以GDP为例，趋势项通常被认为是潜在经济增速，驱动因素是技术进步和制度环境；季节项则是由于不同季度工作时间差异或者节假日等因素导致的增速变化；周期项代表着经济的短期波动；随机项的驱动因素则是超预期的政策以及外部环境的变化。
通常情冴下，使用同比数据可以消陣季节项，对数据取HP滤波可以消陣趋势项，从而得到周期项和随机项。不过，由于很难对周期项和随机项进行剥离，我们通常把二者放在一起进行观察。为了更清楚地观察房地产周期，我们对房地产价格（70个大中城市新建住宅价格指数、二手住宅价格）、商品房销售（商品房销售面积、销售额）、房地产投资（开发投资、资金来源）、新开工等房地产重点相关数据进行了同比和HP滤波处理，这样便于更为准确地分析房地产周期的运行阶段。可以看到，房地产价格、销售、投资、新开工等同比增速均具有明显的周期性特征；而通过HP滤波剔陣趋势项之后，各指标周期项的波动特征更加明显。
图：商品房销售面积同比、趋势、周期分解
图：商品房价格同比、趋势、周期分解
图：房地产开发投资同比、趋势、周期分解
图：房屋新开工同比、趋势、周期分解
我们对房地产指标的周期项进行具体分析，可以大致得出以下结论：
1、完整的房价周期分为四个阶段，且新建住宅与二手住宅价格具有较强的同步性
在一个完整的房地产周期内，房地产价格同比增速分为上行期和下行期。在上行期，房地产价格会经历减速下跌和加速上涨两个阶段；在下行期，房地产价格会经历减速上涨和加速下跌两个阶段。此外，从70个大中城市的住宅价格来看，新建住宅价格与二手住宅价的同比走势具有较强的周期同步性。
图：70个大中城市新建&二手住宅价格指数同比周期项
2、一轮完整的房地产周期大致持续三年左右
如果将减速下跌作为一个完整周期的起点，也即房地产开始复苏回暖，可以发现：自2007年以来，我国的房地产一共经历三轮完整的周期，目前正处于第四轮周期。就每一轮的周期长度而言，第一轮周期平均是30个月，第二轮周期平均是39个月，第三轮周期平均是37个月。就每一个指标而言，商品房销售面积与销售额同比、房地产开发资金同比增速、房地产新开工面积同比的周期长度平均是36个月，房地产开发投资同比的周期长度是34个月，70个大中城市新建住宅价格同比增速的周期长度是32个月。也即，我国的房地产周期大致在三年左右。
图：房地产价格、资金、销售面积以及新开工面积的周期区间与长度
3、房地产各主要指标之间的领先与滞后关系
从理论上看，房地产各主要指标之间的关系是：商品房销售量增加，带动房地产企业的资金来源增加，资金的充裕叠加房地产价格持续上升的预期，导致房地产开发投资增速的回升，进而带来新开工面积的增长。在前三轮周期中，房地产各项指标的走势大致符合上述“销量→资金来源→价格→投资→新开工”的传导规律。从2008-2011年这一轮周期的波峰时间点来看：商品房销售面积增速先于房地产开发资金来源增速，此后传导至商品房价格增速与房地产开发投资增速，最后表现为新开工面积增速的回升。
而本轮（第四轮）周期的规律有所不同。在周期复苏时，资金来源、投资、新开工等指标相对于地产销售改善的时滞效应被显著拉长：2015年初的销售面积同比上升幵没有带来房地产资金来源的同步大幅度增加，而是住宅价格首先随着销售逐步攀升；直到2015年底，房地产资金来源、投资和新开工面积才开始显著上升。但在周期见顶时，新开工、开发资金等指标与销售的回落几乎同步。
图：房地产价格、资金、销售、投资、新开工的周期先后规律
我们认为，本轮周期在复苏阶段时滞拉长、在见顶阶段时滞缩短的主要原因是：
其一，本轮房地产销售的改善之初表现较为疲弱，幵在2015年下半年出现了一定的反复（销售增速震荡及回调），因此在地产销售“减速下跌”的2015年全年，房地产企业筹资与投资的动力都较为薄弱。一个证据是，房地产开发资金来源结构中，“其他资金（来自定金、预售款、个人按揭贷款）”随着地产销售的好转而有所回升，但“国内贷款”与“自筹资金”增速均持续低位震荡，显示房地产企业主动融资的意愿薄弱。而房地产企业则大多等到销售出现显著的正增长之后，才开始进行投资的扩张。
其二，本轮房地产销售增速的回升，或多或少受到供给侧去库存政策的影响，房地产企业对于本轮地产周期的复苏存在质疑，只有在确定价格上涨持续的情冴下，才开始补充库存与扩大投资；而销售见顶的同时新开工增速回落，也说明了房地产企业对本轮周期的谨慎态度。
其三，从房地产行业本身的长期发展来看，中国劳动力人口占比已在2010年前后拐头向下，城镇化进程最快的阶段已经过去，随着老龄化程度的不断加剧，房地产行业已逐步进入发展的中后期。从本轮销售、投资等各项增速的峰值来看，已经显著低于前两轮周期所达到的高度，可见房地产发展的大趋势正在逐步向下。
图：本轮周期中房地产开发资金来源结构
图：中国老龄化程度在逐渐加深
4、当前房地产市场处于短周期的下行阶段
目前，从各项指标的周期项观察，我国房地产市场已进入短周期的下行阶段：房地产销售面积同比增速在下行周期的后半段，也即销售面积进入了周期加速下行的阶段，无论从周期长度还是历次周期销售面积同比增速下跌的幅度来看，未来销售面积同比增速还会继续下行。销售额与销售面积增速走势高度一致。
房地产价格（新建住宅）同比增速目前处于下行周期前半段的结尾，也即新建住宅价格目前处于周期减速上涨向加速下跌过渡的时期。考虑到其相对于销售面积的滞后性，年内后续的房价会进入周期加速下跌的阶段，房价同比增速将进一步回落。二手住宅价格与新建住宅价格走势相一致。
房地产开发资金来源同比增速处于下行周期后半段，也即开发资金来源处于周期加速下跌的阶段，受到销售下行的影响，资金来源增速将进一步走低。房地产开发投资同比增速在下行周期前半段，即房地产投资处于周期减速上涨的阶段，这种趋势延续至年底，幵大概率在明年进入周期加速下跌的阶段。新开工面积取决于房地产企业的资金充裕和对未来房地产价格的预期，目前处在加速下跌的初期。
总体而言，目前可以观察的房地产市场的重要指标，均表征本轮房地产短周期已进入下行阶段。而本轮房地产周期大致起始于2015年二季度，如果按照前述历史上房地产3年一周期的规律外推，幵考虑本轮周期中投资相对于销售表现出的滞后效应，我们认为本轮房地产周期的下行底部可能将在2018年二、三季度出现，届时房地产下行对于宏观经济的负面影响将表现得最为充分。但考虑到本轮周期与前几轮的不同背景，如地产库存的去化、利率水平不高等因素，本轮周期的时间也可能被进一步拉长，且周期波动幅度较前几轮更低。
图：本轮房地产周期的销售、价格、资金、投资及新开工同比周期项变化
中国报告网发布的报告书内容严谨、数据翔实，更辅以大量直观的图表帮助本行业企业准确把握行业发展动向、市场前景、正确制定企业竞争战略和投资策略。本报告依据国家统计局、海关总署和国家信息中心等渠道发布的权威数据，以及我中心对本行业的实地调研，结合了行业所处的环境，从理论到实践、从宏观到微观等多个角度进行市场调研分析。它是业内企业、相关投资公司及政府部门准确把握行业发展趋势，洞悉行业竞争格局，规避经营和投资风险，制定正确竞争和投资战略决策的重要决策依据之一。本报告是全面了解行业以及对本行业进行投资不可或缺的重要工具。
本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。
【报告目录】
第一章2017年全球房地产市场发展状况
第一节2015-2017年全球房地产发展分析
一、2017年全球房产市场现状
二、2017年全球房产市场现状
三、2017年全球房地产商投资额分析
四、2017年全球房地产市场发展概况
五、全球房地产市场发展形势分析
第二节2017年世界部分国家房地产发展分析
一、2017年美国房地产市场发展分析
二、2017年欧洲房地产市场发展分析
三、2017年德国房地产市场发展分析
四、2017年法国房地产市场发展分析
五、2017年英国房地产市场发展分析
六、2017年日本房地产市场发展分析
第三节2017年港台地区房地产市场发展状况
一、2017年香港房地产市场发展分析
二、2017年台湾房地产市场发展分析
三、台湾公司有望直接投资大陆房地产
第四节世界房地产泡沫及其影响分析
一、世界房地产泡沫概述
二、房地产泡沫特征分析
三、房地产泡沫的影响
第二章2017年中国房地产发展环境分析
第一节2017年中国宏观经济发展环境分析
一、2017年中国GDP增长情况分析
二、2017年工业经济发展形势分析
三、2017年全社会固定资产投资分析
四、2017年社会消费品零售总额分析
五、2017年城乡居民收入与消费分析
六、2017年对外贸易的发展形势分析
第二节2017年中国房地产业政策环境分析
一、2017年中国房地产土地政策分析
（一）《关于土地增值税清算有关问题的通知》
（二）国土资源部加大闲置土地清理力度
（三）《2017年全国住房用地供应计划公告》
二、2017年中国保障性住房政策分析
（一）中国保障性住房主要政策分析
（二）央行银监会要求支持保障房项目贷款
（三）保障性住房建设成为政府的工作重点
（四）《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》
三、2017年中国房地产限购政策分析
（一）新“国四条”与新“国十条”
（二）新“国五条”限购政策出台
（三）新“国八条”房地产限购政策
（四）住建部公布新增限购城市五项标准
四、2017年中国房地产其他政策分析
（一）《住宅销售价格统计调查方案》
（二）个人住房转让营业税政策调整
（三）《商品房销售明码标价规定》
（四）2017年新“国五条”房地调控政策
五、银根紧缩政策对房地产行业的影响分析
第三节2017年中国房地发展社会环境分析
一、2017年人口规模及结构分析
二、中国城镇化进程分析
三、中国人均住房面积情况
四、家庭人均居住支出情况
五、居民住房观念的改变
第三章2015-2017年中国房地产市场运行分析
第一节2017年中国房地产景气指数分析
一、2017年企业景气指数持续回升
二、2017年“国房景气指数”分析
三、2017年“国房景气指数”分析
第二节2015-2017年中国房地产业供给情况分析
一、土地开发及购置面积
（一）2017年房地产土地购置与开发情况
（二）2017年房地产土地购置与开发情况
（三）2017年房地产土地购置与开发情况
二、房地产投资完成额
（一）2017年房地产开发投资增速分析
（二）2017年房地产开发投资增长分析
三、资金来源分析
（一）2017年房地产开发企业资金来源分析
（二）2017年房地产开发企业资金来源分析
四、房屋施竣工面积
（一）2017年房屋施竣工面积
（二）2017年房屋施竣工面积
五、房地产业市场供给结构分析
（一）2017年房地产业市场供给结构分析
（二）2017年房地产业市场供给结构分析
（三）2017年房地产业市场供给结构分析
第三节2015-2017年中国房地产业需求情况分析
一、2017年中国房地产市场需求情况分析
二、2017年商品房销售面积和销售额增长情况
三、2017年商品房销售面积与销售额增长情况
四、2017年全国房地产市场价格变动情况
（一）2017年全国房地产市场价格变动情况
（二）2017年全国房地产市场价格变动情况
（三）2017年全国房地产市场价格变动情况
第四节2017年中国房地产企业发展情况分析
一、2017年中国房地产上市企业特征分析
二、2017年中国房地产企业销售业绩剖析
三、2017年中国房地产企业拿地速度放缓
四、2017年中国房地产企业打响业绩保卫战
五、2017年中国房地产企业品牌价值分析
六、2017年中国房地产企业发展分析
第四章2017年中国房地产业市场分析与展望
第一节2017年中国房地产市场发展状况分析
一、2017年中国房地产发展特点分析
二、2017年二三线城市房价变动情况
三、2017年保障性安居工程建设进度
第二节2017年中国房地产发展形势分析
一、2017年中国房地产总体走势
二、2017年房地产贷款情况分析
三、2017年房产成交情况分析
四、重点城市住宅库存量激增
五、2017年房地产市场融资情况
第三节2017年中国房地产发展趋势及预测分析
一、2017年宏观经济形势预测
二、2017年购房者心理预期分析
三、2017年房地产细分市场走势分析
第五章2015-2017年中国主要城市房地产市场分析
第一节上海市
一、2017年上海市房地产投资开发情况
二、2017年上海市房地产土地市场情况
三、2017年上海市房地产建设供给情况
三、2017年上海市房地产销售需求情况
四、2017年上海市房地产价格走势情况
五、2017年上海市房地产市场运行分析
第二节北京市
一、2017年北京市房地产投资开发情况
二、2017年北京市房地产土地市场情况
三、2017年北京市房地产建设销售情况
四、2017年北京市房地产市场运行情况
第三节广州市
一、2017年广州市房地产调控政策分析
二、2017年广州市土地市场供求分析
三、2017年广州市房地产投资开发情况
四、2017年广州市房地产建设销售情况
五、2017年广州市商品住宅市场分析
六、2017年广州市保障房建设力度加大
第四节深圳市
一、2017年深圳市房地产市场运行情况
二、2017年深圳房地产市场表现分析
（一）一级市场城市改造及土地成交
（二）二级市场商品房成交分区情况
（三）三级市场商品房成交分区情况
三、2017年深圳房地产土地市场分析
四、2017年深圳市新房市场供需分析
五、2017年深圳二手房市场供需分析
六、2017年深圳房地产写字楼市场分析
七、2017年深圳市房地产市场展望分析
第五节南京市
一、2017年南京市房地产市场发展概述
二、2017年南京房地产建筑与销售情况
三、2017年南京市房地产市场成交情况
四、2017年南京市房地产市场运行状况
第六节苏州市
一、2017年苏州市房地产市场概述
二、2017年苏州市商品房成交分析
三、2017年苏州市土地市场分析
四、2017年苏州市住宅市场分析
五、2017年苏州房地产开发销售情况
第七节杭州市
一、2017年杭州市房地产市场概述
二、2017年杭州市房屋建筑与销售情况
三、2017年杭州市房地产市场发展状况
四、2017年杭州市房地产景气指数分析
第九节重庆市
一、2017年重庆房地产土地市场分析
二、2017年重庆房地产土地市场分析
三、2017年重庆房地产市场运行分析
四、2017年重庆房地产地方政策分析
五、2017年重庆房地产市场前景展望
第十节成都市
一、2017年成都市房地产土地市场分析
二、2017年成都市房地产市场供需分析
三、2017年成都市房地产市场运行分析
四、2017年成都市房地产土地市场分析
五、2017年成都市房地产市场供需分析
六、2017年成都市房地产市场运行分析
七、2017年成都市房地产市场发展分析
第十一节武汉市
一、2017年武汉市房地产开发市场分析
二、2017年武汉市房地产市场运行特征
三、房地产市场运行中存在问题及分析
四、未来武汉市房地产市场前景展望
第六章2017年中国房地产竞争格局分析
第一节2017年房地产市场竞争层次体系探讨
一、房地产市场竞争层次概述
二、产品式样竞争
三、产品大类竞争
四、产品使用价值竞争
五、基于消费观念和文化导向的竞争
第二节中国房地产市场竞争格局分析
一、中国房地产百强企业研究报告
二、中国房地产上市公司总体状况
三、国资委勒令非地产国企退出房地产
四、中国房地产行业并购与重组分析
五、中国房地产市场集中度提高
六、中国房地产市场销售门槛提升
七、中国房地产市场竞争格局分析
第三节2017年房地产开发企业竞争力分析
一、房地产市场竞争阶段
二、房地产市场竞争特征
三、房地产企业竞争力分析
第四节2017年信息化与房地产企业核心竞争力
一、新形势下房地产企业核心竞争优势
二、房地产企业信息化增强核心竞争力
三、中国房地产企业信息化规划的原则
四、房地产企业培育核心竞争力的策略
第五节2017年中小房地产企业竞争策略分析
一、中小房地产企业发展现状
二、房地产中小企业竞争优势
三、房地产中小企业竞争劣势
四、中小房地产企业的竞争战略
五、中小房地产企业市场竞争措施
第七章2015-2017年中国房地产企业发展战略分析
第一节后危机时代下中国房地产业发展的思考
一、未来宏观经济政策可能锚定房地产
二、当前我国房地产市场发展存在的问题
三、对当前房地产宏观调控力度的把握
四、对房地产信贷政策和房产税的思考
五、房地产企业战略转型的思考与对策
第二节企业应对房地产周期波动的经营策略
一、资本运作策略
二、土地储备策略
三、业务组合策略
四、区域互补策略
第三节房地产企业发展战略制定分析
一、房地产企业制定明确的发展战略
二、房地产企业品牌发展战略分析
三、房地产企业客户发展战略分析
四、房地产企业文化发展战略分析
第四节中国房地产业发展战略选择分析
一、中国房地产业的战略选择
二、房地产企业专业化战略选择
三、房地产企业多样化战略选择
四、二三线城市房地产开发策略选择
五、国有房地产企业的发展战略分析
六、新形势下房地产企业的战略选择
第五节新形势下中国房地产发展创新战略分析
一、新形势下房地产发展需要创新型智慧
二、新形势下房地产需要产品与金融创新
三、新形势下房地产市场的管理创新分析
四、新形势下房地产市场的创新营销策略
五、新形势下房地产企业创新转变的热点
第六节新形势下中国房地产企业持续发展思考
一、中国房地产企业发展面临新形势
二、房地产企业持续发展存在的问题
三、中国房地产企业持续发展的思路
第七节中国中小房产企业发展战略分析
一、中小房地产企业发展战略管理的特点
二、中小房地产开发企业发展战略的选择
三、中小房地产开发企业的竞争战略探讨
四、中小房地产企业的品牌战略建设分析
第八章2015-2017年中国房地产企业发展策略分析
第一节房地产企业发展管理分析
一、成本控制策略
二、定价策略分析
三、竞争策略分析
四、并购重组策略
五、融资策略分析
六、资本运作策略
第二节房地产企业品牌发展策略
一、房地产品牌及其作用
二、房地产品牌塑造的必要性
三、房地产主流企业的品牌误区
四、房地产企业品牌开发步骤分析
五、房地产物业管理品牌化发展趋势
六、中国房地产企业品牌创建战略
七、中国房地产企业品牌战略的实施
第三节中国旅游房地产业发展策略分析
一、旅游房地产的概念及分类
二、中国旅游房地产发展的市场前景
三、发展旅游房地产业的宏微观思考
四、中国旅游房地产业发展对策探究
第四节新形势下房地产企业融资发展分析
一、新宏观形势下房地产企业融资困境
二、新宏观形势下房地产企业融资对策
三、宏观调控下房地产中小企业融资策略
四、中国房地产企业财务风险管理及防范
五、中小房地产企业财务风险分析与对策
第九章2015-2017年中国房地产营销策略分析
第一节当前房地产企业营销状况分析
一、房地产企业营销中存在的问题
二、房地产企业做好市场营销的策略
第二节新形势下房地产企业发展策略
一、新形势下房地产企业产品策略
二、新形势下完善房地产营销的策略
三、新形势下的房地产整合营销策略
四、房地产市场迎对危机营销价格策略
第三节基于GISVR的新型房地产营销模式
一、GIS和VR介绍
二、基于GIS/VR新型营销模式的优势
第四节房地产网络营销的策略选择
一、房地产网络营销运作模式分析
二、房地产企业开展网络营销的优势
三、房地产企业开展网络营销的缺陷
四、房地产企业网络营销的整合互补
五、房地产实现网络“赢销”的策略
第十章2017年中国房地产重点企业经营分析
第一节万科企业股份有限公司
一、企业概况
二、主营产品概况
三、公司运营情况
四、公司优劣势分析
第二节保利房地产（集团）股份有限公司
一、企业概况
二、主营产品概况
三、公司运营情况
四、公司优劣势分析
第三节合生创展集团有限公司
一、企业概况
二、主营产品概况
三、公司运营情况
四、公司优劣势分析
第四节北京首都开发股份有限公司
一、企业概况
二、主营产品概况
三、公司运营情况
四、公司优劣势分析
第五节恒大地产集团有限公司
一、企业概况
二、主营产品概况
三、公司运营情况
四、公司优劣势分析
第六节中国海外发展有限公司
一、企业概况
二、主营产品概况
三、公司运营情况
四、公司优劣势分析
第七节碧桂园控股有限公司
一、企业概况
二、主营产品概况
三、公司运营情况
四、公司优劣势分析
第八节绿城房地产集团有限公司
一、企业概况
二、主营产品概况
三、公司运营情况
四、公司优劣势分析
第九节武汉南国置业股份有限公司
一、企业概况
二、主营产品概况
三、公司运营情况
四、公司优劣势分析析
第十节金地(集团)股份有限公司
一、企业概况
二、主营产品概况
三、公司运营情况
四、公司优劣势分析
第十一章2018-2023年中国房地产发展趋势与前景预测分析
第一节2018-2023年中国房地产行业发展前景分析
一、促进房地产市场长期繁荣的因素
二、中国房地产业中长期发展目标分析
三、“十三五”中国保障房建设发展规划
第二节2018-2023年中国房地产行业发展预测分析
一、未来中国房地产市场分化趋势
二、2018-2023年中国房地产投资前景分析
三、2018-2023年中国房地产业的发展目标
第三节2018-2023年中国房地产企业发展趋势分析
一、房地产企业民营化趋势分析
二、房地产企业集团化规模化经营
三、房地产企业服务的差别化趋势
四、房地产企业专业化和品牌化趋势
五、房地产企业网络化信息化趋向
六、房地产企业与金融业融合的趋势
七、房地产企业市场营销新趋势分析
八、未来房地产企业发展方向分析
九、小户型未来房地产市场发展趋势
图表目录：
图表1 2015-2017年全球房地产商直接投资额变化趋势图
图表2 2017年全球房地产投资分布情况
图表3 2015-2017年美国新房及二手房销售库存情况
图表4美国历次房地产下行周期的房屋开工数量变动
图表5美国房地产投资于经济周期
图表6 2015-2017年德国房地产市场开工量与价格指数
图表7 2015-2017年法国房地产市场情况
图表8 2015-2017年英国房地产市场情况
图表9 英国房价年度增长预测
图表10 2017年10月-2017年3月日本房地产市场情况
图表11 2015-2017年香港房地产成交量
图表12 2015-2017年香港住房成交均价情况
更多图表详见正文（ GSLWK）
特别说明：中国报告网所发行报告书中的信息和数据部分会随时间变化补充更新，报告发行年份对报告质量不会有任何影响，并有助于降低企事业单位投资风险。
