遇到的阻力并不小。物业公司希望通过简单提价模式提升收入并非易事。 
 
图表:各地物业限价政策
资料来源:观研天下整理

        2.4.2营改增后税负压力有增有减 

        在实施营改增之后,对以一般纳税人为主的较大规模物业管理企业税率从原来缴纳 5%的营业税调整为 6%的增值税,对小规模纳税人征收 3%的增值税。单论一般纳税人为主的较大规模物业管理企业,由于物业服务公司主要成本为人员费用、公用设施设备日常运行和维护费用、清洁卫生费、秩序维护费、办公费用与绿化养护费,其中能取得可抵扣进项发票数量较少,特别是占比较大的人工成本不易取得进项抵扣发票,容易出现进项税额存在不足的情况。尤其对于实行酬金制结算的物业服务公司,相比与实施外包干制的物业服务公司缺少因项目工程外包而形成上下游之间的抵扣链条,所承担的税务负担更重,实际经营过程中容易产生赋税反而比“营改增”之前增加的情况,导致企业利润的下降。而实行外包干制的物业服务公司因为工程外包可以取得一定比率、真实合法的扣税凭证,有可能实现税负的降低。 (TC)

        观研天下发布的《2019年中国物业管理行业分析报告-市场深度分析与投资前景预测》内容严谨、数据翔实,更辅以大量直观的图表帮助本行业企业准确把握行业发展动向、市场前景、正确制定企业竞争战略和投资策略。本报告依据国家统计局、海关总署和国家信息中心等渠道发布的权威数据,以及我中心对本行业的实地调研,结合了行业所处的环境,从理论到实践、从宏观到微观等多个角度进行市场调研分析。

        它是业内企业、相关投资公司及政府部门准确把握行业发展趋势,洞悉行业竞争格局,规避经营和投资风险,制定正确竞争和投资战略决策的重要决策依据之一。本报告是全面了解行业以及对本行业进行投资不可或缺的重要工具。观研天下是国内知名的行业信息咨询机构,拥有资深的专家团队,多年来已经为上万家企业单位、咨询机构、金融机构、行业协会、个人投资者等提供了专业的行业分析报告,客户涵盖了华为、中国石油、中国电信、中国建筑、惠普、迪士尼等国内外行业领先企业,并得到了客户的广泛认可。
        
        本研究报告数据主要采用国家统计数据,海关总署,问卷调查数据,商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局,部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据,企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等,价格数据主要来自于各类市场监测数据库。本研究报告采用的行业分析方法包括波特五力模型分析法、SWOT分析法、PEST分析法,对行业进行全面的内外部环境分析,同时通过资深分析师对目前国家经济形势的走势以及市场发展趋势和当前行业热点分析,预测行业未来的发展方向、新兴热点、市场空间、技术趋势以及未来发展战略等。
        
【报告大纲】

第一章 2016-2018年中国物业管理行业发展概述
第一节 物业管理行业发展情况概述
一、物业管理行业相关定义
二、物业管理行业基本情况介绍
三、物业管理行业发展特点分析
第二节中国物业管理行业上下游产业链分析
一、产业链模型原理介绍
二、物业管理行业产业链条分析
三、中国物业管理行业产业链环节分析
1、上游产业
2、下游产业
第三节 中国物业管理行业生命周期分析
一、物业管理行业生命周期理论概述
二、物业管理行业所属的生命周期分析
第四节 物业管理行业经济指标分析
一、 物业管理行业的赢利性分析
二、 物业管理行业的经济周期分析
三、物业管理行业附加值的提升空间分析
第五节 国中物业管理行业进入壁垒分析
一、物业管理行业资金壁垒分析
二、物业管理行业技术壁垒分析
三、物业管理行业人才壁垒分析
四、物业管理行业品牌壁垒分析
五、物业管理行业其他壁垒分析

第二章 2016-2018年全球物业管理行业市场发展现状分析
第一节 全球物业管理行业发展历程回顾
第二节全球物业管理行业市场区域分布情况
第三节 亚洲物业管理行业地区市场分析
一、亚洲物业管理行业市场现状分析
二、亚洲物业管理行业市场规模与市场需求分析
三、亚洲物业管理行业市场前景分析
第四节 北美物业管理行业地区市场分析
一、北美物业管理行业市场现状分析
二、北美物业管理行业市场规模与市场需求分析
三、北美物业管理行业市场前景分析
第五节 欧盟物业管理行业地区市场分析
一、欧盟物业管理行业市场现状分析
二、欧盟物业管理行业市场规模与市场需求分析
三、欧盟物业管理行业市场前景分析
第六节 2019-2025年世界物业管理行业分布走势预测
第七节 2019-2025年全球物业管理行业市场规模预测

第三章 中国物业管理产业发展环境分析
第一节我国宏观经济环境分析
一、中国GDP增长情况分析
二、工业经济发展形势分析
三、社会固定资产投资分析
四、全社会消费品物业管理总额
五、城乡居民收入增长分析
六、居民消费价格变化分析
七、对外贸易发展形势分析 
第二节中国物业管理行业政策环境分析
一、行业监管体制现状
二、行业主要政策法规
第三节中国物业管理产业社会环境发展分析
一、人口环境分析
二、教育环境分析
三、文化环境分析
四、生态环境分析
五、消费观念分析

第四章 中国物业管理行业运行情况
第一节 中国物业管理行业发展状况情况介绍
一、行业发展历程回顾
二、行业创新情况分析
三、行业发展特点分析
第二节 中国物业管理行业市场规模分析
第三节 中国物业管理行业供应情况分析
第四节 中国物业管理行业需求情况分析
第五节 中国物业管理行业供需平衡分析
第六节 中国物业管理行业发展趋势分析

第五章 中国物业管理所属行业运行数据监测
第一节 中国物业管理所属行业总体规模分析
一、企业数量结构分析
二、行业资产规模分析
第二节 中国物业管理所属行业产销与费用分析
一、流动资产
二、销售收入分析
三、负债分析
四、利润规模分析
五、产值分析
第三节 中国物业管理所属行业财务指标分析
一、行业盈利能力分析
二、行业偿债能力分析
三、行业营运能力分析
四、行业发展能力分析

第六章 2016-2018年中国物业管理市场格局分析
第一节 中国物业管理行业竞争现状分析
一、中国物业管理行业竞争情况分析
二、中国物业管理行业主要品牌分析
第二节中国物业管理行业集中度分析
一、中国物业管理行业市场集中度分析
二、中国物业管理行业企业集中度分析
第三节 中国物业管理行业存在的问题
第四节 中国物业管理行业解决问题的策略分析
第五节 中国物业管理行业竞争力分析
一、生产要素 
二、需求条件
三、支援与相关产业
四、企业战略、结构与竞争状态
五、政府的作用

第七章 2016-2018年中国物业管理行业需求特点与价格走势分析
第一节 中国物业管理行业消费特点
第二节 中国物业管理行业消费偏好分析
一、需求偏好
二、价格偏好
三、品牌偏好
四、其他偏好
第三节 物业管理行业成本分析
第四节 物业管理行业价格影响因素分析
一、供需因素
二、成本因素
三、渠道因素
四、其他因素
第五节 中国物业管理行业价格现状分析
第六节中国物业管理行业平均价格走势预测
一、中国物业管理行业价格影响因素
二、中国物业管理行业平均价格走势预测
三、中国物业管理行业平均价格增速预测

第八章 2016-2018年中国物业管理行业区域市场现状分析
第一节 中国物业管理行业区域市场规模分布
第二节 中国华东地物业管理市场分析
一、华东地区概述
二、华东地区经济环境分析
三、华东地区物业管理市场规模分析
四、华东地区物业管理市场规模预测
第三节 华中地区市场分析
一、华中地区概述
二、华中地区经济环境分析
三、华中地区物业管理市场规模分析
四、华中地区物业管理市场规模预测
第四节 华南地区市场分析
一、华南地区概述
二、华南地区经济环境分析
三、华南地区物业管理市场规模分析

第九章 2016-2018年中国物业管理行业竞争情况
第一节 中国物业管理行业竞争结构分析(波特五力模型)
一、现有企业间竞争
二、潜在进入者分析
三、替代品威胁分析
四、供应商议价能力
五、客户议价能力
第二节 中国物业管理行业SWOT分析
一、行业优势分析
二、行业劣势分析
三、行业机会分析
四、行业威胁分析
第三节 中国物业管理行业竞争环境分析(PEST)
一、政策环境
二、经济环境
三、社会环境
四、技术环境

第十章 物业管理行业企业分析(随数据更新有调整)
第一节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
1、主要经济指标情况
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、公司优劣势分析
第二节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
1、主要经济指标情况
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析 
四、公司优劣势分析
第三节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况 
1、主要经济指标情况
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析 
四、公司优劣势分析
第四节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况 
1、主要经济指标情况
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析 
四、公司优劣势分析
第五节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况 
1、主要经济指标情况
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析 
四、公司优劣势分析

第十一章 2019-2025年中国物业管理行业发展前景分析与预测
第一节中国物业管理行业未来发展前景分析
一、物业管理行业国内投资环境分析
二、中国物业管理行业市场机会分析
三、中国物业管理行业投资增速预测
第二节中国物业管理行业未来发展趋势预测
第三节中国物业管理行业市场发展预测
一、中国物业管理行业市场规模预测
二、中国物业管理行业市场规模增速预测
三、中国物业管理行业产值规模预测
四、中国物业管理行业产值增速预测
五、中国物业管理行业供需情况预测
第四节中国物业管理行业盈利走势预测
一、中国物业管理行业毛利润同比增速预测
二、中国物业管理行业利润总额同比增速预测

第十二章 2019-2025年中国物业管理行业投资风险与营销分析
第一节 物业管理行业投资风险分析
一、物业管理行业政策风险分析
二、物业管理行业技术风险分析
三、物业管理行业竞争风险分析
四、物业管理行业其他风险分析
第二节 物业管理行业企业经营发展分析及建议
一、物业管理行业经营模式
二、物业管理行业销售模式
三、物业管理行业创新方向
第三节 物业管理行业应对策略
一、把握国家投资的契机
二、竞争性战略联盟的实施
三、企业自身应对策略
 
第十三章2019-2025年中国物业管理行业发展策略及投资建议
第一节 中国物业管理行业品牌战略分析
一、物业管理企业品牌的重要性
二、物业管理企业实施品牌战略的意义
三、物业管理企业品牌的现状分析
四、物业管理企业的品牌战略
五、物业管理品牌战略管理的策略
第二节中国物业管理行业市场的重点客户战略实施
一、实施重点客户战略的必要性
二、合理确立重点客户
三、对重点客户的营销策略
四、强化重点客户的管理
五、实施重点客户战略要重点解决的问题
第三节 中国物业管理行业战略综合规划分析
一、战略综合规划
二、技术开发战略
三、业务组合战略
四、区域战略规划
五、产业战略规划
六、营销品牌战略
七、竞争战略规划

第十四章 2019-2025年中国物业管理行业发展策略及投资建议
第一节中国物业管理行业产品策略分析
一、服务产品开发策略
二、市场细分策略
三、目标市场的选择
第二节 中国物业管理行业定价策略分析
第三节中国物业管理行业营销渠道策略
一、物业管理行业渠道选择策略
二、物业管理行业营销策略
第四节中国物业管理行业价格策略
第五节 观研天下行业分析师投资建议
一、中国物业管理行业重点投资区域分析
二、中国物业管理行业重点投资产品分析

图表详见正文······




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