房地产领域始终是社会关注的焦点。十八大以来，从中央到地方，各级政府和有关部门不断出台新举措，如加强资金支持、完善差别化信贷措施、因城施策进行调控等一系列的政策措施，抑制房地产领域的投资投机需求、保障群众合理自住需求，在增加保障房供应、房地产调控、深化住房制度改革等多个方面取得了显著成效。
1、住房保障成就显著
2013年10月29日，习近平总书记在主持中共中央政治局第十次集体学习时指出，加快推进住房保障和供应体系建设，是满足群众基本住房需求，实现全体人民住有所居目标的重要任务。五年来，中央多次强调加强资金支持，拓宽金融渠道、破解保障房的资金来源。2014年7月，银监会批准国开行金融事业部开业，人民银行通过抵押补充贷款工具为开发性金融支持棚户区改造提供了1万亿元长期稳定、成本适当的资金额度，资金利率较市场利率低约1个百分点。2015年，我国创新保障性安居工程建设机制，逐步实行实物保障与货币补贴并举，鼓励社会资本参与保障性住房的建设和运营管理。五年来，住房保障工程扎实推进。2013-2016年，全国共建成城镇保障性安居工程住房、棚户区改造和公租房2485万套。2015年，国务院印发的《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，提出三年内改造各类棚户区住房1800万套的目标，2015年、2016年和2017年已分别开工601万套、606万套和609万套，顺利完成目标任务。大批保障性住房的建设使用，对稳定房价、改善人民的居住环境发挥了积极的作用。五年来，近八千万困难群众改善了住房条件。棚户区改造的大力推进，使得6000多万棚户区居民出棚进楼。同时，公租房保障能力的显著提升，使得1900多万住房困难的群众住进了公租房，城镇中低收入家庭的住房条件明显改善，城镇低保、低收入家庭基本上实现了应保尽保。
2、房地产调控成效显现
十八大以来，房地产行业总体在持续发展，但值得注意的是，房地产市场分化的现象比较突出，由于土地有限，在人口增长、经济集聚以及投资投机非理性因素共同作用下，部分一线城市和热点的二线城市房价上涨过快；同时，由于过去住宅建设较多，三四线城市存在着较大库存。针对房地产市场分化的形势，政府坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，坚持分类调控，因城因地施策，落实地方政府主体责任，出台了一系列有针对性的措施来稳定市场。对大城市特别是一线城市和热点二线城市，房价只要涨得过快，政府就会因地制宜、因城施策，从需求和供给等方面采取措施，如提出共有产权住房制度及租售并举的住房租赁政策，对供需两方面进行了合理调节。同时，三四线城市房地产去库存也采取了重要政策，如在棚户区改造中，增加货币化的购买，推出了针对中小户型、中低价位的商品房政策，针对三四线城市效果显著。目前，我国房地产市场总体保持稳定，一线城市和部分热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅回落，全国商品房待售面积已经同比连续下降，特别是三四线城市去库存进展较大，房价也趋于稳定。与此同时，目前我国正在抓紧研究制定房地产长效机制，12个大中城市住房租赁试点工作正在展开进行；北京、上海市共有产权住房正在积极探索；住房租赁市场的立法工作持续推进。由此可见，房地产调控效果将持续显现。
3、住房制度改革住房供应体系不断完善
十八大以来，我国经济发展步入新常态，房地产领域的发展成为中央关注的重点。为深化住房制度改革、健全住房供应体系，各级政府总结我国住房改革的发展经验、借鉴其他国家的有益做法，先后提出“两房并轨”、“租购并举”等一系列政策主张。2013年12月2日，住建部、财政部、国家发改委共同发布了《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，提出将廉租房计划建设并入公租房体系。2014年的《政府工作报告》中首次提出“共有产权住房”。2017年9月30日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式实施，北京市首个共有产权住房项目也于同日开始摇号。为推动住房租赁市场更加规模化、集约化、专业化，2016年6月3日，国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》正式出台，提出到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。2017年，住建部等部门再推“购租并举”，加大租房市场供应，以缓解房价上涨压力。各地均着力加强承租人权益保障，提出“购租同权”，从落户、入学，向医疗、就业、社保等更多社会福利领域拓展。2017年7月24日，住建部等九部委印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取广州、南京、沈阳、郑州等12个城市作为首批单位开展住房租赁试点工作。8月28日，国土部、住建部又确定了上海、广州、杭州等13个城市，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。国家统计局数据显示，2016年，我国城镇居民人均住房建筑面积由2012年的32.9平方米提高到了36.6平方米，农村居民人均住房建筑面积由37.1平方米增加到45.8平方米，分别增长了11.1%和23.3%。
二、未来房地产行业发展政策走向
2017年10月18日，党的十九大报告中指出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度，让全体人民住有所居，为未来房地产何去何从奠定了战略方向和政策基调。2017年12月18日-20日召开的中央经济工作会议，对房地产行业的表述为：加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。从“研究建立”转变为“完善促进”，表明“房地产长效机制”已经由理论层面进入到了实践层面。另外，今年中央经济工作会议对于住房租赁市场的表述之细，指导方向之明确，是前所未有的。由此可见，围绕“房住不炒”的定位，保障性住房、共有产权、租售并举等探索已经开始，单纯的房价调控正向住房资源优化配置的制度设计转移。预计未来一段时间，在“因城施策”房地产市场调控政策不断深入的基础上，鼓励住房租赁政策将持续出台、规范购房融资行为将持续加码、改革房地产税将持续推进，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制呼之欲出。
1、鼓励住房租赁政策将持续出台、并将逐步落地
作为房地产调控长效机制的政策之一，推进住房租赁市场发展正在并将持续深入。据中原地产不完全统计，截至目前，全国发布住房租赁新政策的城市已超50个，包括国家确定的12个租赁试点城市。预计在未来建设住房租赁市场的过程中，住房租赁平台建设将全面铺开；租赁土地供应将不断加速；金融支持力度将不断加大。
参考观研天下发布《2018-2024年中国房地产产业市场竞争现状调查及投资方向评估分析报告》
住房租赁平台建设将全面铺开。在12个人口净流入住房租赁试点城市中，住房租赁平台建设将全面铺开。2017年9月29日，杭州市住房保障和房产管理局与阿里巴巴集团、蚂蚁金服集团合作搭建的杭州市住房租赁监管服务平台上线试运行。2017年10月19日，广州上线了官方租赁信息平台“阳光租房”。2017年10月23日，北京市住建委网站发布公告称，京东为北京住房租赁市场的支持平台。其他各个试点城市的租赁平台也正在抓紧筹备建设中。
租赁土地供应将不断加速。中原地产研究中心统计显示，截至目前，全国已有超过10个城市出让了租赁类土地，累计出让的租赁土地面积超过500万平方米，按照平均60平方米单套计算，已经可以直接提供租赁房源超过8万套，集中在北京、上海等一线租赁热点城市。不仅如此，北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等城市先后开始探索租赁土地供应模式。
金融支持力度将不断加大。住房租赁市场的发展也离不开金融政策及金融机构的扶助。上海、杭州和武汉提出推进房地产投资信托基金（REITs）试点政策；成都和杭州提出支持金融机构向符合条件的住房租赁企业提供发行债券、票据、不动产证券化产品等服务。国内首单长租公寓资产类REITs产品、首单权益型公寓类REITs产品，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”已于2017年10月11日正式获批发行。此外，继与沈阳房管局、武汉房管局签约后，2017年10月26日，中国银联又与合肥签署住房租赁金融支付合作协议。中国银联正积极加快与其他住房租赁试点城市的合作，今年年内有望在12个试点城市全部实现服务开通，以推动住房租赁服务市场的繁荣发展。同时，中信银行、建设银行等多家银行近期也陆续宣布给予住房租赁金融支持。
2、规范购房融资行为将持续升级
在多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度已经初具规模的同时，又将迎来多部委为落实“房住不炒”定位而推出的整治楼市环境的各种政策措施。自2016年初到现在，我国已开展了多轮对房产中介、网贷机构、银行等涉贷机构的严查行动，坚决打击违规、投机行为。2017年以来，在各地密集发布“限购”“限售”等调控政策，房地产调控不断升级的背景下，相关部门也加大了对楼市环境的整治力度，监管层对资金违规流入楼市进行了严控。尤其是近几个月，银行以及一些非持牌金融机构的短期资金变相流入楼市苗头渐显，监管力度也持续加码，目的就是为房地产市场稳定健康发展创造一个良好的政策环境。
2017年10月25日，住建部会同国家发改委联合部署于2017年10月30日至11月30日在全国范围内开展商品房销售价格行为联合检查。这次检查共涉及到9项重点内容，将重点查处“强制提供商品或服务并捆绑收费”、“通过虚假价格承诺、虚假价格促销等手段诱骗消费者进行交易”、“捂盘惜售、炒卖房号、操纵市场价格”等违规行为。住建部明确表示，在严厉查处违法行为并公开曝光典型案例的同时，将推进建立联合惩戒机制。建立联合惩戒机制的提出，意味着对商品房销售价格行为的监督将成为相关部门常态化的监管工作之一，因此，此次检查也被认为是房地产调控长效机制的一部分。此次检查是十九大闭幕后的第一个住房监管政策，充分体现了各部委对于当前全国房地产市场管控的积极导向，主要目的是为了促进已供应住宅用地尽快形成住房有效供给，改善住房供求关系，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。据了解，当前，多地正开启大规模的违规检查，武汉、成都等地都启动了有史以来最大范围的检查。
紧接着，2017年11月3日，住建部会同央行、银监会联合部署规范购房融资行为，加强房地产领域反洗钱工作。包括严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资；严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务；严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资；严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。在这次行动中也特别提到了要求各地房产管理部门、地方金融监管部门要会同央行、银监会各派出机构建立联动工作机制，加强信息互通和部门间协作。各部门的协同整治，将放大此次查处违规融资购房行为的效果，为房地产市场的健康发展创造一个规范的金融秩序。目前，银监会已派出机构开展风险排查，并加强规范管理和问责，严查个人消费贷款违规进入房地产市场。北京、深圳等地银监局10月份已下发通知，要求对消费贷款资金流向等进行排查，现阶段银行正在组织辖内支行根据要求进行排查。
3、改革房地产税将持续推进
房地产税作为一种经济调节手段，作为房地产市场长效机制的一环，始终被各界高度关注。财政部部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》中关于房地产税方面，首次提出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。“立法先行”意味着房地产税法将充分征求各方意见、广泛讨论，由全国人大审议通过；“充分授权”表明在全国统一立法前提下，将尊重地方实际情况，给予地方较大自主权；“分步推进”表明从操作层面来看，制度设计上可能难以一步到位，需要分步实现。
推进房地产税改革意义重大，首先，开征房地产税有助于完善我国直接税和间接税并重的“双主体”税制。其次，对工商业房地产和个人住房按照评估价值征收房地产税，一方面有助于为地方政府培育新的主体税种，健全地方税体系；另一方面，可以适度降低建设、交易环节的税费负担，归并现行房产税、城镇土地使用税等税费，简化税制。同时，有助于改变我国现行“重交易、轻保有”的房地产税制，降低居民购房置业的“进入门槛”，使居民更容易实现“居者有其屋”的住房梦。最后，推进房地产税立法和实施，既有助于落实税收法定主义原则、提高我国税制法制化水平，也有助于在保证国家税制统一的前提下充分调动地方政府的积极性、因地制宜、因城施策地征收房地产税。总而言之，理顺房地产市场各环节的税费分配格局，有助于为房地产市场的投机炒作降温，真正体现中央“房子是用来住的、不是用来炒”的调控目标。由于房地产税的开征关系重大，对于下一步如何开征房地产税还需要进一步精心设计和谨慎实施。
观研天下发布的《2018年中国房地产市场分析报告-行业运营态势与发展趋势研究 》内容严谨、数据翔实，更辅以大量直观的图表帮助本行业企业准确把握行业发展动向、市场前景、正确制定企业竞争战略和投资策略。本报告依据国家统计局、海关总署和国家信息中心等渠道发布的权威数据，以及我中心对本行业的实地调研，结合了行业所处的环境，从理论到实践、从宏观到微观等多个角度进行市场调研分析。
它是业内企业、相关投资公司及政府部门准确把握行业发展趋势，洞悉行业竞争格局，规避经营和投资风险，制定正确竞争和投资战略决策的重要决策依据之一。本报告是全面了解行业以及对本行业进行投资不可或缺的重要工具。观研天下是国内知名的行业信息咨询机构，拥有资深的专家团队，多年来已经为上万家企业单位、咨询机构、金融机构、行业协会、个人投资者等提供了专业的行业分析报告，客户涵盖了华为、中国石油、中国电信、中国房地产、惠普、迪士尼等国内外行业领先企业，并得到了客户的广泛认可。
本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。本研究报告采用的行业分析方法包括波特五力模型分析法、SWOT分析法、房地产T分析法，对行业进行全面的内外部环境分析，同时通过资深分析师对目前国家经济形势的走势以及市场发展趋势和当前行业热点分析，预测行业未来的发展方向、新兴热点、市场空间、技术趋势以及未来发展战略等。
【报告大纲】
第一章 2015-2017年中国房地产行业发展概述
第一节 房地产行业发展情况概述
一、房地产行业相关定义
二、房地产行业基本情况介绍
三、房地产行业发展特点分析
第二节中国房地产行业上下游产业链分析
一、产业链模型原理介绍
二、房地产行业产业链条分析
三、中国房地产行业产业链环节分析
1、上游产业
2、下游产业
第三节 中国房地产行业生命周期分析
一、房地产行业生命周期理论概述
二、房地产行业所属的生命周期分析
第四节 房地产行业经济指标分析
一、 房地产行业的赢利性分析
二、 房地产行业的经济周期分析
三、房地产行业附加值的提升空间分析
第五节 国中房地产行业进入壁垒分析
一、房地产行业资金壁垒分析
二、房地产行业技术壁垒分析
三、房地产行业人才壁垒分析
四、房地产行业品牌壁垒分析
五、房地产行业其他壁垒分析
第二章 2015-2017年全球房地产行业市场发展现状分析
第一节 全球房地产行业发展历程回顾
第二节全球房地产行业市场区域分布情况
第三节 亚洲房地产行业地区市场分析
一、亚洲房地产行业市场现状分析
二、亚洲房地产行业市场规模与市场需求分析
三、亚洲房地产行业市场前景分析
第四节 北美房地产行业地区市场分析
一、北美房地产行业市场现状分析
二、北美房地产行业市场规模与市场需求分析
三、北美房地产行业市场前景分析
第五节 欧盟房地产行业地区市场分析
一、欧盟房地产行业市场现状分析
二、欧盟房地产行业市场规模与市场需求分析
三、欧盟房地产行业市场前景分析
第六节 2018-2024年世界房地产行业分布走势预测
第七节 2018-2024年全球房地产行业市场规模预测
第三章 2015-2017年中国房地产产业发展环境分析
第一节 我国宏观经济环境分析
一、中国GDP增长情况分析
二、工业经济发展形势分析
三、社会固定资产投资分析
四、全社会消费品零售总额
五、城乡居民收入增长分析
六、居民消费价格变化分析
七、对外贸易发展形势分析
第二节 中国房地产行业政策环境分析
一、行业监管体制现状
二、行业主要政策法规
第三节 中国房地产产业社会环境发展分析
一、人口环境分析
二、房地产环境分析
三、文化环境分析
四、生态环境分析
五、消费观念分析
第四章 2015-2017年中国房地产行业运行情况
第一节 中国房地产行业发展状况情况介绍
一、行业发展历程回顾
二、行业创新情况分析
三、行业发展特点分析
第二节 中国房地产行业市场规模分析
第三节 中国房地产行业供应情况分析
第四节 中国房地产行业需求情况分析
第五节 中国房地产行业供需平衡分析
第六节 中国房地产行业发展趋势分析
第五章 中国房地产所属行业运行数据监测
第一节 中国房地产所属行业总体规模分析
一、企业数量结构分析
二、行业资产规模分析
第二节 中国房地产所属行业产销与费用分析
一、产成品分析
二、销售收入分析
三、负债分析
四、利润规模分析
五、产值分析
六、销售成本分析
七、销售费用分析
八、管理费用分析
九、财务费用分析
十、其他运营数据分析
第三节 中国房地产所属行业财务指标分析
一、行业盈利能力分析
二、行业偿债能力分析
三、行业营运能力分析
四、行业发展能力分析
第六章 2015-2017年中国房地产市场格局分析
第一节 中国房地产行业竞争现状分析
一、中国房地产行业竞争情况分析
二、中国房地产行业主要品牌分析
第二节 中国房地产行业集中度分析
一、中国房地产行业市场集中度分析
二、中国房地产行业企业集中度分析
第三节 中国房地产行业存在的问题
第四节 中国房地产行业解决问题的策略分析
第五节 中国房地产行业竞争力分析
一、生产要素
二、需求条件
三、支援与相关产业
四、企业战略、结构与竞争状态
五、政府的作用
第七章 2015-2017年中国房地产行业需求特点与价格走势分析
第一节 中国房地产行业消费特点
第二节 中国房地产行业消费偏好分析
一、需求偏好
二、价格偏好
三、品牌偏好
四、其他偏好
第二节 房地产行业成本分析
第三节 房地产行业价格影响因素分析
一、供需因素
二、成本因素
三、渠道因素
四、其他因素
第四节 中国房地产行业价格现状分析
第五节 中国房地产行业平均价格走势预测
一、中国房地产行业价格影响因素
二、中国房地产行业平均价格走势预测
三、中国房地产行业平均价格增速预测
第八章 2015-2017年中国房地产行业区域市场现状分析
第一节 中国房地产行业区域市场规模分布
第二节 中国华东地房地产市场分析
一、华东地区概述
二、华东地区经济环境分析
三、华东地区房地产市场规模分析
四、华东地区房地产市场规模预测
第三节 华中地区市场分析
一、华中地区概述
二、华中地区经济环境分析
三、华中地区房地产市场规模分析
四、华中地区房地产市场规模预测
第四节 华南地区市场分析
一、华南地区概述
二、华南地区经济环境分析
三、华南地区房地产市场规模分析
第九章 2015-2017年中国房地产行业竞争情况
第一节 中国房地产行业竞争结构分析（波特五力模型）
一、现有企业间竞争
二、潜在进入者分析
三、替代品威胁分析
四、供应商议价能力
五、客户议价能力
第二节 中国房地产行业SWOT分析
一、行业优势分析
二、行业劣势分析
三、行业机会分析
四、行业威胁分析
第三节 中国房地产行业竞争环境分析（房地产T）
一、政策环境
二、经济环境
三、社会环境
四、技术环境
第十章 房地产行业企业分析（随数据更新有调整）
第一节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
1、主要经济指标情况
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、公司优劣势分析
第二节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
1、主要经济指标情况
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、公司优劣势分析
第三节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
1、主要经济指标情况
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、公司优劣势分析
第四节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
1、主要经济指标情况
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、公司优劣势分析
第五节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
1、主要经济指标情况
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、公司优劣势分析
第十一章 2018-2024年中国房地产行业发展前景分析与预测
第一节中国房地产行业未来发展前景分析
一、房地产行业国内投资环境分析
二、中国房地产行业市场机会分析
三、中国房地产行业投资增速预测
第二节中国房地产行业未来发展趋势预测
第三节中国房地产行业市场发展预测
一、中国房地产行业市场规模预测
二、中国房地产行业市场规模增速预测
三、中国房地产行业产值规模预测
四、中国房地产行业产值增速预测
五、中国房地产行业供需情况预测
第四节中国房地产行业盈利走势预测
一、中国房地产行业毛利润同比增速预测
二、中国房地产行业利润总额同比增速预测
第十二章 2018-2024年中国房地产行业投资风险与营销分析
第一节 房地产行业投资风险分析
一、房地产行业政策风险分析
二、房地产行业技术风险分析
三、房地产行业竞争风险分析
四、房地产行业其他风险分析
第二节 房地产行业企业经营发展分析及建议
一、房地产行业经营模式
二、房地产行业销售模式
三、房地产行业创新方向
第三节 房地产行业应对策略
一、把握国家投资的契机
二、竞争性战略联盟的实施
三、企业自身应对策略
第十三章2018-2024年中国房地产行业发展策略及投资建议
第一节 中国房地产行业品牌战略分析
一、房地产企业品牌的重要性
二、房地产企业实施品牌战略的意义
三、房地产企业品牌的现状分析
四、房地产企业的品牌战略
五、房地产品牌战略管理的策略
第二节中国房地产行业市场的重点客户战略实施
一、实施重点客户战略的必要性
二、合理确立重点客户
三、对重点客户的营销策略
四、强化重点客户的管理
五、实施重点客户战略要重点解决的问题
第三节 中国房地产行业战略综合规划分析
一、战略综合规划
二、技术开发战略
三、业务组合战略
四、区域战略规划
五、产业战略规划
六、营销品牌战略
七、竞争战略规划
第十四章 2018-2024年中国房地产行业发展策略及投资建议
第一节中国房地产行业产品策略分析
一、服务产品开发策略
二、市场细分策略
三、目标市场的选择
第二节 中国房地产行业定价策略分析
第二节中国房地产行业营销渠道策略
一、房地产行业渠道选择策略
二、房地产行业营销策略
第三节中国房地产行业价格策略
第四节 观研天下行业分析师投资建议
一、中国房地产行业重点投资区域分析
二、中国房地产行业重点投资产品分析
图表详见正文（GYZQ）
