2013 年是养老地产发展的转折年，在这一年， 众多大投资项目上马，投资地域也从北上广一线城市拓展到二三线城市。万科、远 洋、绿城、保利、首创臵业、复星等大牌地产公司争相进入这一领域。截止 2013 年年底，已有超过 80 家房地产商进入养老地产行业，而公开信息披露的养老地产 项目也已超百个。此外，泰康、新华、平安、国寿、太保、合众等多家知名保险企 业也纷纷发力，酝酿借助银发浪潮来袭之际，加入养老地产大战。2013 年 7 月 20 日，泰康人寿旗下广州广泰投资有限公司竞得萝岗广州开发区永和区相关地块，进 行养老社区布局，成为首家完成在北京、上海和广州拿地建设养老社区的险企；2013 年 11 月，合众人寿在武汉的养老社区竣工，为业内第一家养老社区；2015 年 6 月 12 日，中国人寿联手美国最大的非上市养老运营管理机构魅力花园公司投资建设针 对高端客户群的复合型养老养生社区。
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目前养老的主要模式包括居家养老、机构养老和社区养老，在我国居家养老占 据 96%，机构养老占据 3%，社区养老仅为 1%。居家养老，依托社区提供日常医疗 保健、文化娱乐、体育休闲、学习培训、送餐、家政等服务。机构养老，则是老年人居住在特别的养老机构中，在我国养老机构种类繁多，包括普通型养老院、医护 型养老院和敬老院。社区养老，则是由社会所提供的商业化的养老服务，通过社区服务设施，为半失能老年人为主的日托老年人提供日间服务，以及养老社区，比如 度假型养老社区。老年公寓则是居家养老和社区养老相结合而形成的养老地产。
根据十二五规划，我国居家养老、社区养老和机构养老的比例以 90%、7%和 3%为目标。相较于目前 96%、3%和 1%的占比，居家养老的比例将有所下降，机构养老的比例会保持不变，而社区养老的比例将从 1%提高至 7%，社区养老将会有很 大的提升空间。在未来，由于老年抚养比的逐年递增、老年人口中患病比例的上升 以及老年人对于生活质量的要求，社区养老，尤其是和医疗相结合的养老将会成为 主要的发展方向。
随着国家政策的扶持以及人口老龄化的必然之势，养老地产作为“朝阳产业”， 众多保险企业和地产开发公司乘势纷纷布局养老地产。截至 2015 年，已经有 10 余 家保险企业，80 多家地产开发企业和大量的外资企业布局中国养老地餐，投资总额 超过 3,000 亿元。我们预测，随着养老地产行业前景日益明朗化的大背景下，将会 有更多的企业参与其中，带来行业资金规模的急速扩张。
数据来源：公开资料整理
据中国老年产业发展报告预计，未来中 国失能老人人口将从 2013 年的 3,750 万人，增长到 2020 年 4,700 万人，2030 年 6,800 万人以及 2050 年 9,700 万人。其次，老年人口医疗卫生消费总量巨大。未来 40 年， 中国老年人的慢性病患者病例将从目前的 1.1 亿例，增长到 2050 年的 36.8 亿人次， 老年人口的医疗卫生消费占 GDP 的比重，将在 2050 年达到 5%以上，这说明针对 患有慢性疾病的老年人而开设的医护型养老社区将会大有所为。
2014 年，中国养老护理人员缺口达 250 万，同时老年人口增长速度大于护理人 员增长速度，因此养老护理人员不足的现象在将来相当长的一段时间内存在。欧美 国家的探索和实践表明，智能化技术可以大幅度提高护理效率，减少老年人群对护 理人员的依赖，同时提供性价比比较好的辅助服务。
智能化养老，以互联网、物联网为依托，集合运用现代通信与信息技术、计算 机网络技术、老年服务行业技术和智能控制技术，旨在为老年人提供安全便捷舒适 的服务。在中国，智能化养老早已引起关注。2012 年，全国首家智能化养老实验基 地奠基仪式在北京怀柔举行，该项目由全国老龄办信息中心组织实施，十年时间内 将在全国建设 100 家智能化养老实验基地。此外，随着智能家居的快速发展，智能 化的应用也将成为未来老年住宅的“标配”，为老年人提供更为细致的照顾，实现更 方便、安全的全方位保障。
《2018年中国养老地产市场分析报告-行业运营态势与发展前景研究》由观研天下（Insight&InfoConsultingLtd）领衔撰写，在周密严谨的市场调研基础上，主要依据国家统计数据，海关总署，问卷调查，行业协会，国家信息中心，商务部等权威统计资料。
报告主要研行业市场经济特性（产能、产量、供需），投资分析（市场现状、市场结构、市场特点等以及区域市场分析）、竞争分析（行业集中度、竞争格局、竞争对手、竞争因素等）、产业链分析、替代品和互补品分析、行业的主导驱动因素、政策环境。为战略投资或行业规划者提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行相关部门也具有极大的参考价值。
报告简介
第一部分行业发展现状
第一章养老地产行业发展综述
第一节养老地产行业定义及分类
一、行业定义
二、行业主要产品分类
三、行业特性及在国民经济中的地位
第二节最近-年中国养老地产行业经济指标分析
一、赢利性
二、成长速度
三、附加值的提升空间
四、进入壁垒／退出机制
五、风险性
六、行业周期
七、竞争激烈程度
八、行业成熟度分析
第三节养老地产行业产业链分析
一、主要环节的增值空间
二、与上下游产业之间的关联性
三、行业产业链上下游相关行业分析
1、养老产业发展状况及影响
2、房地产行业发展及其影响
3、养老地产开发状况及影响
第二章养老地产行业市场环境及影响分析（PEST）
第一节养老地产行业政治法律环境（P）
一、行业管理体制分析
二、行业相关法律法规
1、《中华人民共和国老年人权益保障法》
2、《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》
三、行业相关发展规划
1、《社会养老服务体系建设规划》
2、《中国老龄事业发展“十三五”规划》
四、政策环境对行业的影响
第二节行业经济环境分析（E）
一、宏观经济形势分析
1、国际宏观经济形势分析
2、国内宏观经济形势分析
3、产业宏观经济环境分析
二、宏观经济环境对行业的影响分析
1、经济复苏对行业的影响
2、货币政策对行业的影响
3、区域规划对行业的影响
第三节行业社会环境分析（S）
一、养老地产产业社会环境
1、人口环境分析
2、中国城镇化率
二、社会环境对行业的影响
三、养老地产产业发展对社会发展的影响
第四节行业技术环境分析（T）
一、养老地产市场项目的产品分析
二、养老地产产品的功能、设计与内涵
1、养老地产住宅设计的功能
2、养老地产住宅的设计与内涵
三、《老年人建筑设计规范》简介及内容
1、《老年人建筑设计规范》简介
2、《老年人建筑设计规范》内容
第三章2014-2018年国际养老地产行业运行状况分析
第一节2014-2018年国际养老地产业运行环境分析
一、世界人口总数和分布
二、世界人口老龄化现状
三、世界养老地产业政策分析
第二节2014-2018年国外养老模式理论及模式分析
一、西方国家养老模式理论分析
二、美国养老模式及运行机制分析
三、英国社区照顾养老模式及特点
四、日本养老模式的多样化分析
五、国外集中养老模式比较及借鉴
六、国外其他养老模式简单介绍
第三节2014-2018年世界主要国家养老地产发展分析
一、发达国家养老地产概述
二、美国养老地产发展情况
三、日本养老地产发展情况
四、欧洲养老地产发展情况
第四节2014-2018年国外老年住宅典型案例分析
一、美国太阳城中心
二、日本的港北新城
第五节2018-2024年世界养老地产趋势预测分析
第四章2014-2018年我国养老地产行业运行现状分析
第一节我国养老地产行业发展状况分析
一、我国养老地产行业发展阶段
二、我国养老地产行业发展总体概况
三、我国养老地产行业商业模式与盈利模式
第二节2014-2018年养老地产行业发展规模
一、2014-2018年我国养老地产行业市场规模
二、2014-2018年我国养老地产行业企业规模
三、2014-2018年中国养老地产企业项目规模
第三节2014-2018年养老地产市场情况分析
一、2014-2018年中国养老地产市场总体概况
二、2014-2018年中国养老地产产品市场发展分析
第二部分行业全景调研
第五章我国养老地产发展模式分析
第一节家庭养老
第二节机构养老
一、案例
二、机构养老的盈亏分析
三、模式点评
第三节社区居家养老
一、案例
二、模式点评
第四节新兴的养老模式
一、养生文化村
1、案例
2、模式点评
二、大型综合性服务机构
1、案例
2、模式点评
三、以房养老
1、案例
2、模式点评：
四、异地养老
1、异地购房
2、“候鸟式”养老
3、季节性”养老
4、海外华人回国养老
五、度假养老基地连锁
1、案例
2、模式点评
六、分时度假式养老
1、案例
2、模式点评
七、连锁养老超市
1、案例
2、模式点评
第五节我国养老模式案例总结
一、“社区+医院+地产”模式
二、会籍制的养老俱乐部
三、以房养老
四、异地养老
五、度假基地连锁
六、分时度假式养老
七、连锁养老超市
第六节创新养老模式的建议
一、养老产业必须走社会化的道路
二、养老产业必须走产业化的道路
三、养老产业必须走专业化的道路
四、老年社区应构建科学的选址模型
五、老年社区为核心的人群复合化发展
六、老年社区应满足需求的多样化
七、养老地产与政府部门合作营销
八、具有多功能养老地产是发展趋势
九、在养老地产的基础之上发展养生社区
第六章养老地产行业开发模式分析
第一节与社区共同建设
一、专门建设综合型养老社区
二、新建大型社区的同时开发养老组团
三、普通社区中配建各类养老产品
四、成熟社区周边插建多功能老年服务设施
第二节与相关设施并设
一、与医疗机构结合
二、养老设施与幼儿园并设
三、与教育设施结合
第三节与旅游或商业地产结合
一、在旅游风景区中开发养老居住产品
二、与商业地产结合而开发老年公寓
第四节与国际品牌接轨
一、建世界型连锁老年设施
二、与国际知名养老品牌共同开发
第五节以其他方式转型
一、利用险资投资养老地产
二、与护理服务业结合
三、利用自身独特资源转型
四、将旧的国有资产盘活
第七章养老地产行业经营模式分析
第一节政府、慈善机构合作经营模式
一、纯福利性质的养老院
二、民办养老院
第二节专业公司经营管理－老年公寓
一、老年公寓的类型与特点
二、老年人辅助生活机构
三、老年公寓经营应遵循的策略
第三节住宅建设与管理相分离的经营模式
第八章养老地产行业重点项目分析
第一节北京东方太阳城
一、北京东方太阳城简介
二、北京东方太阳城老年住宅设计
第二节三亚清平乐
一、三亚清平乐简介
二、老年社区的环境-三亚
三、三亚清平乐老年社区建设情况
第三节北京通州华龙老年公寓
一、北京通州华龙老年公寓简介
二、华龙老年公寓建筑配套及其服务
第四节荣成老年公寓
一、荣成老年公寓简介
二、荣成老年公寓建筑配套及服务
三、荣成老年公寓发展情况及规划
第五节2016年十大养老地产项目介绍
一、西塘—保利西塘越
二、天津—永泰红磡阳光幸福村
三、天津—滨海雲杉镇
四、青岛—新华锦国际颐养中心
五、上海—复星星堡中环
六、宜兴—中大九如城
七、杭州—万科随园嘉树
八、长沙—康乃馨国际老年生活示范区
九、北京—万科幸福汇
十、沈阳—蔚蓝听雨观澜林溪公馆
第九章2018-2024年养老地产消费者调研
第一节养老地产市场调研
一、个人情况调研概要
二、入住老年公寓意愿
三、设施服务需求方面
四、经济承受能力方面
五、社会行为方面调研
六、目标消费者调研总结
第二节老年人心态分析
一、心理特征
二、消费特征
1、消费行为的习惯性
2、消费决策的理智性
3、消费目标的便利性
第三节目标消费者消费方式
一、以租换租
二、以旧换新
三、倒按揭
第三部分竞争格局分析
第十章2018-2024年养老地产行业竞争形势及策略
第一节行业总体市场竞争状况分析
一、养老地产行业竞争结构分析
1、现有企业间竞争
2、潜在进入者分析
3、替代品威胁分析
4、供应商议价能力
5、客户议价能力
二、养老地产行业企业间竞争格局分析
三、养老地产行业SWOT分析
1、养老地产行业优势分析
2、养老地产行业劣势分析
3、养老地产行业机会分析
4、养老地产行业威胁分析
第二节中国养老地产行业竞争格局综述
一、养老地产行业竞争概况
1、养老地产业未来竞争格局和特点
2、养老地产市场进入及竞争对手分析
二、中国养老地产企业竞争力分析
1、投资方竞争力分析
2、开发方竞争力分析
3、运营商竞争力分析
第三节养老地产市场竞争策略分析
一、养老配套服务是核心竞争力
二、养老地产市场竞争策略建议
第十一章2018-2024年养老地产行业领先企业分析
第一节保利房地产（集团）股份有限公司
一、企业概况
二、企业经营分析
（一）企业偿债能力分析
（二）企业运营能力分析
（三）企业盈利能力分析
三、养老地产项目
四、企业经营策略和发展战略
第二节万科企业股份有限公司
一、企业概况
二、企业经营分析
（一）企业偿债能力分析
（二）企业运营能力分析
（三）企业盈利能力分析
三、养老地产项目
四、企业经营策略和发展战略
第三节金成房地产集团有限公司
一、企业概况
（一）企业偿债能力分析
（二）企业运营能力分析
（三）企业盈利能力分析
二、养老地产项目
三、企业经营策略和发展战略
第四节盛世天颐投资(集团)股份有限公司
一、企业概况
二、养老地产项目
三、企业经营策略和发展战略
（一）企业偿债能力分析
（二）企业运营能力分析
（三）企业盈利能力分析
第五节亲和源股份有限公司
一、企业概况
二、养老地产项目
三、企业经营策略和发展战略
（一）企业偿债能力分析
（二）企业运营能力分析
（三）企业盈利能力分析
第四部分投资前景展望
第十二章2018-2024年养老地产行业面临的困境及对策
第一节2016年养老地产行业面临的困境
一、政策优惠无保障
二、新兴市场不稳定
三、投资额高
四、回收期长
五、后期物业管理要求高
第二节养老地产企业面临的困境及对策
一、养老地产企业面临的困境
1、技术的障碍
2、开发主体结构单一
3、开发模式不够吸引
4、土地成本高
二、养老地产企业发展的对策
1、地产资本跨界进入专业服务领域
2、政策允许下的商业模式探索
3、养老地产产品设计的升级
第三节中国养老地产行业发展建议
一、对政府的建议
二、对开发商的建议
1、抓住养老政策带来的机遇
2、开发养老地产应慎之又慎
3、可考虑合作开发养老地产
4、在已建项目或拟开发项目上建设日托（养老）站
第十三章2018-2024年中国养老地产市场前景预测分析
第一节2018-2024年中国养老地产发展趋势分析
一、养老地产建设发展趋势
二、养老地产产品发展趋势
三、养老地产消费发展趋势
四、养老地产总体发展趋势
第二节2018-2024年中国养老地产市场发展前景分析
一、养老地产将成为房地产新增长点
二、中国养老地产市场需求前景分析
三、老年公寓市场发展趋势与前景
第三节未来中国养老地产市场发展问题及瓶颈分析
一、中国养老地产市场存在的主要问题
1、中国养老地产存在的主要问题
2、开发养老地产需要解决的问题
二、中国养老地产发展面临的问题
1、消费主体潜在需求难以激发成为有效需求
2、养老地产开发运营成本高利润低风险大
3、政府对养老地产的政策和资金援助不够
第四节2018-2024年中国养老地产发展策略及建议
一、中国养老地产开发策略与建议
二、养老地产经营者发展战略分析
三、中国养老地产发展对策与建议
第四部分投资战略研究
第十四章2018-2024年养老地产行业投资机会与风险防范
第一节养老地产行业融资分析
一、国内行业融资分析
二、国际行业融资分析
第二节2018-2024年养老地产行业投资机会
一、养老型地产投资成行业新宠
二、国际资本在华投资老年住宅
三、保险资金探路中国养老地产
四、养老地产区域投资潜力分析
第三节中国养老地产行业投资风险评估
一、新兴市场不稳定
二、政策优惠无保障
三、开发模式需创新
四、投入资金额较高
五、投资回收周期长
六、后期物业管理难
第十五章养老地产行业投资战略研究
第一节对我国养老地产发展的战略思考
一、市场定位及有效需求与供给
二、资源的获取整合与有效利用
三、能力培育与创新
四、利益关系及共生共长
第二节养老地产行业投资开发规划研究
一、规划选址要求
1、基础型养老社区
2、高端型养老社区
二、对环境景观要求
1、好景配好房
2、高绿地率
3、高供氧绿植组合
三、对交通的要求
1、人车分流系统是最低要求
2、结合景观体系打造慢生活步行系统
四、对规划尺度的要求
1、控制建筑高度和密度
2、宜人的活动场所尺度
3、适合老年人出行的服务设施设置半径
五、老年社区对日照通风卫生要求
六、老年社区对公共服务设施的要求
1、无障碍道路系统为强制性建设内容
2、入户式和随身式急救护理系统
3、医疗体检康复中心
七、养老地产规划选址综述
第三节2018-2024年中国养老地产投资策略与建议
一、产品设计研究
二、营销品牌战略
三、市场细分策略
四、国外经验借鉴
五、行业投资建议
图表目录：
图表12013年3季度-2018年2季度国内生产总值季度累计同比增长率（%）
图表22016年6月居民消费价格主要数据
图表32013年9月-2018年6月居民消费价格指数（上年同月=100）
图表42015年按收入来源分的全国居民人均可支配收入及占比
图表52013年9月-2018年6月工业增加值月度同比增长率（%）
图表62013年1-9月-2018年1-6月固定资产投资完成额月度累计同比增长率（%）
图表72015年年末人口数及其构成
图表8中国总人口及老龄化人口比重，2004年-2030年预测
图表9专门建设综合型养老社区图例
图表10新建大型社区的同时开发养老组团图例
图表11普通社区中配建各类养老产品图例
图表12成熟社区周边插建多功能老年服务设施图例
图表13与医疗机构结合图例
图表14老设施与幼儿园并设图例
图表15在旅游风景区中开发养老居住产品图例
图表16与商业地产结合，开发老年公寓
图表17我国养老地产的进入壁垒
图表18养老度假地产项目分布
图表19产业资产进入养老地产情况
图表20地产商养老地产开发情况
图表21保险公司进入养老地产情况
图表22政府、投资机构进入养老地产情况
图表23近3年保利房地产（集团）股份有限公司资产负债率变化情况
图表24近3年保利房地产（集团）股份有限公司产权比率变化情况
图表25近3年保利房地产（集团）股份有限公司固定资产周转次数情况
图表26近3年保利房地产（集团）股份有限公司流动资产周转次数变化情况
图表27近3年保利房地产（集团）股份有限公司总资产周转次数变化情况
图表28近3年保利房地产（集团）股份有限公司销售毛利率变化情况
图表29近3年万科企业股份有限公司资产负债率变化情况
图表30近3年万科企业股份有限公司产权比率变化情况
图表31近3年万科企业股份有限公司固定资产周转次数情况
图表32近3年万科企业股份有限公司流动资产周转次数变化情况
图表33近3年万科企业股份有限公司总资产周转次数变化情况
图表34近3年万科企业股份有限公司销售毛利率变化情况
图表35近3年金成房地产集团有限公司资产负债率变化情况
图表36近3年金成房地产集团有限公司产权比率变化情况
图表37近3年金成房地产集团有限公司固定资产周转次数情况
图表38近3年金成房地产集团有限公司流动资产周转次数变化情况
图表39近3年金成房地产集团有限公司总资产周转次数变化情况
图表40近3年金成房地产集团有限公司销售毛利率变化情况
图表41近3年盛世天颐投资(集团)股份有限公司资产负债率变化情况
图表42近3年盛世天颐投资(集团)股份有限公司产权比率变化情况
图表43近3年盛世天颐投资(集团)股份有限公司固定资产周转次数情况
图表44近3年盛世天颐投资(集团)股份有限公司流动资产周转次数变化情况
图表45近3年盛世天颐投资(集团)股份有限公司总资产周转次数变化情况
图表46近3年盛世天颐投资(集团)股份有限公司销售毛利率变化情况
图表47近3年亲和源股份有限公司资产负债率变化情况
图表48近3年亲和源股份有限公司产权比率变化情况
图表49近3年亲和源股份有限公司固定资产周转次数情况
图表50近3年亲和源股份有限公司流动资产周转次数变化情况
图表51近3年亲和源股份有限公司总资产周转次数变化情况
图表52近3年亲和源股份有限公司销售毛利率变化情况
图表53养老服务产业链分布图
图表542013-2018年中国65岁以上人口数量及占比统计
图表552013-2018年中国逆抚养比趋势图
图表5635个大中城市养老地产发展潜力TOP
图表5735个大中城市养老地产发展潜力TOP
图表5835个大中城市养老地产发展潜力TOP
图表59高端型和基础型养老社区在选址上建议考虑的各种要素
（GYWW）
图表详见正文
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